COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 OCTOBRE 2026

N° RG 24/05164 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OBEC

S.A.R.L. [D]

c/

S.C.I. [R] [Q]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 15 octobre 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 octobre 2024 (R.G. 22/03704) par le Tribunal Judiciaire à compétence commerciale de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 28 novembre 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. [D], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Marie-José MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. [R] [Q], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société par actions simplifiée [D], anciennement société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du commerce de Bordeaux, a pour activité l’exploitation d’un fonds de commerce de café, restaurant et bar d’ambiance, qu’elle a exercée sous l’enseigne [D] [X].

La société civile immobilière [R] [Q], également immatriculée au Registre du commerce de Bordeaux, a pour activité l’acquisition de tous immeubles, terrains pour la construction de locaux, leur administration et gestion.

Par acte notarié du 2 mars 2012, la société [R] [Q] a donné à bail commercial à la société Cash’N’Carry, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2012, un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1], sur une parcelle de 10 ares 22 centiares, composé d’un bâtiment comprenant un rez-de-chaussée et un bureau à l’étage et de tous les emplacements de parking, au nombre de onze, à usage exclusif d’achat et de revente de matériel neuf et d’occasion, au prix annuel de 49 500 euros hors taxes, le bailleur ayant opté pour l’assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée.

Par acte sous seing privé du 8 mars 2018, la société Cash’N’Carry a donné en sous-location à la société [D], alors en formation, pour la durée restant à courir du bail principal, un ensemble de parking de 500 m² environ situé à l’arrière du magasin avec son conteneur de douze mètres, ainsi que l’utilisation des façades nord et est du bâtiment, pour l’activité de café, restaurant, bar d’ambiance, brasserie et toutes activités d’animation, au prix mensuel de 1 000 euros hors taxes à compter du 1er avril 2018.

La société [R] [Q] est intervenue à l’acte ; elle a donné son accord à la sous-location, agréé la société [D] en qualité de sous-locataire dans les termes des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce et autorisé les travaux d’aménagement extérieur nécessaires à la mise en place d’une terrasse.

Par procès-verbal du 18 février 2021, un huissier de justice requis par la société [R] [Q] a constaté que le portail donnant accès au parking arrière était verrouillé par un cadenas et que des installations du sous-locataire occupaient la majeure partie de sa surface.

Par acte du 27 février 2021, la société [R] [Q] a fait sommation à la société Cash’N’Carry de faire respecter la désignation des lieux sous-loués, puis, par acte du 1er mars 2021 visant l’article L. 145-17 du code de commerce, l’a mise en demeure de faire cesser ces infractions.

La société Cash’N’Carry ayant cessé de payer ses loyers, un commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré le 21 septembre 2021.

Par ordonnance réputée contradictoire du 24 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 octobre 2021, ordonné l’expulsion de la société Cash’N’Carry et condamné celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation de 4 850 euros par mois à compter du 1er novembre 2021.

Par jugement du 8 mars 2022, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert la liquidation judiciaire de la société Cash’N’Carry, qui a quitté les lieux au mois de mai 2022.

2. Dans l’intervalle, par acte du 25 janvier 2022, la société [D] avait fait délivrer à la société [R] [Q] une demande de renouvellement de bail fondée sur l’article L. 145-32 du code de commerce. Par acte du 11 février 2022, la société [R] [Q] lui a opposé un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction. Le 29 avril 2022, elle lui a fait délivrer une sommation interpellative relative à sa situation administrative.

Par acte du 13 mai 2022, la société [D] a assigné la société [R] [Q] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’expertise pour arrêter le montant d’une indemnité d’éviction.

3. Par jugement du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué ainsi qu’il suit :

– constate que la société [D] ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail commercial ;

– rejette en conséquence la demande de la société [D] tendant à voir fixer une indemnité d’éviction et ordonner une expertise judiciaire pour en déterminer le montant ;

– ordonne l’expulsion de la société [D] et de tous occupants de son chef du parking attenant au bâtiment à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1], objet du contrat de sous-location du 8 mars 2018 conclu avec la société Cash’n’Carry, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’un départ volontaire des lieux dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

– ordonne la remise en état des lieux ;

– condamne la société [D] au paiement d’une indemnité d’occupation en faveur de la société [R] [Q] à hauteur de 1 000 euros par mois à compter du 1er mars 2021 jusqu’à son départ effectif des lieux, en deniers et quittances ;

– condamne la société [D] à payer à la société [R] [Q] une somme de 31 680 euros à titre de dommages et intérêts ;

– condamne la société [D] aux dépens, en ce compris les frais de greffe et de sommation interpellative de l’huissier instrumentaire ;

– condamne la société [D] à verser à la société [R] [Q] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejette la demande formée par la société [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejette la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit.

4. Par déclaration au greffe du 28 novembre 2024, la société [D] a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société [R] [Q].

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 juillet 2026, la société [D] demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 1240 du code civil,

– déclarer la société [D] recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit,

– infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 17 octobre 2024 ;

Statuant à nouveau,

– constater que la société [D] bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial ;

– juger la société [R] [Q] débitrice d’une indemnité d’éviction au profit de la société [D] ;

Avant dire droit,

– désigner tel expert qu’il plaira à la cour afin de lui fournir tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, (indemnité de remplacement et indemnités accessoires), due par la société [R] [Q] conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce ;

À défaut, à titre subsidiaire,

– condamner la société [R] [Q] au paiement d’une somme de 1 806 723 euros hors taxes à parfaire, outre une somme selon mémoire correspondant aux frais accessoires, au profit de la société [D] ;

En tout état de cause,

– condamner la société [R] [Q] au paiement d’une indemnité de 250 000 euros pour privation de la société [D] de son droit au maintien dans les lieux ;

– débouter la société [R] [Q] de son appel incident ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Très subsidiairement,

– juger que la société [D] n’est redevable d’une indemnité d’occupation fixée à 1 000 euros par mois envers la société [R] [Q] que pour la période écoulée entre le 1er février 2022 et le 30 novembre 2024, date de son départ effectif des lieux, soit une somme de 34 000 euros ;

– condamner la société [R] [Q] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant ceux de première instance.

***

6. Par dernières conclusions notifiées par message électronique le 3 août 2026, la société [R] [Q] demande à la cour de :

In limine litis,

– déclarer irrecevables les conclusions d’appel notifiées le 24 février 2025 par la société [D] ;

– dire que l’appel de la société [D] n’est pas soutenu, avec toutes conséquences de droit ;

À titre principal,

– confirmer le jugement entrepris, en date du 17 octobre 2024, rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans l’intégralité de ses dispositions, sauf à l’infirmer sur le quantum des dommages et intérêts qui ont été alloués à la société [R] [Q] en réparation de la perte de chance de relouer le local depuis le départ du locataire principal ;

– débouter la société [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

– constater qu’il existe des motifs graves et légitimes justifiant l’absence de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ;

– confirmer le jugement pour le surplus, sauf à l’infirmer sur le quantum des dommages et intérêts qui ont été alloués à la société [R] [Q] en réparation de la perte de chance de relouer le local depuis le départ du locataire principal ;

– débouter la société [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre infiniment subsidiaire,

– débouter la société [D] de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction de 1 806 723 euros hors taxes ;

– s’il est fait droit à la demande d’expertise de la société [D], dire que la mission de l’expert qui sera désigné sera la suivante :

se rendre sur place,

se faire remettre toutes pièces et tous documents nécessaires,

entendre tout sachant,

fournir tous éléments permettant d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société locataire, conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, en ce compris une indemnité principale, consistant soit en la valeur marchande du fonds de commerce, soit en la valeur du droit au bail et les indemnités accessoires, notamment les frais normaux de déménagement et de réinstallation et les frais de remploi,

fournir tous éléments permettant d’évaluer la transférabilité du fonds de commerce,

fournir tous éléments et toutes références, (si centre commercial : en s’appuyant sur l’état locatif complet du centre), permettant l’évaluation de l’indemnité d’occupation due à la société bailleresse et donner son avis sur l’impact des dispositions et charges exorbitantes du bail sur l’indemnité d’occupation ainsi que sur la fixation d’un abattement de précarité, conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce ;

– débouter la société [D] de toutes demandes plus amples ou contraires,

En toute hypothèse,

– débouter la société [D] de toutes demandes plus amples ou contraires,

Statuant sur l’appel incident de la société [R] [Q] :

– condamner la société [D] à payer à la société [R] [Q], à titre de dommages et intérêts, la somme de 121 708 euros en réparation de son préjudice de perte de chance de relouer le local commercial depuis le départ du locataire principal ;

Ajoutant au jugement entrepris :

– débouter la société [D] de sa demande en paiement d’une indemnité d’un montant de 250 000 euros pour privation de son droit au maintien dans les lieux ;

– condamner la société [D] à payer à la société [R] [Q], à titre de dommages et intérêts, la somme totale de 36 636,48 euros, sauf à parfaire, au titre des frais de remise en état des lieux ;

– condamner la société [D] aux dépens d’appel ;

– condamner la société [D] à payer à la société [R] [Q] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 août 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

7. La société [D] fait valoir, sur la recevabilité de ses conclusions, que la fin de non-recevoir de l’article 961 du code de procédure civile peut être régularisée jusqu’au prononcé de la clôture et qu’elle l’a été par ses conclusions mentionnant son nouveau siège et par la production de son extrait du registre du commerce et des sociétés.

Sur le fond, l’appelante soutient que les trois conditions du droit direct au renouvellement sont réunies : que le bail principal s’est éteint le 22 octobre 2021 par l’acquisition de la clause résolutoire ; que la sous-location est opposable au bailleur, qui est intervenu à l’acte, l’a expressément agréée et a ainsi renoncé, en connaissance de cause, à l’exigence de solidarité du bail principal, dont il ne s’est prévalu ni pendant l’exécution du bail ni dans son refus de renouvellement ; que le sous-bail, dont la durée était calquée sur celle du bail principal, s’est prolongé tacitement avec lui par application de l’article L. 145-9 du code de commerce, de sorte qu’aucun renouvellement n’avait à être agréé.

La société [D] ajoute que les lieux sont divisibles, le bail principal portant sur deux lots distincts, aucune clause ni aucune commune intention n’établissant leur indivisibilité ; que la configuration des lieux révèle des entrées indépendantes, des places de stationnement à l’avant du bâtiment et l’absence, à l’arrière, de toute issue de secours distincte de l’accès de livraison, le permis modificatif de 1996 ayant supprimé l’issue initialement prévue ; que la coexistence de deux exploitations pendant quatre années démontre que le bâtiment peut être loué indépendamment du parking ; que le statut des baux commerciaux s’applique à une surface d’exploitation stable et permanente.

L’appelante en déduit qu’elle remplit les conditions des articles L. 145-1 et L. 145-8 du code de commerce et que le refus de renouvellement lui ouvre droit à une indemnité d’éviction, qu’elle évalue, à défaut d’expertise, à 200 % de son chiffre d’affaires annuel moyen ; que les motifs graves et légitimes invoqués ne peuvent être retenus faute de mise en demeure préalable délivrée au sous-locataire, la seule mise en demeure ayant été adressée au locataire principal et ne visant que les installations, et qu’au surplus la destination a été respectée, les travaux étaient autorisés, aucune fermeture administrative n’a été prononcée et les troubles de voisinage ne sont pas établis ; que, privée du droit au maintien dans les lieux par l’exécution provisoire du jugement, elle a subi un préjudice distinct qu’elle évalue à 250 000 euros.

La société [D] soutient encore que l’indemnité d’occupation ne peut courir à compter du 1er mars 2021, date à laquelle elle disposait d’un titre ; que le bailleur a perçu les loyers du locataire principal jusqu’en octobre 2021 puis une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2021 ; qu’elle a elle-même réglé son loyer au locataire principal jusqu’en janvier 2022 dans l’ignorance de la résiliation et ne peut être tenue qu’à compter du 1er février 2022 ; que l’indemnité d’occupation, de nature compensatoire et indemnitaire, ne peut se cumuler avec des dommages et intérêts réparant le même préjudice ; que la demande au titre de la remise en état, nouvelle en appel, n’est étayée par aucun état des lieux d’entrée ; que les dégradations alléguées ne lui sont pas imputables et que le commissaire de justice a lui-même relevé la vétusté de l’enrobé.

8. La société [R] [Q] fait valoir que les conclusions d’appel du 24 février 2025 mentionnaient un siège social inexact et encouraient l’irrecevabilité, et s’en rapporte sur la régularisation intervenue.

Sur le fond, l’intimée soutient que la sous-location lui est inopposable, faute pour le sous-locataire de s’être obligé solidairement avec le preneur comme l’exigeait le bail principal, la renonciation à un droit ne se présumant pas, et que la prolongation de la sous-location au-delà du 28 février 2021 n’a pas été autorisée, le propriétaire devant être appelé à concourir au renouvellement du sous-bail.

La société [R] [Q] indique qu’en toute hypothèse les lieux sont indivisibles parce que les emplacements de stationnement du bail, indispensables à un commerce situé en zone commerciale, se trouvent à l’arrière du bâtiment ; que l’issue de secours et l’accès de livraison du bâtiment donnent sur l’aire sous-louée et ont été condamnés par le portail cadenassé et les installations du sous-locataire ; que l’appelante a elle-même déclaré ne disposer d’aucun stationnement dans sa demande d’autorisation d’établissement recevant du public ; que plusieurs candidats à la location du bâtiment ont renoncé pour ces motifs ; que, au surplus, la clause de solidarité, la sommation du 27 février 2021, la durée limitée de la sous-location et la modicité du sous-loyer révèlent la volonté des parties de ne pas diviser les lieux.

Subsidiairement, l’intimée invoque des motifs graves et légitimes tirés du non-respect de la destination, de travaux non autorisés, de l’absence d’autorisations administratives et de troubles de voisinage ; plus subsidiairement, elle conteste l’évaluation du fonds, transférable et dont la valeur n’excède pas 90 000 euros, ainsi que la demande nouvelle de 250 000 euros, l’article L. 145-28 du code de commerce ne bénéficiant qu’au locataire créancier d’une indemnité d’éviction.

Par appel incident, la société [R] [Q] demande la réparation intégrale de sa perte de chance de relouer le bâtiment, soit trente et un mois de loyer du bail principal sous déduction des indemnités d’occupation perçues, en faisant valoir que ce préjudice est distinct de celui que répare l’indemnité d’occupation du parking ; y ajoutant, elle demande le paiement des frais de remise en état des lieux, justifiés par le procès-verbal du 9 décembre 2024 et par les factures produites, l’appelante étant la dernière occupante de lieux qui lui avaient été remis en bon état.

Réponse de la cour

A.] Sur la recevabilité des conclusions de l’appelante

9. En vertu de l’article 961 du code de procédure civile, les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées aux deuxième à quatrième alinéas de l’article 960 n’ont pas été fournies, au nombre desquelles figurent, pour une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

Selon l’article 126 du même code, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité est écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

La fin de non-recevoir édictée par l’article 961, qui ne tend qu’à la sauvegarde des droits des parties, peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture ou, en l’absence de mise en état, jusqu’à l’ouverture des débats, et il appartient à celui qui prétend la régulariser d’établir que la nouvelle adresse indiquée constitue son siège réel.

10. En l’espèce, la déclaration d’appel et les premières conclusions de la société [D], notifiées le 24 février 2025, mentionnaient pour siège social le [Adresse 3] à [Localité 1], c’est-à-dire les lieux litigieux, qu’elle avait restitués le 9 décembre 2024. Ses conclusions notifiées le 11 juillet 2025, reprises le 30 juillet 2026, indiquent que son siège est désormais fixé [Adresse 4] à La Teste-de-Buch, et l’extrait du registre du commerce et des sociétés du 12 mars 2025 qu’elle produit en atteste. La régularisation est ainsi intervenue avant l’ordonnance de clôture du 26 août 2026, et la société [R] [Q] ne conteste pas la réalité de cette nouvelle adresse.

11. La fin de non-recevoir sera donc rejetée, ainsi que la demande tendant à voir dire que l’appel n’est pas soutenu.

B.] Sur l’agrément de la sous-location

12. Selon l’article L. 145-32 du code de commerce, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire, le bailleur étant appelé à concourir à l’acte comme il est prévu à l’article L. 145-31 du code de commerce.

Á l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

La condition tenant à l’agrément s’apprécie au regard de la sous-location en cours à l’expiration du bail principal et il est de principe que le sous-locataire ne peut se prévaloir d’un droit direct au renouvellement lorsque le sous-bail agréé a été renouvelé sans que le propriétaire ait été appelé à concourir à l’acte de renouvellement ni l’ait tacitement agréé

13. En l’espèce, il n’est pas discuté que le bail principal a pris fin le 22 octobre 2021 par l’acquisition de la clause résolutoire, constatée par l’ordonnance du 24 janvier 2022.

La clause « Cession – Sous location » du bail principal ne soumet pas la sous-location à l’autorisation du bailleur ; elle en règle la forme et en garantit l’exécution, en exigeant un acte notarié auquel le bailleur sera appelé et l’engagement solidaire du sous-locataire, sous la sanction de l’inopposabilité.

Or la société [R] [Q] n’a pas seulement été appelée à l’acte du 8 mars 2018 : elle y est intervenue, après avoir pris connaissance du projet « par la lecture qui lui en a été faite », pour renoncer au recours à l’acte authentique, donner son accord à la sous-location et agréer la société [D] « en qualité de sous-locataire dans les termes des dispositions des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce », ainsi qu’« aux charges et conditions prévues au projet de sous-location ci-après annexé et paraphé », lequel ne comportait aucun engagement solidaire.

En agréant en connaissance de cause un acte dépourvu de la garantie qu’elle pouvait exiger, et en se référant expressément au texte qui ouvre au sous-locataire un droit direct au renouvellement, la société [R] [Q] a manifesté sans équivoque sa volonté de ne pas se prévaloir de cette exigence.

14. La société [R] [Q] soutient par ailleurs que la sous-location qui s’est poursuivie au-delà du 28 février 2021 n’est plus celle qu’elle a agréée, mais une sous-location renouvelée sans son concours, qui lui serait inopposable.

Toutefois, le sous-bail a été consenti « pour la durée restant à courir du bail principal », de sorte que son terme était celui du bail principal lui-même. Aucun congé n’a été donné pour cette date, ni par le bailleur ou le locataire principal au titre du bail principal, ni par le locataire principal ou le sous-locataire au titre du sous-bail, et aucune demande de renouvellement n’a été formée. L’un et l’autre contrats, soumis au statut des baux commerciaux, se sont donc prolongés tacitement au-delà de leur terme par l’effet de l’article L. 145-9 du code de commerce.

Cette prolongation n’est pas un renouvellement : le contrat prolongé demeure le contrat initial, dont les stipulations continuent de régir les parties, et elle ne résulte d’aucun acte nouveau auquel le propriétaire aurait dû être appelé.

La sous-location en cours le 22 octobre 2021 était ainsi celle-là même que la société [R] [Q] avait agréée le 8 mars 2018, et l’agrément donné à une sous-location dont la durée suivait celle du bail principal s’étendait nécessairement à la prolongation de l’une comme de l’autre.

15. Au surplus, à supposer même qu’un agrément distinct fût nécessaire pour la période de prolongation, il résulterait des propres actes de la société [R] [Q] : par la sommation du 27 février 2021 et la mise en demeure du 1er mars 2021, délivrée le lendemain du terme contractuel, elle a exigé du locataire principal qu’il fasse respecter par la société [D], qu’elle désignait comme « sous-locataire », la désignation des lieux sous-loués, et non qu’il mette fin à son occupation, ce qui caractérise, à tout le moins, l’agrément tacite que l’article L. 145-32 tient pour suffisant.

16. Il s’ensuit que la sous-location en cours à l’expiration du bail principal avait été agréée par le propriétaire et lui est opposable. Le jugement sera confirmé à cet égard.

C.] Sur l’indivisibilité des lieux loués

17. Il résulte du texte précité que le droit direct du sous-locataire au renouvellement suppose, en cas de sous-location partielle, que les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible, matériellement ou dans la commune intention des parties à ce bail.

L’indivisibilité matérielle s’apprécie au regard de la configuration des lieux, selon que la partie sous-louée et le surplus peuvent ou non faire l’objet d’occupations et d’exploitations distinctes, chacune disposant des accès et des dépendances nécessaires à son usage, et que l’agrément donné par le propriétaire à une sous-location partielle n’emporte pas, par lui-même, reconnaissance de la divisibilité des lieux, le texte exigeant la réunion de ces deux conditions. Il appartient au sous-locataire qui revendique le droit direct au renouvellement d’établir que les conditions en sont réunies.

18. En l’espèce, le bail principal porte sur une parcelle unique sur laquelle sont implantés un bâtiment à usage commercial et onze emplacements de stationnement.

Il ressort du plan de masse du permis de construire que dix de ces emplacements sont situés à l’arrière du bâtiment, sur l’aire de 500 m² qui constitue l’objet de la sous-location, le onzième, réservé aux personnes à mobilité réduite, bordant l’allée latérale qui dessert cette aire et qui est elle-même comprise dans le lot sous-loué.

Le bâtiment, situé en retrait de la rue, ne dispose devant lui d’aucun emplacement de stationnement et la société [D] a elle-même déclaré, dans la demande d’autorisation d’établissement recevant du public qu’elle a déposée au mois de mars 2022 pour une capacité d’accueil de 198 personnes, qu’il n’existait « pas de parking sur ce projet ».

Les véhicules que le commissaire de justice a vus stationnés le 28 novembre 2024 devant le bâtiment et sur son côté gauche n’occupaient aucun emplacement défini par le permis de construire, mais la bande de recul et l’allée latérale, laquelle fait partie du lot sous-loué.

19. Il ressort en outre des pièces du permis de construire que la façade arrière du bâtiment ne comporte qu’une seule ouverture, une double porte de trois mètres qui, depuis le permis modificatif du 26 mars 1996 obtenu par la société [R] [Q] à la suite du refus du certificat de conformité, tient lieu à la fois d’accès de livraison et d’issue de secours, avec barre anti-panique et bloc de secours autonome.

Le procès-verbal de constat du 28 novembre 2024, dressé à la requête de la société [D], confirme qu’il s’agit de « la seule ouverture de ce bâtiment sur sa façade arrière », que « cette ouverture donne sur le terrain » sous-loué et que le pignon gauche « n’est doté d’aucune sortie de secours ».

Cette porte ne débouche donc que sur le lot sous-loué, lequel n’est lui-même accessible, depuis la rue, que par l’allée et le portail que la société [D] a cadenassé, ainsi que l’a constaté l’huissier de justice le 18 février 2021. L’appelante ne peut utilement soutenir que l’issue de secours du bâtiment se situerait en façade avant, ni que la réglementation permettrait de s’en tenir à une issue unique pour un effectif inférieur à cent personnes : c’est la configuration des lieux, telle qu’elle résulte des autorisations d’urbanisme et des constatations matérielles, qui commande l’appréciation et non la conformité hypothétique d’un autre aménagement.

20. Enfin, la sous-location porte, outre l’aire de stationnement et son conteneur, sur « l’utilisation des façades Nord et Est aux couleurs de la société [D] », c’est-à-dire sur une partie du bâtiment lui-même, affectée à l’enseigne du sous-locataire.

21. Il apparaît ainsi que le bâtiment objet du bail principal ne peut être exploité pour un usage commercial sans la disposition du lot sous-loué, qui en constitue l’unique aire de stationnement, le seul dégagement arrière et le débouché de son accès de livraison et de son issue de secours.

Les démarches de relocation entreprises par la société [R] [Q] après le départ du locataire principal en portent témoignage : la société Feu Vert, par courriels des 22 juillet 2022 et 13 septembre 2023, a subordonné une prise à bail « à courte échéance » à la disposition du parking arrière ; M. [K], exploitant d’une boucherie voisine, a renoncé le 28 juin 2022 aux pourparlers pour la même raison ; l’agence Nestenn a refusé le 20 juin 2022 le mandat de commercialisation en raison de l’absence de stationnement et de l’inaccessibilité de la sortie de secours.

22. La coexistence, de 2018 à 2021, de deux exploitations sur les lieux n’établit pas le contraire.

L’article L. 145-32 subordonne le droit direct du sous-locataire à deux conditions distinctes, l’agrément de la sous-location et l’absence d’indivisibilité ; il envisage donc l’hypothèse même d’une sous-location partielle agréée portant sur des lieux indivisibles.

L’accord donné par le propriétaire, pour la durée du bail principal et afin de soutenir son locataire en difficulté, à l’installation d’une terrasse de bar sur les emplacements de stationnement de ce locataire, ne vaut pas reconnaissance que le bâtiment puisse être durablement exploité sans ces emplacements et sans son dégagement arrière.

Cette coexistence a d’ailleurs cessé d’être paisible dès le début de l’année 2021, lorsque le bailleur a fait constater la fermeture du portail et l’occupation du parking, puis sommé le locataire principal d’y remédier. De même, la circonstance que le lot sous-loué dispose, par l’allée, d’un accès propre à la voie publique, ou que les activités exercées de part et d’autre ont été distinctes, est indifférente : ce n’est pas l’autonomie du lot sous-loué qui est en cause, mais la dépendance du bâtiment à son égard.

Les lieux faisant l’objet du bail principal forment ainsi un tout matériellement indivisible, sans qu’il y ait lieu d’examiner l’indivisibilité conventionnelle également invoquée.

23. La société [D], qui ne remplit pas l’une des conditions posées par l’article L. 145-32, alinéa 2, du code de commerce, ne bénéficiait d’aucun droit direct au renouvellement à l’encontre de la société [R] [Q]. Le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a constaté.

D.] Sur les conséquences du défaut de droit au renouvellement

24. Le refus de renouvellement opposé le 11 février 2022 à une demande que la société [D] n’était pas fondée à former n’a pu lui ouvrir droit à l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14 du code de commerce, laquelle répare le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement d’un bail auquel il avait droit.

25. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir juger la société [R] [Q] débitrice d’une telle indemnité ainsi que la demande d’expertise formée pour en déterminer le montant, et il n’y a pas lieu d’examiner le moyen subsidiaire que l’intimée tire des motifs graves et légitimes de l’article L. 145-17 du même code.

26. La demande de l’appelante en paiement de la somme de 250 000 euros pour privation du droit au maintien dans les lieux, formée pour la première fois en appel, est le fruit de l’exécution du jugement, postérieure à son prononcé ; elle est recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle n’est cependant pas fondée.

En effet, selon l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; mais ce droit n’appartient qu’au locataire créancier d’une indemnité d’éviction ; la société [D], qui ne l’est pas, n’a pu en être privée. Elle sera déboutée de cette demande.

27. Egalement, la société [D], dont le titre d’occupation procédait exclusivement du sous-bail, est devenue occupante sans droit ni titre à l’égard de la société [R] [Q] à compter de la résiliation du bail principal, le 22 octobre 2021, le sous-bail ne pouvant survivre au bail dont il était issu.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné son expulsion, à laquelle elle a au demeurant déféré puisqu’il est établi qu’elle a restitué les lieux le 9 décembre 2024 après délivrance d’un commandement en ce sens le 4 décembre précédent.

E.] Sur l’indemnité d’occupation

28. Il est constant en droit que l’occupant sans droit ni titre d’un immeuble est redevable envers le propriétaire d’une indemnité d’occupation qui, de nature à la fois compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et répare le préjudice résultant de son indisponibilité.

29. La société [D] ne conteste pas être redevable de cette indemnité à compter du 1er février 2022, date à partir de laquelle elle en a réglé le montant directement entre les mains du bailleur, qui l’a accepté ; seule la période antérieure est en débat.

30. Le tribunal a fixé le point de départ de l’indemnité au 1er mars 2021, date d’expiration du terme contractuel du sous-bail.

Or, ainsi qu’il a été dit supra, le sous-bail s’est prolongé tacitement au-delà de ce terme avec le bail principal, de sorte que la société [D] a conservé un titre jusqu’au 22 octobre 2021 ; pendant cette période, le bailleur a perçu le loyer du bail principal, qui rémunérait l’ensemble des lieux, parking compris. Aucune indemnité ne peut donc être mise à la charge de la société [D] pour la période antérieure au 22 octobre 2021.

Pour la période comprise entre cette date et le 31 janvier 2022, la société [R] [Q] disposait, en vertu de l’ordonnance du 24 janvier 2022, d’un titre contre la société Cash’N’Carry, demeurée dans les lieux jusqu’au mois de mai 2022, pour une indemnité d’occupation de 4 850 euros par mois portant sur l’ensemble des lieux à compter du 1er novembre 2021, l’occupation jusqu’au 31 octobre 2021 étant couverte par le loyer du mois d’octobre.

La privation de jouissance de l’aire de stationnement était ainsi déjà réparée par ce titre, et la société [R] [Q], qui n’allègue aucun préjudice distinct, ne peut en obtenir une seconde fois réparation de la société [D], laquelle, dans l’ignorance d’une résiliation qui n’a été constatée que le 24 janvier 2022, a continué de régler le loyer du sous-bail entre les mains du locataire principal.

31. L’indemnité est en conséquence due du 1er février 2022 jusqu’au 9 décembre 2024, date à laquelle les lieux ont été restitués ainsi qu’il résulte du procès-verbal dressé ce jour-là à la requête de la société [R] [Q], et non jusqu’au 30 novembre 2024 comme le soutient l’appelante.

Son montant mensuel de 1 000 euros, égal au loyer du sous-bail, n’est pas discuté, et les sommes déjà versées à ce titre viendront en déduction.

32. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a fixé le point de départ de l’indemnité au 1er mars 2021.

F.] Sur la perte de chance de relouer le bâtiment

33. Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe que la perte d’une chance constitue un préjudice réparable lorsqu’est établie la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, que sa réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Le principe de la réparation intégrale interdit d’indemniser deux fois le même préjudice.

34. Le maintien de la société [D] dans les lieux après la résiliation du bail principal, sans titre, constitue une faute. L’indemnité d’occupation fixée par référence au loyer du sous-bail répare la privation de jouissance de l’aire de stationnement ; elle ne répare pas le préjudice, distinct, que le bailleur a subi du fait de l’impossibilité de relouer le bâtiment, que la société [D] n’occupait pas mais dont l’exploitation, ainsi qu’il a été dit, dépendait de la disposition du lot qu’elle occupait.

Les deux réparations peuvent donc se cumuler, à la condition que l’indemnité perçue pour le parking soit déduite de l’avantage perdu.

35. La chance de relouer le bâtiment après le départ du locataire principal, au mois de mai 2022, était réelle et sérieuse : la société Feu Vert a manifesté le 22 juillet 2022 un « vif intérêt pour une prise à bail à courte échéance », qu’elle a confirmé le 13 septembre 2023, en subordonnant l’opération à la disposition du parking arrière ; un exploitant voisin avait fait connaître le même intérêt et la même réserve ; l’agence immobilière sollicitée a refusé son concours pour les mêmes motifs.

36. Cette chance n’était pas pour autant certaine de se réaliser, ni dans toute son étendue.

Un bail consenti à un nouveau preneur n’aurait pu prendre effet qu’au terme d’une négociation portant notamment sur un loyer fixé en 2012, dont le locataire principal n’avait pu soutenir la charge, et après les travaux d’adaptation et la franchise d’usage, de sorte qu’une partie de la période considérée aurait en toute hypothèse été dépourvue de loyer.

La société [R] [Q], à qui incombe la preuve de l’étendue de la chance perdue, ne justifie d’aucune démarche de commercialisation postérieure au mois de septembre 2023, ne précise pas les conditions financières que les candidats auraient acceptées et ne fait pas connaître le sort du bâtiment depuis la restitution du lot le 9 décembre 2024, alors que ses propres factures montrent que le parking n’a été remis en état qu’aux mois de septembre et octobre 2025

37. Dans ces conditions, la chance perdue sera évaluée à 40 % de l’avantage escompté, ainsi que l’a retenu le tribunal.

38. L’avantage perdu correspond au loyer hors taxes du bail principal, soit 4 125 euros par mois.

La société [R] [Q], qui a opté pour l’assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée, ne peut inclure dans son préjudice une taxe qu’elle aurait reversée au Trésor.

Cette somme doit être diminuée de l’indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois perçue pour l’aire de stationnement.

Cet avantage perdu, d’un montant mensuel de 3 125 euros, correspond à la période du 1er juin 2022, premier mois suivant le départ du locataire principal, au 9 décembre 2024, soit trente mois et neuf jours, et s’établit à 94 657,26 euros.

Le préjudice résultant de la perte de chance s’élève en conséquence à la somme de 37 862,90 euros.

39. Le jugement sera infirmé sur le quantum des dommages et intérêts, la société [D] condamnée au paiement de cette somme et la demande rejetée pour le surplus.

G.] Sur les frais de remise en état

40. La demande de la société [R] [Q] tendant à la condamnation de la société [D] au paiement des frais de remise en état des lieux tend aux mêmes fins que la demande de remise en état en nature soumise au premier juge, dont elle constitue l’équivalent, et résulte de la restitution des lieux intervenue après le jugement ; elle est recevable en application des articles 564 à 566 du code de procédure civile.

41. Il est constant en droit que le propriétaire qui agit sur le fondement de l’article 1240 du code civil contre l’occupant de son bien, avec lequel il n’est lié par aucun contrat, doit établir la faute, le dommage et le lien de causalité qui les unit, sans pouvoir se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil, propre aux rapports du bailleur et du preneur, et que la réparation, qui ne peut excéder le préjudice, s’entend hors taxes lorsque la victime récupère la taxe sur la valeur ajoutée.

42. En l’espèce, la société [R] [Q] ne produit aucun état des lieux antérieur à la sous-location, alors que l’acte du 8 mars 2018 en prévoyait un ; l’état initial des lieux ne résulte que des déclarations de son gérant, recueillies par le commissaire de justice le 9 décembre 2024.

Il résulte en outre de l’article 5 de la sous-location, à laquelle est intervenue l’intimée, que les travaux d’aménagement extérieur réalisés par le sous-locataire « resteront la propriété [Localité 2] sans obligation au Sous-locataire de remettre en état les locaux ».

43. Le procès-verbal du 9 décembre 2024 décrit un enrobé « ancien, en mauvais état, surélevé par de nombreuses racines », une première partie du parking recouverte de sable, des bordures cassées, une clôture en plaques de béton penchée ou lacunaire, un portail métallique oxydé dont le gond est désolidarisé, un conteneur ouvert et dépourvu de ses portes, deux tranchées dont l’une, devant le conteneur, est « rebouchée grossièrement par des gravats », et des traces d’installations retirées.

44. Les travaux facturés par la société CMR les 30 septembre et 31 octobre 2025, pour 27 050,40 euros hors taxes, ne correspondent pas au devis de réparation du 16 mai 2025 initialement produit, mais à une « réfection de parking » comprenant, pour 21 780,40 euros hors taxes, le décroûtage, le reprofilage et la réalisation d’un enrobé neuf sur 360 m², la pose de bordures et la création d’un réseau d’évacuation.

Ces travaux, qui remplacent à neuf un revêtement que le commissaire de justice requis par le bailleur décrit lui-même comme ancien, dégradé et soulevé par les racines des arbres, n’ont pas pour objet de réparer un dommage causé par l’appelante mais d’améliorer le bien ; ils ne seront pas retenus.

Il en va de même de l’enlèvement du conteneur, facturé 800 euros hors taxes par la société Capy, et de son remplacement, estimé à 2 680 euros hors taxes : la transformation du conteneur en comptoir relève des aménagements que le bailleur s’est engagé à conserver, et la preuve de son état initial n’est pas rapportée.

Toutefois, la reprise de la clôture en plaques de béton, dont des éléments manquent à l’endroit où la société [D] a ouvert des issues vers la voie arrière, facturée 2 210 euros hors taxes, et la remise en état des tranchées, que le gérant de l’appelante a reconnu avoir creusées, évaluée à 1 804 euros hors taxes par le devis du 16 mai 2025, sont en lien direct avec son occupation.

Le remplacement du portail, facturé 3 060 euros hors taxes, ne peut être mis à sa charge qu’en partie : l’ouvrage, prévu au permis de construire de 1995, était âgé de près de trente ans lors de la restitution, et son oxydation ne peut être imputée à l’appelante, qui l’avait déposé pour lui substituer un portail en bois ; la part du dommage qui lui est imputable sera fixée à la moitié, soit 1 530 euros.

45. Le préjudice de la société [R] [Q] s’établit ainsi à 5 544 euros hors taxes. La société [D] sera condamnée au paiement de cette somme et la demande rejetée pour le surplus.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a ordonné la remise en état des lieux, cette obligation en nature, devenue sans objet par la restitution des lieux, se trouvant remplacée par la réparation par équivalent.

46. La société [D] ayant succombé en ses prétentions principales, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance et au paiement d’une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, selon l’article 695 du même code, les dépens comprennent les frais afférents aux instances, actes et procédures d’exécution ; les frais de la sommation interpellative délivrée le 29 avril 2022, antérieure à l’introduction de l’instance, n’en font pas partie, et le jugement sera infirmé en ce qu’il les y a inclus.

La société [D], qui succombe pour l’essentiel en appel, supportera les dépens d’appel et versera à la société [R] [Q] une somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ; sa propre demande de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des conclusions de la société [D] et la demande tendant à voir dire que son appel n’est pas soutenu.

Infirme le jugement prononcé le 17 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a condamné la société [D] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois à compter du 1er mars 2021, en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société [R] [Q] la somme de 31 680 euros à titre de dommages et intérêts, en ce qu’il a ordonné la remise en état des lieux et en ce qu’il a inclus dans les dépens les frais de la sommation interpellative.

Confirme le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société [D] à payer à la société [R] [Q] une indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois pour la période du 1er février 2022 au 9 décembre 2024, en deniers et quittances.

Condamne la société [D] à payer à la société [R] [Q] la somme de 37 862,90 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de relouer le bâtiment.

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la remise en état des lieux.

Dit que les frais de la sommation interpellative du 29 avril 2022 ne sont pas compris dans les dépens de première instance.

Y ajoutant,

Déboute la société [D] de sa demande en paiement de la somme de 250 000 euros pour privation du droit au maintien dans les lieux.

Condamne la société [D] à payer à la société [R] [Q] la somme de 5 544 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de remise en état des lieux.

Condamne la société [D] aux dépens d’appel.

Condamne la société [D] à payer à la société [R] [Q] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande formée sur le même fondement.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.