Responsabilité locative : rejet des frais de remise en état faute de preuve des dégradations à la restitution

En application de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail et prend en charge les réparations locatives, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers. Les articles 1730 et 1731 du Code civil organisent la comparaison avec l’état des lieux d’entrée et la présomption résultant de son absence.

Lorsque l’état des lieux de sortie fait défaut, le bailleur doit établir l’état du logement lors de la restitution et imputer précisément les dégradations au locataire. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 limite la présomption de l’article 1731 lorsque l’absence d’état des lieux est imputable à la partie qui y a fait obstacle.

La juridiction rejette la demande : le procès-verbal de reprise ne décrit pas l’état du logement, aucune pièce ne documente les dégradations à cette date et les factures ne suffisent pas, notamment lorsque les travaux ne sont pas immédiatement établis ou concernent des équipements déjà usagés à l’entrée. Le demandeur supporte les dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile et ne bénéficie pas de l’article 700. L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514.

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En l’absence d’état des lieux de sortie et de description de l’état du logement dans le procès-verbal de reprise, les factures produites ne démontraient ni les dégradations imputables à la locataire ni la réalisation immédiate des travaux. La demande du bailleur en remboursement des travaux de remise en état a été rejetée, avec condamnation aux dépens.

Un bailleur social a donné à bail un logement à une locataire et à un cotitulaire, lequel a régulièrement donné congé. Après la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, un procès-verbal de reprise des lieux a été établi.

Le bailleur a ensuite demandé le remboursement de travaux de remise en état, en invoquant diverses dégradations et en produisant plusieurs factures. La locataire, régulièrement citée, n’a comparu ni été représentée.

La juridiction constate l’absence d’état des lieux de sortie et relève que le procès-verbal de reprise ne décrit pas l’état du logement. Elle considère que les factures ne démontrent ni les dégradations imputables à la locataire ni la réalisation immédiate des travaux, certains équipements étant déjà usagés lors de l’entrée. La demande d’indemnisation est rejetée, avec condamnation du bailleur aux dépens.

• Établir l’état du logement lors de sa restitution
• Prouver l’existence des dégradations invoquées
• Démontrer leur imputabilité au locataire
• Établir la proximité temporelle des travaux avec la reprise
• Écarter les dégradations résultant de la vétusté ou d’un état antérieur
• Produire des éléments dépassant la seule facturation des travaux

• Contrat de location
• État des lieux d’entrée signé contradictoirement
• Procès-verbal de reprise des lieux
• Factures de travaux et de nettoyage
• Devis d’équipements sanitaires établi après la reprise
• Mentions d’usure figurant dans l’état des lieux d’entrée

Le bailleur est débouté de sa demande d’indemnisation faute de preuve suffisante et supporte les dépens. La locataire n’est pas condamnée au paiement des travaux réclamés, tandis que la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

• Exclusion de l’indemnité de remise en état
• Rejet de la demande fondée sur l’article 700
• Condamnation du bailleur aux entiers dépens
• Nécessité de documenter l’état des lieux de sortie
• Vérification de la vétusté des équipements

À faire

• Établir un état des lieux de sortie contradictoire
• Photographier précisément chaque dégradation
• Relier chaque dommage à une obligation locative
• Conserver devis, factures et dates d’intervention
• Comparer les dommages avec l’état des lieux d’entrée

À éviter

• Réclamer des travaux sans preuve de l’état initial
• Produire uniquement des factures non détaillées
• Imputer au locataire des équipements déjà usagés
• Différer les travaux sans justifier ce délai
• Négliger la preuve de l’imputabilité des dégradations

La charge de la preuve des dégradations locatives

Lorsque l’état des lieux de sortie fait défaut, le bailleur doit prouver les dégradations invoquées et leur imputabilité au locataire. La juridiction relève qu’aucune pièce ne permettait d’établir l’état du logement au jour de la reprise. La demande d’indemnisation est donc rejetée.

L’absence d’état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la présomption de l’article 1731 du Code civil. En l’absence d’état des lieux de sortie, la charge de la preuve des réparations locatives incombe au bailleur, conformément au raisonnement retenu par la juridiction.

La portée probatoire des factures de remise en état

Les factures produites ne suffisent pas à établir l’imputabilité des dégradations, notamment lorsque les travaux ne sont pas démontrés comme immédiatement postérieurs à la reprise. La juridiction relève aussi que certains équipements étaient déjà usagés dans l’état des lieux d’entrée.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1730 du Code civil, Article 1731 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile