RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00438 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HRKA

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : [F] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Yann PREVOST
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 12 OCTOBRE 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] son syndic SARL CITYA [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Yann PREVOST de la SELARL CHICAUD & PREVOST – OCEAN INDIEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par Me Clara PARIENTE-BUTTERLIN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Pascaline PILLET,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 Septembre 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [B] est propriétaire des lots n°0007 et 0041 au sein de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 6] [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL CITYA Saint [Localité 4] a fait assigner Monsieur [F] [B] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
– 6.262,56 euros au titre des charges de copropriété impayées, soit 4.322,78€ au titre des charges de copropriété impayées et 1.939,78€, au titre des frais.
-1.500 euros à titre de dommages et intérêts vu la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;
– 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Cette affaire a été évoquée à l’audience du 14 septembre 2026.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa créance.

Monsieur [F] [B], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à ses écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats :
– les convocations aux assemblées générales des 29/03/2023, 17/05/2023, 30/01/2024, 26/03/2025, 24/03/2026,

– les procès-verbaux des assemblées générales en date des 29/03/2023, 17/05/2023, 30/01/2024, 26/03/2025, 24/03/2026 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,
– l’extrait de compte,
– les appels de fonds et décomptes de charges,
– une mise en demeure de payer adressée le 24 février 2026,
– le contrat du syndic,
– le relevé de propriété,
– un jugement du 19 septembre 2024 produit en cours de délibéré.

Il convient de rappeler qu’en l’absence du défendeur, le respect du principe du contradictoire exclut de prendre en compte une demande de condamnation d’un montant supérieur à celui visé dans l’assignation.

Au vu des justificatifs fournis, la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] est établie dans son principe.

Déduction faite des frais d’un montant de 2.107,96 euros, Monsieur [F] [B] reste redevable d’une somme 4.154,60 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 1er avril 2026, selon décompte produit au soutien de l’assignation.

Il y a lieu, dès lors, de le condamner au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
– les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;
– les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
– les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret
– les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25
– les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais d’avocat, de contentieux, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Il convient en outre de rappeler que les honoraires d’avocat sont compris dans les frais réclamés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais d’assignation du commissaire de justice font partie des dépens.

En l’absence de justificatif, il convient de rejeter la demande formée au titre des frais, étant précisé que si une mise en demeure est produite au dossier, les frais de mise en demeure imputés au débiteur sur le décompte de charges ne correspondent pas à cette lettre s’agissant des dates respectives du courrier et de l’imputation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de caractériser la carence fautive du débiteur et un préjudice autonome distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, qui ne peut résulter du seul impayé existant, le demandeur sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL CITYA Saint [Localité 4] la somme 4.154,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2026 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL CITYA Saint [Localité 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL CITYA Saint [Localité 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, aux jour et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Pascaline Pillet, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente