Responsabilité décennale pour humidité rendant une maison impropre à l’habitation et immixtion fautive du maître d’ouvrage

Sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, le constructeur est responsable de plein droit des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, sauf preuve d’une cause étrangère. Le tribunal retient cette garantie pour deux désordres distincts : l’humidité du mur mitoyen, imputable au maître d’œuvre, au maçon et partiellement au maître d’ouvrage, et l’humidité de la cloison de douche, imputable au maître d’œuvre.

L’initiative du maître d’ouvrage ayant remblayé les terres après réception constitue une immixtion fautive, réduisant de 24 % la part mise à la charge des constructeurs. Ceux-ci restent tenus in solidum envers le maître d’ouvrage, le partage ne produisant d’effet que dans leurs rapports internes, selon les articles 1240 à 1242 et 1231-1 du Code civil.

La preuve du lien causal est exigée pour les préjudices immatériels : faute de démonstration, la perte locative est écartée. En revanche, le préjudice de jouissance et le préjudice moral résultant directement des désordres sont indemnisés. L’assureur non présent à l’ouverture du chantier ne garantit pas les dommages matériels, mais peut couvrir les dommages immatériels selon les conditions de sa garantie, avec franchise opposable.

L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation d’une indemnité au maître d’ouvrage. L’exécution provisoire demeure de droit conformément à l’article 514 du même code.

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Des désordres d’humidité sont apparus dans une maison après sa réception. L’expertise a identifié le niveau excessif des terrasses et remblais ainsi qu’une étanchéité insuffisante sous le carrelage de la douche. La responsabilité décennale du maître d’œuvre et de l’entreprise de gros œuvre a été retenue pour l’humidité du mur mitoyen, avec prise en compte d’une immixtion fautive du maître d’ouvrage. Le maître d’œuvre a été seul condamné pour le désordre de la douche.

Un maître d’ouvrage a confié à GROUP.ECO une mission complète de maîtrise d’œuvre pour la construction d’une maison jumelée. Le lot gros œuvre a été réalisé par la SARL Le Luy, devenue [W] [I]. Après la réception, des désordres d’humidité sont apparus dans le salon, les chambres et la cloison séparant la salle de bain du séjour.

Une expertise judiciaire a identifié deux causes distinctes : le niveau excessif des terrasses et remblais extérieurs, ainsi qu’une étanchéité insuffisante sous le carrelage de la douche. Le maître d’ouvrage a demandé la remise en état et l’indemnisation de ses préjudices, notamment une perte locative et un trouble de jouissance.

Le tribunal retient la responsabilité décennale de GROUP.ECO et de [W] [I] pour l’humidité du mur mitoyen, en tenant compte d’une immixtion fautive du maître d’ouvrage. GROUP.ECO est seule condamnée pour le désordre de la douche. La perte locative est rejetée faute de lien causal établi, mais des indemnités sont accordées au titre des travaux, des préjudices moral et de jouissance.

• Dommage apparu après la réception de l’ouvrage
• Impropriété à l’habitation ou à l’utilisation de l’ouvrage
• Cause technique établie par l’expertise judiciaire
• Participation des constructeurs à la réalisation du dommage
• Immixtion fautive du maître d’ouvrage dans le remblaiement
• Preuve directe du lien causal pour les préjudices immatériels

• Rapport d’expertise judiciaire du 21 avril 2023
• Constatations d’humidité active et de moisissures
• Mesures réalisées au droit du mur mitoyen
• Sondage établissant l’insuffisance d’étanchéité de la douche
• Analyse des niveaux des terrasses et remblais extérieurs

Le maître d’ouvrage obtient la réparation partielle des travaux et l’indemnisation de ses préjudices moral et de jouissance, mais supporte une part du coût liée à son remblaiement. Les constructeurs et assureurs supportent les condamnations dans les limites de leurs responsabilités et garanties, tandis que la perte locative reste exclue faute de causalité prouvée.

• Réparer le mur mitoyen à hauteur de 76 % du coût retenu
• Prendre en charge la réfection de la douche concernée
• Écarter la demande de perte locative non démontrée
• Opposer les franchises aux dommages immatériels
• Exercer les recours internes selon le partage des fautes
• Supporter l’article 700 et les frais d’expertise

À faire

• Documenter précisément chaque désordre et son évolution
• Faire établir une expertise technique contradictoire
• Identifier la date de réception et les réserves
• Établir le lien causal des préjudices immatériels
• Vérifier les garanties et franchises d’assurance

À éviter

• Modifier les lieux avant les constatations techniques
• Réaliser des travaux sans conseil professionnel préalable
• Alléguer une perte locative sans justificatifs causaux
• Contester une expertise sans éléments techniques précis
• Omettre les dires techniques pendant les opérations d’expertise

La responsabilité décennale des constructeurs

L’article 1792 du Code civil s’applique lorsque le dommage, apparu après réception, compromet l’usage de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. L’expertise a établi que l’humidité du mur mitoyen résultait du niveau des terrasses et remblais, tandis que l’humidité de la cloison provenait d’une étanchéité défaillante sous le carrelage de la douche. Les contestations techniques non étayées par des éléments ou dires adressés à l’expert n’ont pas été retenues.

L’immixtion fautive du maître d’ouvrage

Le remblaiement réalisé après réception par le maître d’ouvrage a contribué au désordre du mur mitoyen. Le tribunal qualifie cette initiative d’immixtion fautive, malgré l’absence de compétence professionnelle, faute de prise de conseil préalable. Cette faute exonère partiellement les constructeurs, à hauteur de 24 %, ceux-ci restant responsables de 76 % du dommage.

La preuve du lien causal des préjudices immatériels

La perte locative est rejetée faute de preuve d’un lien entre le départ des locataires et les désordres constatés. En revanche, les troubles de jouissance et préjudices moraux directement liés à l’humidité sont indemnisés. L’assureur non présent à l’ouverture du chantier ne garantit pas les dommages matériels, mais sa garantie peut couvrir les dommages immatériels, avec franchise opposable.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 786 du Code de procédure civile, Article 1792 du Code civil, Articles 334 et suivants du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Articles 1240 à 1242 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile