TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 17 Septembre 2026

N° RG 25/03582 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSRA

Jugement du 17 Septembre 2026

N°26/871

[F] [D]

C/

[X] [E]
[A] [S]
[P] [V], cautionnaire

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me COMBE

COPIE CERTIFIEE CONFORME
à
Me [D]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Septembre 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFFLE lors des débats et de Françoise ROUXEL lors du délibéré, Greffières ;

Audience des débats : 18 Juin 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [F] [D]
[Adresse 2]
représenté par Maître Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, avocats au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [X] [E]
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Mme [A] [S]
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Mme [P] [V], cautionnaire
[Adresse 5]
représentée par Me Céline DENIS, avocat au barreau de RENNES substituée par Me Manon ADELIS, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. [F] [D] a donné à bail à M. [X] [E] et Mme [A] [S] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 3] par contrat du 9 février 2012, pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 30 euros de charges. Un dépôt de garantie de 700 euros a été versé par les locataires au bailleur à la conclusion du contrat.
Par un acte de caution solidaire, annexé au contrat de bail, en date du 8 février 2012, Mme [P] [V] s’est portée caution solidaire du présent contrat de bail.

Un état des lieux a été dressé de manière contradictoire entre les parties le 26 avril 2012.

Suite au départ des locataires au mois de mars 2024, sans préavis, le bailleur a sollicité l’intervention d’un Commissaire de Justice aux fins de réaliser l’état des lieux de sortie qui a été dressé le 13 mai 2024.

Suite aux dégradations locatives constatées, le bailleur a assigné les locataires et la caution par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025. Il sollicite du Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Rennes, de bien vouloir :
– Condamner solidairement M. [X] [E] et Mme [A] [S], en leur qualité de locataires, et Mme [P] [V], en sa qualité de caution, à payer la somme de 10.340,29 euros à M. [F] [D], au titre des dégradations locatives,
– Condamner solidairement M. [X] [E] et Mme [A] [S], en leur qualité de locataires, et Mme [P] [V], en sa qualité de caution, à payer la somme de 1.092,90 euros à M. [F] [D], au titre des loyers impayés,
– Condamner solidairement M. [X] [E] et Mme [A] [S], en leur qualité de locataires, et Mme [P] [V], en sa qualité de caution, à payer la somme de 95 euros à M. [F] [D], au titre de la taxe TEOM pour l’année 2024,
– Condamner solidairement M. [X] [E] et Mme [A] [S], en leur qualité de locataires, et Mme [P] [V], en sa qualité de caution, à payer la somme de 359,36 euros à M. [F] [D], au titre des frais de recouvrement amiable par Commissaire de Justice,
– Condamner solidairement M. [X] [E] et Mme [A] [S], en leur qualité de locataires, et Mme [P] [V], en sa qualité de caution, à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 18 juin 2026.

Par conclusions n°1 déposées à l’audience, M. [F] [D] a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales, fixant sa demande au titre des dégradations locatives à la somme de 10 166,69 euros et formulant en outre une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 2.500 euros. Il a également sollicité le rejet de toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [P] [V], M. [X] [E] et Mme [A] [S].

Par conclusions n°2 déposées à l’audience, Mme [P] [V] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
A titre principal :
– dire que le contrat de cautionnement en date du 8 février 2012 est nul et constater l’absence d’engagement de sa part,
– débouter M. [F] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire : limiter sa condamnation en paiement à la somme de 377,60€ au titre des réparations, après déduction du dépôt de garantie,
En tout état de cause :
– débouter M. [F] [D] du surplus de ses demandes, fins et conclusions,
– lui accorder les plus larges délais de paiement,
– condamner M. [F] [D] à lui verser la somme de 2 500€ à titre d’indemnité due au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et le condamner aux entiers dépens.

Bien que régulièrement convoqués, l’assignation ayant été délivrée à domicile et à personne, M. [X] [E] et Mme [A] [S] ne se sont pas présentés, ni fait représenter à l’audience. Ils n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2026.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

Sur la nullité du cautionnement :

L’article 2288 du Code civil définit le cautionnement comme “le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci”.

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que “La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”.

En l’espèce, Mme [P] [V] sollicite la nullité de l’acte de cautionnement, arguant ne pas avoir reçu d’exemplaire du contrat de bail. Elle rappelle que son acte de cautionnement est daté du 8 février 2012 et le bail du 9 février 2012, ce qui implique que lorsqu’elle s’est portée caution le bail n’était pas encore signé. Elle ajoute qu’il appartient au bailleur, postérieurement à la signature du bail, d’apporter la preuve de la remise à la caution d’une copie du contrat de bail.
Il convient de relever que lorsque Mme [P] [V] s’est engagée en qualité de caution le 8 février 2012, le contrat de bail n’était pas encore signée. Dès lors, la mention “je suis en possession d’une copie du bail”, figurant dans l’acte de cautionnement, ne peut servir de preuve de la remise du bail, puisqu’à la date de cette mention (le 8 février 2012) le contrat de bail n’avait pas encore été signé par le propriétaire et les locataires. De plus, la seconde mention en dernière page du bail “Fait à [Localité 4] le 9 février 2012 en 1 originaux dont un original est remis à chacune des parties qui le reconnaît” est suivie de la signature du bailleur et des locataires, mais n’est pas suivie de la signature du cautionnement, dont l’emplacement réservé à la signature est resté vide. Il convient d’en déduire que la cautionnaire n’était pas présente lors de la signature du bail le 9 février 2012 et n’a pu nécessairement en obtenir une copie ce jour-là.
Dès lors, ces mentions types insérées dans le contrat de bail et l’acte de cautionnement sont insuffisantes pour attester de l’accomplissement de la formalité de remise du bail, ni à la date de l’engagement de la caution, le bail n’étant pas signé à cette date, ni le jour de la signature du bail, la cautionnaire étant manifestement absente. Le bailleur ne justifie pas avoir remis un exemplaire du bail à la caution postérieurement à la signature du bail avec les locataires.

