Recouvrement de charges de copropriété : créance justifiée, frais de recouvrement partiellement retenus et résistance abusive sanctionnée

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du copropriétaire cité à personne n’empêche pas le juge de statuer, mais les demandes ne peuvent être accueillies que si elles sont régulières, recevables et bien fondées. Le syndicat doit établir sa qualité, la propriété du lot et le caractère certain, liquide et exigible de sa créance.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de paiement des charges. Les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et votant les budgets, accompagnés des décomptes individuels et des appels de fonds, permettent d’établir la créance. Les articles 14-1 et 35 du décret du 17 mars 1967 fondent l’exigibilité des provisions. En vertu de l’article 1353 du Code civil, le syndicat prouve la créance et le copropriétaire doit justifier son paiement ou son extinction.

L’article 10-1 de la loi de 1965 autorise l’imputation des frais nécessaires de recouvrement au copropriétaire concerné, à condition qu’ils soient justifiés. Les frais non documentés sont écartés. La mauvaise foi et les manquements répétés peuvent justifier, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires si un préjudice autonome est démontré.

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La créance de charges du syndicat a été reconnue comme certaine, liquide et exigible au vu du titre de propriété, des procès-verbaux, des budgets, des appels de fonds et des décomptes. Certains frais de recouvrement non justifiés ont été écartés, et une somme réduite accordée au titre des frais nécessaires. Un préjudice distinct lié aux retards répétés de paiement a également été retenu.

Un copropriétaire possédait un lot dans l’immeuble LE MAJOR. Des charges demeurées impayées ont fait l’objet d’une sommation puis de mises en demeure. Le syndicat des copropriétaires l’a assigné afin d’obtenir le paiement de l’arriéré, des frais nécessaires au recouvrement, des dommages-intérêts, une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Le copropriétaire, cité à personne, n’a pas comparu. Le syndicat a produit le titre de propriété, le contrat de syndic, plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et votant les budgets, les décomptes individuels, les appels de fonds et les justificatifs des démarches de recouvrement.

La juridiction a retenu l’existence d’une créance de charges certaine, liquide et exigible. Elle a toutefois écarté certains frais non justifiés, accordé une somme réduite au titre des frais nécessaires et retenu un préjudice distinct lié aux manquements répétés au paiement.

• Établir la propriété du lot par un titre ou un relevé de propriété.
• Justifier la qualité du syndic en exercice.
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes et votant les budgets.
• Documenter les décomptes individuels et les appels de fonds exigibles.
• Justifier individuellement les frais nécessaires au recouvrement.
• Établir un préjudice distinct causé par des manquements répétés.

• Titre de propriété et relevé de propriété du lot concerné.
• Contrat de syndic établissant la qualité du syndic en exercice.
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets.
• Décomptes individuels de charges et décompte arrêté au 5 septembre 2025.
• Appels de fonds, sommation de payer et mises en demeure.
• Décompte des frais de recouvrement produits aux débats.

Le copropriétaire est condamné au paiement des charges, des frais de recouvrement justifiés, de dommages-intérêts, des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700. Le syndicat obtient une récupération partielle des frais réclamés, les postes insuffisamment justifiés étant exclus.

• Paiement de 1 351,49 euros de charges avec intérêts légaux.
• Paiement de 730 euros de frais nécessaires au recouvrement.
• Versement de 100 euros pour préjudice distinct.
• Prise en charge des dépens, dont la sommation de payer.
• Versement de 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier le titre de propriété du copropriétaire.
• Produire le contrat de syndic en vigueur.
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Établir les décomptes et dates d’exigibilité.
• Conserver les justificatifs détaillés des frais engagés.

À éviter

• Réclamer des frais non documentés.
• Confondre charges ordinaires et frais de recouvrement.
• Omettre les appels de fonds exigibles.
• Présumer le paiement sans justificatif produit.
• Invoquer un préjudice distinct sans preuve concrète.

La portée de l’article 472 du Code de procédure civile

L’absence du défendeur cité à personne permet de statuer au fond, mais le juge ne fait droit aux demandes que dans la mesure où elles sont régulières, recevables et bien fondées. La non-comparution ne dispense donc pas le syndicat de produire les justificatifs nécessaires.

La preuve du caractère exigible des charges de copropriété

Le syndicat doit établir une créance certaine, liquide et exigible. Les procès-verbaux approuvant les comptes et votant les budgets, les décomptes individuels et les appels de fonds ont été retenus. L’article 1353 du Code civil impose au syndicat de prouver la créance ; le copropriétaire doit prouver son paiement ou son extinction.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet de mettre à la charge du copropriétaire les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée. Les frais doivent être individualisés et justifiés : les postes non établis ont été écartés, tandis que les frais de constitution et de transmission du dossier ont été retenus.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil