TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00442

N° Portalis DBY2-W-B7K-IJS5

JUGEMENT du
06 Octobre 2026

Minute n° 26/01051

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[A] [U]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Roger LEMONNIER

Copie conforme

Me Claire CAVELIER d’ESCLAVELLES

Mme [A] [U]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 06 Octobre 2026,

après débats à l’audience des référés du 02 Juin 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l’article 450 (3ème alinéa) du Code de Procédure Civile, le conseil des parties a été avisé que le délibéré, initialement fixé au 8 septembre 2026, avait été prorogé à la date de ce jour ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 824 541 148
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 4]
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Claire CAVELIER d’ESCLAVELLES (CAP AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Roger LEMONNIER (SCP LDGR), avocat au barreau de PARIS,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [A] [U]
née le 13 Avril 2005 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

comparante en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Un contrat de bail a été conclu le 24 août 2023, entre la Société Civile Immobilière (SCI) DARLA, propriétaire du bien, représentée par Monsieur [Y] [C], son Président, et Madame [A] [U], pour la location d’un appartement meublé situé [Adresse 3] à ANGERS (49000). La Société (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [A] [U] pour le paiement du loyer et des charges.

Suite à divers incidents de paiement, la SCI DARLA a fait jouer l’engagement de caution sur la somme de 2 744,00 €, due au titre des loyers et charges.

La caution a, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, fait signifier à Madame [A] [U] un commandement de payer la somme de 2 744,00 €, visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 novembre 2025.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai légal de deux mois visé par le commandement.

Suite à de nouveaux incidents de paiement, la SCI DARLA a, de nouveau, fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2026, notifié au représentant de l’État dans le département le même jour, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [A] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, Pôle des Contentieux de la Protection, aux fins de voir :

▸ déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

▸ à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

▸ ordonner l’expulsion de Madame [A] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

▸ condamner Madame [A] [U] à lui payer la somme de 3 863,00 €, sauf à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 18 novembre 2025 sur la somme de 2 744,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

▸ condamner Madame [A] [U] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

▸ condamner Madame [A] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner Madame [A] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

▸ dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 juin 2026.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes, tout en actualisant la somme due à 5 213,00 € au 27 mai 2026.

Elle précise son intérêt à agir dans le cadre de sa convention de subrogation.

Madame [A] [U] a comparu à l’audience en personne.

Elle reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Elle indique ne pas avoir repris le paiement du loyer, étant en recherche d’emploi et sans ressources.

Elle précise pouvoir être hébergée chez une tante.

Elle ajoute qu’elle n’a pas donné son préavis de départ du logement ignorant si elle pouvait le faire compte tenu de l’audience de ce jour.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2026 prorogé au 6 octobre 2026 pour raison médicale concernant le magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA QUALITÉ A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 1346-1 du code civil dispose que « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. »
Et, conformément à l’article 2309 du même code, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »

En l’espèce, une quittance subrogative, en date du 7 mai 2026, validée par les parties, arrête à 5 288,00 € le montant des sommes versées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la SCI DARLA, au titre des loyers impayés de Madame [A] [U] pour le logement situé [Adresse 3] à ANGERS (49000). Cette quittance stipule que « conformément aux termes des articles 1346 et suivants et 2309 du code civil, ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES. »

De plus, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit la convention Visale, le contrat de cautionnement conclu entre elle et le bailleur, la SCI DARLA, dans lequel est stipulé, à l’article 8-1, que, « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa qualité à agir en vue du constat de la résiliation du bail conclu par la SCI DARLA, propriétaire du bien, avec Madame [A] [U].

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :
« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 18 novembre 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,
« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le

plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 5 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Conformément à l’article 1728 du code civil et à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte au 27 mai 2026 arrêtant la somme due à 5 213,00 € au titre de l’arriéré locatif.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail et du contrat de cautionnement.

Madame [A] [U] ayant reconnu à l’audience devoir la somme dont le paiement est sollicité, sera condamnée au paiement de la somme de 5 213,00 €.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du
loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 24 août 2023 contient une clause résolutoire (article VII A) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2025 pour la somme en principal de 2 744,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal visé par ledit commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2026, le bail étant résilié depuis cette date.

Madame [A] [U] a indiqué à l’audience être en recherche d’emploi et ne bénéficier d’aucune ressource.

Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Madame [A] [U].

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [A] [U] occupant le logement sans droit ni titre depuis le 19 janvier 2026.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Madame [A] [U] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 19 janvier 2026, cause par ce fait un préjudice au bailleur et à sa caution, qu’il convient de réparer en la condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer mensuel augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 19 janvier 2026 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté au 27 mai 2026.

Madame [A] [U] sera par conséquent condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu’à la libération complète des lieux.

Madame [A] [U] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme 5 213,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [A] [U] supportera la charge des dépens de la présente procédure qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, et compte tenu de la situation de Madame [A] [U], l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2023 entre la SCI DARLA, d’une part, et Madame [A] [U], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à ANGERS (49000), sont réunies à la date du 19 janvier 2026 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 19 janvier 2026 ;

ORDONNE à Madame [A] [U] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L411-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [A] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de Cinq Mille Deux Cent Treize Euros (5 213,00 €), au titre des sommes payées par elle, suivant un décompte arrêté au 27 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges, pour la période de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà incluse dans le décompte arrêté au 27 mai 2026 ;

CONDAMNE Madame [A] [U] à payer à la SCI DARLA l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [A] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE Madame [A] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 18 novembre 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,