Conformément aux dispositions de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précités, cette formalité étant préscrite à peine de nullité du cautionnement, il convient de déclarer nul le cautionnement de Mme [P] [V] et de débouter M. [F] [D] de l’intégralité de ses demandes à son égard.

Sur le montant de l’arriéré locatif et de la taxe d’ordure ménagère :

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article VIII du contrat de bail relatif aux charges, prévoit que “les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisaton au moins annuelle”.

M. [F] [D] ne produit aucun décompte des loyers dus, de sorte qu’il est impossible de vérifier à quoi correspondent les sommes sollicitées. Il ne justifie pas plus du montant de la taxe d’ordures ménagères. Il convient, donc, de le débouter de ses demandes sur ce point.
Sur les réparations locatives :

L’article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces disposions précitées que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé de manière contradictoire le 26 avril 2012, décrit un logement dans un état correct avec plusieurs traces sur les plafonds et les murs, des trous dans les murs. En revanche, l’état des lieux de sortie dressé par Commissaire de Justice le 13 mai 2024, fait état d’un logement globalement sale (pièces et équipements) avec plusieurs dégradations. Concernant ces dernières, il convient de rappeler que le logement a été occupé pendant 12 années, impliquant une vétusté importante devant être prise en compte pour l’évaluation des réparations des dégradations relevées.
L’état de saleté du logement ne relève en revanche pas de la vétusté mais d’une négligence des locataires. Le bailleur sollicite à ce titre la somme de 831,60 euros, cette somme est raisonnable et justifiée au regard de l’état et de la taille du logement.
Les peintures murales et de plafonds sont décrites comme en état d’usage, sales ou grossièrement repeintes. L’état des lieux de sortie fait également état d’arrachement des angles sur le mur de la cuisine et des toilettes et de moisissures sur le plafond de la salle de bain. La durée de vie moyenne d’une peinture est estimée à 7 ans, de sorte que l’état des peintures telles que décrit par l’état des lieux de sortie relève en grande partie de la vétusté. Seule une part résiduelle du montant des travaux pourra donc être mise à la charge des locataires, à hauteur de 15% du coût total des travaux, soit la somme de 1 016€ pour l’ensemble des travaux de peinture et de réfection des murs.
Le bailleur sollicite également une indemnisation au titre de la remise en état des volets roulants et des huisseries. Il ressort de l’état des lieux de sortie différentes dégradations sur ces équipements (crémone dans le séjour cassée, tige du volet roulant de la chambre 1 cassée, porte abîmée dans la chambre 3, verrous manquants…). Ces dégradations ne relèvent pas de la vétusté, mais d’un usage anormal du bien. Il convient donc de mettre à la charge des locataires l’intégralité des frais de remise en état, à savoir 1 006,50€.
Enfin le propriétaire sollicite la somme de 1 722,56€ pour la remise en état du jardin. L’état des lieux de sortie mentionne que la pelouse n’a pas été tondue et les haies n’ont pas été taillées. L’entretien des extérieurs relève de la responsabilité des locataires durant l’occupation du logement. La somme réclamée à ce titre est donc justifiée.

Au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie et des observations précédentes, les réparations pouvant être mises à la charge des locataires s’élèvent à la somme de 3 745,06€, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 700 euros, soit la somme de 3 045,06€.

Au sens de l’article 3-2 de la loi du loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux est établi par un Commissaire de Justice, les frais de celui-ci sont partagés entre les parties. Il convient, donc, de condamner M. [X] [E] et Mme [A] [S] à la somme de 172,60 euros au titre de l’état des lieux de sortie.

Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que  » Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

M. [X] [E] et Mme [A] [S], partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

En l’espèce, M. [F] [D] sollicite la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il verse aux débats plusieurs factures d’honoraires pour un montant total de 2.185 euros.

M. [X] [E] et Mme [A] [S] seront condamnés solidairement à payer la somme de 2.185 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement signé par Mme [P] [V];

DEBOUTE, en conséquence, M. [F] [D] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Mme [P] [V] ;

DEBOUTE M. [F] [D] de sa demande de paiement au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [A] [S] à payer à M. [F] [D] la somme de 3 045,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [A] [S] à payer à M. [F] [D] la somme de 172,60 euros, au titre de l’état des lieux de sortie,

CONDAMNE solidairement M. [X] [E] et Mme [A] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance.

CONDAMNE M. [X] [E] et Mme [A] [S] à payer la somme de 2185 euros à M. [F] [D], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [F] [D] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Madame CASAGRANDE, Vice-Présidente et par Madame ROUXEL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE