RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14403 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFG2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2023-Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 22/00140

APPELANTS

Monsieur [A] [D]

né le 27 Avril 1955 à [Localité 2] (2B)

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

Madame [L] [X] épouse [D]

née le 11 Mai 1965 à [Localité 4] (02)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Jean-emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

INTIMÉE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP)

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 552 032 708

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 20 décembre 2004 à effet au 1er décembre 2004, la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP), a donné à bail à M. [A] [D] et Mme [L] [D] un logement de 4 pièces principales situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Le 30 décembre 2011, l’immeuble a fait l’objet d’une convention signée entre la RIVP et l’État en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, transformant les logements, dont celui précité, en logements financés par des PLUS.

Un nouveau bail a été signé entre ces locataires et la RIVP le 27 juin 2012, expressément soumis aux dispositions du code de la construction et de l’habitation et aux stipulations de la convention.

Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé les locataires de la mise en ’uvre d’un supplément loyer solidarité (ci-après SLS) appliqué à compter de janvier 2019, en application de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, leur a reprécisé les principes et les mécanismes dérogatoires et l’obligation de vérifier si les locataires y sont assujettis, bien qu’une tolérance antérieure les en ait dispensés antérieurement, et leur a adressé l’enquête sur les ressources, à retourner avec les pièces nécessaires d’avis d’imposition.

Le logement a ainsi été soumis au supplément de loyer de solidarité (SLS) à compter du 1er janvier 2019 et, compte tenu des revenus déclarés en 2018, de 111.871 euros au cours de l’année 2017, un SLS a été facturé qui n’a pas acquitté en dépit des relances du bailleur.

Par acte d’huissier de justice du 15 juin 2021, la RIVP a fait délivrer à Mme [L] [D] et à M. [A] [D] une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation au paiement des sommes de 16.138,48 euros au titre de l’arriéré locatif et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 29 septembre 2021, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 21 janvier 2022 à laquelle Mme [L] [D] et M. [A] [D] ont soulevé une question prioritaire de constitutionnalité. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et a été retenue le 11 avril 2023.

M. et Mme [D] ont soulevé l’incompétence d’attribution du juge des contentieux de protection et demandé le renvoi de l’affaire au tribunal judiciaire de Paris ainsi que :

-subsidiairement, l’annulation rétroactive « prétendument des 08/01/2019, 14/01/2020, 13/01/2021, 03/11/2022 et 18/01/2023 » les contraignant à verser le SLS du 01/01/2019 au 31/12/2023, et de déclarer la RIVP irrecevable en l’ensemble de ses prétentions,

– infiniment subsidiairement : le rejet des prétentions de la RIVP et sa condamnation à leur payer la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts, outre la somme de 70.626,24 euros de remboursement du loyer de base « excessif indûment versé » du 01/01/2018 au 31/12/2022 et 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

– et de voir écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par décision en date du 31 mai 2023, la demande de transmission de la question prioritaire de constitutionnalité de Mme [L] [D] et M. [A] [D] a été rejetée.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par Mme [L] [D] et M. [A] [D] ;

DECLARE l’action de la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] recevable à l’égard de Mme [L] [D] et à l’égard de M. [A] [D] ;

CONDAMNE Mme [L] [D] et M. [A] [D] à payer à la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] la somme de 22.466,38 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Mme [L] [D] et M. [A] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [L] [D] et M. [A] [D] à payer à la société d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Vu l’appel interjeté le 12 août 2023 par M. et Mme [D],

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 janvier 2024 par lesquelles M. et Mme [D] demandent à la cour de :

Infirmer totalement le Jugement en date du 6 juillet 2023, rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris ;

Constater et prononcer l’incompétence d’attribution du Juge des contentieux de la protection pour connaître de l’affaire présente comme relevant du Tribunal judiciaire de Paris, et statuer sur l’ensemble du litige ;

Prononcer l’annulation des décisions rétroactives et antidatées, prétendument en date des 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021, 3 novembre 2022 et 18 janvier 2023 visant à contraindre Mme [L] [X] épouse [D] et M. [A] [D] à verser le Supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;

Subsidiairement,

Débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) à verser à Mme [L] [X] épouse [D] et M. [A] [D] la somme de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation précontractuelle d’information ;

Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) à verser à Mme [L] [X] épouse [D] et M. [A] [D] la somme de 70 626,24 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 ;

En tout état de cause,

Condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) à verser à Mme [L] [X] épouse [D] et M. [A] [D] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 novembre 2023 par lesquelles la RIVP demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en toute ses dispositions,

En conséquence,

DEBOUTER Mme [L] [D] et M. [A] [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Mme [L] [D] et M. [A] [D] au paiement de la somme de 22.466,38 euros au titre de la dette locative et notamment des SLS arriérés ;

CONDAMNER solidairement Mme [L] [D] et M. [A] [D] à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Mme [L] [D] et M. [A] [D] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

Une demande de note en délibéré a été adressée aux parties au sujet de la prise en compte des ressources des locataires (voir plus bas).

MOTIFS DE LA DÉCISION

S’agissant des règles applicables au supplément de loyer de solidarité (SLS), la cour rappelle préliminairement les éléments suivants.

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative ; une partie de cette somme est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social ; à défaut, en application de l’article L. 441-11 du même code, l’organisme d’HLM est passible d’une pénalité.

Selon l’article L. 481-2, le SLS est applicable aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code.

Les organismes HLM ou les sociétés d’économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat.

Pour les locataires ayant conclu initialement un bail privé relevant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dont le logement est ensuite devenu la propriété d’un bailleur social, un régime dérogatoire est prévu, déterminé par l’existence d’une convention entre le bailleur et l’Etat relativement à l’attribution de l’aide personnalisée au logement.

Le régime juridique des logements locatifs conventionnés est régi par les articles L.353-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, comportant des dispositions générales (articles L.353-2 à L. 353-13, section 1) et des dispositions particulières (articles L.353-14 à L.353-22, section 2), dont celles applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes HLM.

L’article L.353-19, dans sa version antérieure à la loi [Localité 7] de 2018, prévoit que, pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 sont applicables.

Sur l’exception d’incompétence du premier juge

M. et Mme [D] concluent à la réformation du jugement attaqué en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence du juge des contentieux de la protection et la réitèrent devant la cour.

Ils soutiennent que le SLS est une contribution indirecte au profit de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS, établissement public national à caractère administratif), ce que cette dernière a admis dans un courrier du 15 septembre 2021 ; ils en déduisent qu’en application de l’alinéa 2 de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales, le litige sur le SLS relève du tribunal judiciaire, seul compétent pour se prononcer sur la légalité et l’interprétation des actes en application desquels l’imposition contestée a été mise à la charge du contribuable.

La RIVP conclut à la confirmation du jugement qui a rejeté l’exception d’incompétence.

L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Il résulte de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales qu’en matière d’impôts directs, les décisions rendues par l’administration sur les réclamations contentieuses relèvent du tribunal administratif, tandis que les contentieux portant sur les contributions indirectes sont de la compétence du tribunal judiciaire.

Un impôt, ou contribution, est un prélèvement pécuniaire de caractère obligatoire effectué en vertu de prérogatives de puissance publique à titre définitif et sans contrepartie déterminée, en vue d’assurer le financement des charges publiques et de poursuivre des objectifs d’intérêt public. Un impôt indirect est un impôt collecté par une autre personne que celle qui le récupère.

Le SLS, régi par l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, est exigible en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions de droit commun du louage (3e Civ., 19 janvier 2000, n° 98-11.041), mais, étant la contrepartie du droit au maintien dans les lieux de locataires et complément du loyer, il ne peut être considéré comme relevant de la catégorie des contributions indirectes.

Dans un courrier du 15 septembre 2021, dont se prévalent les appelants, la CGLLS a certes répondu à une association de locataires qu »en vertu des règles fixées par les articles L. 452-4 à L. 452-6 du [CCE], les cotisations recouvrées par la CGLLS sont qualifiées d’impôt.’

L’article L. 452-4 I instaure le paiement annuel, au profit de la CGLLS, d’une cotisation versée par les organismes d’HLM et les sociétés d’économie mixte gérant des HLM, laquelle a pour assiette les loyers et redevances perçus annuellement, ainsi que les indemnités d’occupation et les SLS.

Ainsi, comme le fait valoir exactement la RIVP, et comme l’a retenu également le premier juge, le SLS n’est qu’un élément parmi d’autres de l’assiette de la cotisation, à nature d’impôt, prélevée par la CGLLS, de sorte qu’il ne saurait être retenu que la RIVP, en percevant le SLS, collecte la cotisation due à la CGLLS et que le locataire est un contribuable, débiteur d’une contribution indirecte.

Par conséquent, le SLS n’est pas une contribution indirecte.

Les dispositions de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales ne s’appliquent donc pas et c’est à juste titre que le premier juge a rejeté l’exception d’incompétence soulevée.

En tout état de cause, à supposer que le juge des contentieux de la protection ait été incompétent pour statuer, la cour d’appel, saisie par l’effet dévolutif de l’appel et investie de la plénitude de juridiction, serait compétente pour statuer au fond, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Sur l’absence de notification préalable du SLS

Les appelants demandent à la cour, subsidiairement , d’infirmer le jugement en ce qu’il retient qu’ils sont redevables du SLS ; ils soutiennent, en premier lieu, que « toutes les notifications des décisions de taxation au titre du Supplément de loyer de solidarité (accompagnées des modalités de calcul) établies par un bailleur social doivent être préalablement notifiées à tout titulaire du bail, autrement il y a là un vice de forme faisant grief » et qu’ils n’ont pas été préalablement, individuellement et valablement informés des décisions annuelles visant à les contraindre à verser le SLS accompagné des modalités de calcul, de 2019 à 2023, et n’ont pas pu prendre parti en temps utile, ce qui leur « faisait nécessairement grief »; ils considèrent que les décisions prises ont eu une portée rétroactive donc illégale et qu’il convient d’en prononcer la nullité.

Toutefois, comme le fait valoir exactement la RIVP, il résulte des pièces produites que :

– le montant du SLS a été indiqué aux locataires par lettres simples envoyées les 8 janvier 2019, 14 janvier 2020, 13 janvier 2021, 17 janvier 2022 et le 18 janvier 2023;

-le SLS facturé est indiqué sur chaque avis d’échéance mensuel depuis le 1er janvier 2019 ;

-ces notifications ne sont au demeurant pas des « décisions » mais des lettres d’information ne pouvant être qualifiées de ’rétroactives’ puisqu’elles ont été adressées en début de chaque année; elle sont claires, explicites et détaillées, exposant les modalités de calcul du SLS et les données prises en compte; les revenus pris en compte sont ceux des années antérieures et l’information ne peut donc pas être donnée davantage à l’avance au locataire.

De plus, la RIVP a notifié aux deux locataires la nécessité, désormais, d’appeler les SLS et la fin de la tolérance antérieure, dès octobre 2018, c’est à dire aussi tôt que le permettaient les incertitudes juridiques antérieures (position de l’Ancols notamment).

Les locataires ont donc été parfaitement informés.

Les appelants soutiennent également que la RIVP ne leur pas notifié individuellement à chacun, la décision annuelle de « taxation » visant à les contraindre à verser le SLS ; ils invoquent la jurisprudence selon laquelle la notification prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui a une incidence sur le montant du loyer, doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail (3e Civ., 12 mars 2014, pourvoi n° 13-14.403, Bull. 2014, III, n° 36) et l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La RIVP répond exactement :

-que l’article L 441-9 n’impose pas que toutes les notifications du montant du SLS soient notifiées individuellement aux cotitulaires du bail mais prévoit seulement qu’une mise en demeure soit envoyée aux locataires si ceux-ci n’ont pas répondu à l’enquête, et ce avant application d’un SLS provisoire maximum;

-qu’en l’espèce, les courriers ont bien été adressés à M. et Mme [D], étant rappelé que les dispositions de l’article L 441-9 ne sont pas applicables ici, ni l’arrêt du 12 mars 2014, dans la mesure où les époux [D] ont bien répondu aux enquêtes SLS qui leur ont été adressées ; seuls les courriers des 17 janvier 2022 et 18 janvier 2023 ne sont adressés qu’à Mme [D]. Pour mémoire l’absence d’une double notification en cas de cotitularité du bail, qu’elle soit légale ou conventionnelle, n’est pas sanctionnée par la nullité mais par une inopposabilité à l’égard du conjoint non visé et la « nullité » des courriers litigieux ne saurait en tout état de cause être la conséquence du moyen invoqué.

C’est au demeurant par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu également en substance, outre les éléments développés plus haut, que les dispositions du code de la construction et de l’habitation ne prévoient aucune forme particulière de notification des enquêtes sur les ressources et de la notification du calcul des surloyers de solidarité et qu’aucune cause de nullité ayant causé grief n’est démontrée.

La cour ajoute que:

-l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué, qui a pour objet de prévoir une opposabilité de plein droit des notifications faites à conjoint, à l’autre conjoint lorsque le bailleur n’a pas eu connaissance antérieurement de son existence, et qui en outre n’a pas pour objet des notifications contractuelles mais des actes de procédure, est dépourvu de pertinence en l’espèce puisqu’il est manifeste que les deux époux sont connus du bailleur, considérés comme cotitulaires du bail, qu’ils ont d’ailleurs tous deux paraphé les contrats de bail et que l’article 1751 du code civil s’applique en l’occurrence;

– l’article L. 441-3 ne prévoit aucune forme particulière pour la notification du calcul du SLS retenu; les époux [D] en ont bien été avisés par des courriers adressés à eux deux entre 2018 et 2021 et ils ont d’ailleurs discuté le principe et le montant du SLS.

Il ne résulte pas des éléments du dossier que M. [D], qui n’est certes pas particulièrement mentionné dans la notification du SLS des années 2022 et 2023, n’en n’ait en réalité pas été informé, alors que les revenus du couple ont bien été déclarés au moment de la réponse à l’enquête ressources, que les SLS facturés sont mentionnés dans chaque avis d’échéance mensuel, que la contestation des deux époux s’est poursuivie au cours de ces années (et dans le cadre du présent contentieux engagé en 2021), qu’une demande de rectification ou une contestation du calcul reste toujours possible (dans la limite de la prescription), ce qui est d’ailleurs le cas dans le cadre de la présente instance ; ainsi aucune absence de notification faisant grief ne résulte des présentes circonstances, la parfaite connaissance tant de Monsieur que de Madame [D] des sommes appelées par la RIVP ne faisant aucun doute.

Il convient donc de confirmer la décision du premier juge de rejeter la demande d »annulation’ des ’décisions’ relatives aux SLS.

Sur la fraude

Les appelants font valoir comme devant le premier juge, à l’appui de leur demande de rejet de toutes les demandes en paiement de la RIVP, que le SLS est la contrepartie d’opérations d’amélioration après acquisition, que la RIVP n’a pas acquis les logements à conventionner mais a conclu un bail emphytéotique et n’a pas mené de travaux d’amélioration, poursuivant ainsi, avec la Ville de [Localité 1], une action frauduleuse destinée à contourner l’obligation de 25 % de logements sociaux prévue par la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU. Il précise qu’en l’absence d’acquisition de l’immeuble, le SLS n’est dû qu’à compter de l’achèvement des travaux visant à l’améliorer, en application de l’article L. 353-8 du code de la construction et de l’habitation. Il conclut au rejet de la demande de paiement du bailleur.

La RIVP demande la confirmation du jugement qui a écarté ce moyen.

La fraude désigne en droit civil l’action révélant chez son auteur la volonté de nuire à autrui, notamment un cocontractant, ou de contourner des prescriptions légales.

Selon l’adage « fraus omnia corrumpit » tout acte juridique entaché de fraude peut être l’objet d’une action en nullité.

La fraude ne se présume pas et ne peut se déduire des conventions licites qui sont passées; elle doit résulter d’actes clairs et non équivoques par lesquels est manifestée la volonté d’éluder l’application de la loi normalement applicable.

Au regard de ces principes, la teneur et la portée de l’argumentation des appelants s’agissant de leur relation contractuelle avec la RIVP et des circonstances de la présente instance n’apparaissent pas justifiées et c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, qui ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté ce moyen à le supposer dispenser les locataires de payer le SLS.

Sur la violation alléguée des droits fondamentaux

M. et Mme [D] font valoir notamment que »la restriction de la liberté contractuelle en matière de loyers est une réglementation de l’usage des biens au sens de l’article 1er du Protocole Additionnel n°1 (…)qui altère le droit de jouissance du bien loué par la locataire », qu’il a été porté atteinte à leurs intérêts patrimoniaux par une modification unilatérale de leur bail privé ayant des conséquences disproportionnées et que le SLS est une contribution indirecte disproportionnée.

Ils invoquent également l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950.

Ils en déduisent que toutes les demandes de la RIVP doivent être rejetées.

C’est par des motifs exacts et pertinents, auxquels il convient de se référer et qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté cette analyse.

Les appelants ne démontrent pas, en l’espèce, avoir subi une violation de leurs droits fondamentaux, notamment de propriété et de droit au respect de la vie privée et familiale ou du domicile, et qui justifierait de rejeter les demandes de paiement du SLS, lequel est établi en prenant en compte les revenus fiscaux de référence, et alors qu’aucun SLS ne leur a été facturé pendant des années jusqu’à ce que la RIVP soit contrainte d’appliquer la réglementation d’ordre public existante, ces éléments ayant fait l’objet d’une information par le bailleur.

Pour mémoire le dispositif de SLS répond à un motif d’intérêt général de justice sociale, et sa mise en ’uvre est entourée de garanties procédurales et de fond; il correspond à une politique de solidarité nationale, qui poursuit les objectifs d’intérêt général mentionnés à l’article L. 441 du code de la construction et de l’habitation, notamment celui de favoriser la mobilité sociale au profit des personnes aux ressources modestes et les plus défavorisées ; pour mémoire, selon leurs avis d’imposition, les revenus annuels de référence des locataires s’élevaient, en l’espèce, au cours de ces dernières années à environ 90.000 euros, de sorte que le loyer total, incluant le SLS, d’environ 2.200 euros par mois, n’apparait pas constitutif de l’atteinte à leurs droits fondamentaux alléguée.

En outre, en contrepartie de cet assujettissement au SLS, qui est plafonné, les locataires conservent en principe le droit de se maintenir dans les lieux (Civ. 3e, 6 février 2013, pourvoi n°12-22.136 ; CE 1er février 2023, Assoc. Amicale Mouffetard-Calvin-[Localité 8], n° 466335).

Par conséquent, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les dispositions relatives au SLS étaient applicables en l’espèce et que les locataires devaient être condamnés à en payer l’arriéré sans pouvoir se prévaloir de l’atteinte à leurs droits fondamentaux.

Sur la demande de M. et Mme [D] de remboursement de la somme de 70.626,24 euros euros au titre du loyer de base indûment versé

Le premier juge a condamné solidairement M. et Mme [D] au paiement de la somme de la somme de 22.466,38 euros au titre de l’arriéré locatif  arrêté au 24 mars 2023 ; pour ce faire il a écarté les contestations des locataires sur le calcul du SLS et il a par ailleurs rejeté la demande de remboursement de sommes trop versées.

Devant la cour, M. et Mme [D] réitèrent leur demande de remboursement de la somme de 70.626,24 euros, au titre du loyer de base (hors SLS) indûment versé, selon eux, du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 ; ils concluent au rejet de toutes demandes de paiement de la RIVP.

La RIVP conclut au rejet de ces demandes et à la confirmation du jugement, indiquant que les appelants font une confusion entre les articles 8 et 9 de la Convention d’une part (concernant le loyer conventionné maximum) et 8 bis et 9 bis (loyer de base dérogatoire pour les locataires déjà en place lors du conventionnement, ces derniers articles étant intitulés « dispositions particulières relatives au loyer maximum des logements conventionnés lors d’une acquisition ou d’une convention sans travaux faisant suite à une nouvelle acquisition… »), d’autre part.

C’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, lesquels ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal n’étant apporté, que le premier juge a considéré que les locataires font une confusion entre le loyer conventionné maximum le loyer de base dérogatoire, la cour ajoutant qu’il résulte en effet des articles 8 bis et 9 bis de la Convention, applicables en l’espèce à des locataires dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus par le code de la construction et de l’habitation et déjà dans les lieux lors du conventionnement, ce qui est ici bien le cas, que le loyer de base dérogatoire ne peut dépasser 30 euros/m² de surface habitable, soit 2.528,40 euros par mois pour un logement de 84,28 m2, et non 522,53 euros par mois comme le soutiennent les appelants.

Comme le fait exactement valoir la RIVP, le loyer inscrit dans le tableau de la Convention est le loyer conventionné maximum, tel qu’il résulte de la combinaison des articles 8 et 9 de la convention; il n’est mentionné qu’à titre indicatif mais ne s’applique pas aux intéressés qui, eux, bénéficiaient d’un loyer dérogatoire.

Ainsi, en l’espèce, le loyer de base a été calculé conformément au plafond prévu dans cette convention, et n’a jamais dépassé le plafond précité, s’étant maintenu entre 20,05 euros/m2 et 21,01 euros/m2 entre 2019 et 2023, comme le rappelle la RIVP sans être utilement contredite.

De plus, l’article L.445-5 du code de la construction et de l’habitation, qui a été abrogé et est également invoqué par les appelants, s’appliquait au SLS et non au loyer de base hors SLS, étant ajouté que la RIVP relève à juste titre que l’intéressée semble faire également une confusion entre le loyer de base et le SLS.

Ainsi, il ne résulte pas des éléments produits que le loyer dérogatoire hors SLS appliqué aux appelants ait en l’espèce excédé le plafond fixé par l’article 8 bis.

Le jugement sera confirmé et la demande rejetée.

Sur le calcul des sommes appelées au titre du SLS

Le premier juge a condamné solidairement M. et Mme [D] au paiement de la somme de la somme de 22.466,38 euros au titre de l’arriéré locatif  arrêté au 24 mars 2023 ; pour ce faire il a notamment écarté les contestations des locataires sur le calcul du SLS.

Devant la cour, M. et Mme [D], comme il a été déjà indiqué, réitèrent cette demande de remboursement à hauteur de 70.626,24 euros à titre de remboursement du loyer de base excessif indûment versé du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 et concluent au rejet de toutes demandes de paiement de la RIVP.

Cette dernière demande la confirmation du jugement.

-au regard du plafond de ressources

M. et Mme [D] estiment que la RIVP a fait une erreur de calcul et des données à prendre en compte et considèrent qu’un plafond de ressources majoré de 30% aurait dû leur être appliqué.

Le premier juge a écarté leur demande en rappelant que le bien a été financé par un prêt PLUS et par conséquent qu’en application des dispositions de l’article R. 441-23 1° du code de la construction et de l’habitation le plafond PLUS est applicable, c’est-à-dire un plafond non majoré.

La RIVP demande la confirmation du jugement, exposant que les appelants confondent les différents plafonnements applicables ; qu’en l’espèce, les dispositions applicables et appliquées sont celles relatives aux logements financés par un prêt PLUS (prêt locatif à usage social) et non pas un prêt PLS, ce que semblent admettre d’ailleurs les appelants; que, contrairement à ce qui est soutenu, les plafonds PLUS ne sont pas « majorés » mais servent de base de calcul aux plafonds majorés (les plafonds PLS correspondent ainsi, eux, aux plafonds PLUS + 30%) ; qu’en l’espèce, le logement a été financé par un prêt PLUS, que les locataires se voient donc appliquer le plafond PLUS, soit un plafond non majoré, conformément à l’article R. 441-23 1° en son 2ème alinéa et à l’ensemble des dispositions réglementaires applicables.

Le surloyer est calculé en fonction de la surface habitable du logement en m2, du coefficient de dépassement du plafond de ressources d’attribution d’un logement locatif social (CDPR) et du montant en euros au m² de surface habitable intitulé supplément de loyer de référence (SLR), fixé selon la zone géographique de localisation du logement et ce selon une formule qui a fait l’objet d’une information des locataires par les courriers cités plus haut.

L’article R. 441-20 du code de la construction et l’habitation dispose ainsi que:

« Le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

Aucun supplément de loyer de solidarité n’est exigible lorsque le dépassement du plafond de ressources est inférieur à 20 %.

Le montant annuel du supplément de loyer de solidarité, cumulé avec le montant annuel du loyer principal, est plafonné à 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Ces ressources sont appréciées comme il est dit à l’article R. 441-23. »

Selon l’article R. 441-23,  » Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

-des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17 , aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11 , ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D. 331-12;

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus. »

L’article D. 331-17 du code de la construction et de l’habitation dispose en son II que « Les logements financés dans les conditions de la présente sous-section sont attribués à des ménages dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, est au plus égal à un montant déterminé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement et des finances », cet arrêté étant celui du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources .

L’article R 441-23 1° fait référence à l’annexe 1 de l’arrêté du 29 juillet 1987, qui concerne le plafond PLUS, alors que l’article R 441-23 2° fait référence aux plafonds de ressources majorés de l’article D. 331-17, c’est à dire les plafonds PLS.

Le logement litigieux a été financé par un prêt PLUS; le plafond PLUS, non majoré, est donc applicable ; il résulte des pièces produites que le SLS a , en l’espèce, été calculé conformément à ces dispositions et principes, ainsi qu’il ressort notamment des courriers détaillés et parfaitement explicites adressés aux intéressés, qui ne contestent pas utilement ces éléments, le jugement ayant exactement écarté ce moyen, par des motifs que la cour adopte tenant à la confusion opérée entre les dispositifs applicables.

-au regard de la modification des ressources des locataires

Comme devant le premier juge, les locataires soutiennent que la RIVP n’a pas pris en compte immédiatement, comment elle l’aurait du, la baisse ayant affecté leur revenu en 2018 pour le calcul du SLS appliqué en 2019, baisse liée au départ en retraite de M. [A] [D].

L’article R 441-23 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction:

1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

-des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17 , aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11 , ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D. 331-12;

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus.

La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l’article L.441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission. ».

Le premier juge, pour écarter la demande des locataires, a considéré en substance que si la RIVP a bien été avisée d’une baisse de revenus de M. [D] par le courrier du 16 octobre 2018 l’informant qu’il était en retraite depuis janvier 2018, les intéressés ne rapportaient pas la preuve d’avoir produit les justificatifs permettant de recalculer les ressources de l’année 2018 du couple, sollicités par la RIVP par courrier du 26 novembre 2018 qui précisait qu’il convenait de démontrer le montant net imposable et non les revenus payés.

Il résulte toutefois des éléments du dossier que le SLS des époux [D], appliqué au cours de l’année 2019, a été calculé au vu de leur avis d’imposition établi en 2018 et faisant état des revenus perçus en 2017; qu’il a été ainsi été fixé à 1.106,47 euros par mois (cf courrier d’information de la RIVP du 8 janvier 2019).

Or, s’il résulte des pièces produites que le revenu fiscal de référence de M. et Mme [D] figurant dans cet avis d’imposition était de 111.871 euros, ce revenu fiscal de référence n’était plus, en réalité au titre de l’année 2018 que de 77.229 euros, comme l’indique l’avis d’imposition établi en 2019 sur les revenus perçus en 2018.

Il s’avère donc, quelle qu’ait été l’insuffisance initiale des documents produits par les époux [D] lorsqu’ils ont alerté la RIVP sur cette baisse de revenus (échanges entre les parties fin 2018 et printemps 2019 au sujet du départ en retraite de M. [D]), qu’à tout le moins, devant la cour d’appel, la RIVP a bien, désormais, connaissance de la baisse des ressources perçues par les locataires et de leur revenu fiscal de référence réel perçu en 2018 (au travers de l’avis d’imposition établi en 2019 sur les revenus 2018 et, plus généralement, de toutes les autres informations figurant dans l’enquête ressource transmise fin 2019).

Ainsi, en raison du 2° de l’article R 441-23 du code de la construction et de l’habitation et de son dernier alinéa, qui permet de recalculer, le cas échéant, le SLS en cas de baisse des ressources et ce sous certaines conditions, la cour d’appel a demandé en cours de délibéré à la RIVP de recalculer précisément le SLS du en réalité courant 2019 au vu de la baisse des ressources des locataires, ou d’exposer les obstacles à ce qu’un nouveau calcul soit effectué dans le cadre de la présente instance.

Par note en délibéré du 30 juin 2026, la RIVP a exposé que les époux [D] après l’avoir avisée de leur baisse de revenus pour l’année 2018 à la suite du départ en retraite de M. [D] et avoir sollicité qu’en conséquence le SLS 2019 soit recalculé en prenant en compte immédiatement ce changement de situation, n’ont pas transmis l’ensemble des justificatifs sollicités par la bailleresse, dans le délai de 3 mois imposé par les dispositions précitées.

Elle en déduit que la prise en compte de la baisse des revenus des locataires (dont elle admet la réalité) ne s’applique qu’à partir du mois suivant l’envoi des informations nécessaires, c’est à dire lors de l’enquête ressources pour le calcul du SLS 2020, qui a été remplie par les époux [D] le 11 octobre 2019, et à l’occasion de laquelle l’avis d’imposition 2019 sur les revenus 2018 a été transmis et connu.

Dès lors, la RIVP accepte devant la cour et dans le cadre de sa note en délibéré, de procéder à la régularisation des SLS, à partir du mois suivant cette information, soit uniquement pour les mois de novembre et décembre 2019, soit 1.757,44 euros ( SLS novembre 2019 + SLS décembre 2019 = 878, 72 euros X2), somme créditée sur leur avis d’échéance du mois de juin 2026.

Les époux [D] n’ont pas répliqué dans le délai qui leur a été imparti par la cour d’appel ni demandé à bénéficier d’un délai supplémentaire pour répliquer à cette note.

Il convient de considérer qu’il résulte des pièces produites :

-que les époux [D] ont avisé la RIVP en octobre 2018 de leur baisse de revenus imposables pour l’année 2018 à la suite du départ en retraite de M. [D] et ont demandé que le SLS 2019 soit recalculé en prenant en compte immédiatement ce changement de situation,

-que par la suite (courriers du 26 novembre 2018 et 20 juin 2019 ), la RIVP leur a indiqué que le justificatif des pensions de retraite pour le mois de janvier 2018 qui avait été transmis était insuffisant et a sollicité des justificatifs mensuels détaillés des pensions et complémentaires de retraite nets imposables et des revenus fonciers afin de pouvoir calculer les ressources 2018 du couple ;

-que les locataires n’ont pas transmis les pièces sollicitées et qu’au final la RIVP n’a eu en main toutes les informations nécessaires qu’à l’occasion de la transmission, le 11 octobre 2019, de l’enquête ressources en vue des SLS 2020, comprenant notamment l’avis d’imposition 2019 sur les revenus 2018 permettant de constater la baisse globale des revenus nets imposables des locataires au titre de l’année 2018;

-qu’ainsi le délai de 3 mois prévu par l’article R 441-23 alinéa 6 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été respecté, et que c’est donc de façon pertinente que la RIVP régularise devant la cour les SLS litigieux, uniquement pour les échéances de novembre et décembre 2019, soit un mois à compter de la transmission des informations nécessaires, et à hauteur de 1.757,44 euros, selon un calcul conforme aux principes régissant le SLS et qui n’est pas utilement critiqué.

Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [D] à payer la somme de 22.466, 38 euros au titre de l’arriéré de la dette locative et cette somme sera réduite à 20.708,94 euros (soit 22.466, 38 euros-1.757,44 euros).

Le surplus des demandes des époux [D] est donc rejeté.

Sur la demande de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts formée par les appelants

M. et Mme [D] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’information précontractuelle, et réitèrent cette demande devant la cour.

Comme devant le premier juge, ils soutiennent en substance que le SLS n’est dû que par les locataires ayant accepté de signer un nouveau bail proposé par le bailleur social après le conventionnement dudit immeuble, en application de l’article L.353-7 du code de la construction et de l’habitation ; qu’à cette occasion, le bailleur social aurait dû les informer des conséquences d’une telle signature.

La RIVP s’oppose à ce raisonnement et demande la confirmation du jugement.

Selon l’article L. 353-19 du code de la construction et de l’habitation dans sa version antérieure à la loi [Localité 7] du 23 novembre 2018, et applicable à la date du conventionnement, s’agissant des logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 sont applicables à ces logements; celui-ci dispose que « Par dérogation à l’article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.(…) ».

Les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des [Localité 9], dérogent donc à celles de l’article L. 353-7, relatives aux autres logements conventionnés, et autorisent l’organisme concerné, dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

La loi dite [Localité 7] du 23 novembre 2018 a, notamment, introduit dans l’article L.441-3, un dernier alinéa selon lequel cet article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L.353-7, l’intention du législateur étant d’éviter que certains locataires, suivant leurs revenus, ne subissent, par le jeu de l’application du SLS, une augmentation de loyer conséquente qui n’était pas envisagée lors de la conclusion de leur bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Mais cette loi, qui a clarifié le droit d’option offert aux locataires titulaires d’un bail privé antérieurement au conventionnement, ne peut cependant avoir vocation à s’appliquer qu’aux conventionnements nouveaux, postérieurs à son entrée en vigueur, et non dans le cas de conventionnements dont les effets sont au demeurant définitivement acquis antérieurement à la loi ; ainsi, le locataire titulaire d’un bail en cours de validité lors de la signature par le bailleur d’une convention avec l’Etat avant l’entrée en vigueur de la loi [Localité 7] peut se voir notifier un SLS pour la période postérieure à cette entrée en vigueur et ce même s’il a refusé de signer un nouveau bail (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, précité; 3e Civ., 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-11.047, publié).

En l’espèce, la convention applicable date de 2011 et le contrat de bail liant alors la RIVP aux locataires s’est trouvé, à compter de cette date, soumis aux dispositions de la convention, conformément aux dispositions précitées, sans que cette application soit conditionnée par la signature d’un nouveau bail ; ainsi les locataires n’avaient en tout état de cause aucune faculté de refus d’un nouveau bail de nature à leur permettre d’échapper au paiement du SLS, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

En outre, le rapport de contrôle 2017-053 de l’Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) relève que la RIVP n’a pas appliqué de SLS aux locataires soumis à un loyer dérogatoire, ce qui constitue une irrégularité; qu’ainsi ses locataires bénéficiant de loyers dérogatoires sont enquêtés mais ne se voient pas appliquer de SLS et ce en contradiction avec la jurisprudence de la Cour de cassation, de sorte qu’une telle exemption n’est pas conforme et qu’il doit y être mis fin.

C’est ainsi par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, qui ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que la convention devait en tout état de cause s’appliquer immédiatement à leur bail, quand bien même un nouveau bail n’aurait pas été signé par eux, que l’application du SLS s’imposait et que la loi dite Elan ne s’applique pas en l’espèce.

De plus, aucun défaut d’information des locataires par la RIVP ne résulte des éléments produits, ceux-ci ayant été informés par plusieurs courriers de l’obligation de mettre en ’uvre effectivement les percept

[…texte tronqué, 1476 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]