Intérêts de retard après déchéance du régime de faveur de l’article 1115 CGI pour revente immobilière incomplète

Le régime de faveur de l’article 1115 du Code général des impôts est subordonné à l’engagement de revendre l’immeuble dans un délai de cinq ans. Le non-respect de cet engagement entraîne, en application de l’article 1840 G ter, l’exigibilité des droits de mutation initialement exonérés, majorés de l’intérêt de retard prévu par l’article 1727.

La juridiction retient que ces intérêts courent à compter du premier jour du mois suivant celui de l’enregistrement de l’acte de mutation, et non à compter de l’expiration du délai de revente. Un différé de paiement ne peut être maintenu après la déchéance du régime de faveur, même si l’administration a antérieurement admis une autre modalité. La doctrine administrative invoquée ne permettait pas davantage de conserver ce différé lorsque la revente partielle était réalisée pour un prix inférieur au prix d’acquisition.

La société ayant revendu seulement une partie des lots dans le délai requis, les intérêts étaient dus à compter du 1er janvier 2017. La demande de décharge a donc été rejetée. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du même code.

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Le marchand de biens n’ayant pas revendu tous les lots dans le délai prévu, l’administration a constaté la déchéance du régime fiscal de faveur et réclamé les droits ainsi que les intérêts. La cour confirme que ceux-ci couraient dès le 1er janvier 2017 et maintient les condamnations accessoires.

Un marchand de biens a acquis un immeuble pour 11 275 000 euros en bénéficiant du régime de faveur de l’article 1115 du Code général des impôts, sous engagement de revente dans les cinq ans.

À l’expiration du délai, seuls certains lots avaient été revendus. L’acquéreur a spontanément acquitté des droits supplémentaires, puis l’administration fiscale a constaté la déchéance du régime et fixé les droits dus ainsi que les intérêts de retard.

Après le rejet de sa réclamation, l’acquéreur a demandé la décharge des intérêts. Le tribunal judiciaire l’a débouté. En appel, la juridiction a confirmé que les intérêts couraient dès le premier jour du mois suivant l’enregistrement de l’acte de mutation, soit le 1er janvier 2017, et a maintenu la condamnation aux dépens ainsi qu’une somme au titre des frais irrépétibles.

• Existence d’un engagement de revente souscrit lors de l’acquisition
• Expiration du délai légal de cinq ans
• Absence de revente intégrale de l’immeuble dans ce délai
• Déchéance du régime de faveur et exigibilité des droits exonérés
• Calcul des intérêts dès le premier jour suivant le mois d’enregistrement
• Absence de maintien d’un différé de paiement après la déchéance

• Acte d’acquisition enregistré le 17 novembre 2016
• Engagement contractuel de revente dans un délai de cinq ans
• Constat de la revente seulement partielle des lots
• Date de publication de la vente fixée au 8 décembre 2016
• Reconnaissance du non-respect intégral de l’engagement

L’acquéreur perd le bénéfice du régime de faveur pour les droits concernés et reste redevable des intérêts calculés depuis le mois suivant l’enregistrement. L’administration conserve le rehaussement, tandis que la partie perdante supporte les dépens et les frais irrépétibles d’appel.

• Maintien des intérêts de retard dus depuis le 1er janvier 2017
• Rejet de la demande de remboursement des intérêts payés
• Condamnation de l’acquéreur aux dépens de première instance et d’appel
• Condamnation au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Vérification de la revente intégrale avant l’expiration du délai fiscal

À faire

• Vérifier la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition
• Calculer précisément le délai de cinq ans
• Documenter la revente intégrale des lots
• Contrôler le prix de revente et les justificatifs
• Anticiper les droits et intérêts en cas de déchéance

À éviter

• Confondre expiration du délai et point de départ des intérêts
• Maintenir un différé après rupture de l’engagement
• Se fonder uniquement sur une doctrine administrative ancienne
• Négliger l’enregistrement et la publication de l’acte
• Omettre l’exposition aux dépens et à l’article 700

Le délai de revente ouvrant droit au régime de faveur

L’article 1115 du Code général des impôts subordonne l’exonération des droits de mutation à l’engagement de revendre l’immeuble dans un délai de cinq ans. La revente seulement partielle dans ce délai ne permet pas de conserver le régime lorsque l’engagement n’est pas intégralement respecté.

Les intérêts de retard après déchéance du régime fiscal

Les articles 1840 G ter et 1727 du Code général des impôts rendent exigibles les droits initialement exonérés et les intérêts de retard. Ceux-ci courent dès le premier jour du mois suivant celui de l’enregistrement de l’acte de mutation, et non à compter de l’expiration du délai de revente.

Le refus du différé de paiement des droits de mutation

La déchéance du régime de faveur exclut le maintien d’un différé de paiement. La juridiction écarte la doctrine administrative invoquée, qui ne permettait pas de conserver ce différé en cas de revente partielle à un prix inférieur au prix d’acquisition.

Article 804 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1115 du Code général des impôts, Article 1727 du Code général des impôts, Article 1840 G ter du Code général des impôts, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile