Recouvrement accéléré des charges de copropriété : irrecevabilité faute de mise en demeure précise et de procès-verbaux d’approbation

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, selon la procédure accélérée au fond, d’obtenir le paiement des provisions exigibles lorsque le copropriétaire demeure défaillant après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. La mise en demeure doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées afin de constituer une interpellation utile, informative et dépourvue d’ambiguïté.

L’article 1353 du Code civil impose au créancier de prouver l’obligation de paiement et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou l’extinction de l’obligation. L’approbation des comptes rend la créance liquide et exigible, mais le syndicat doit produire les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et budgets concernés.

En l’absence de production de la mise en demeure et des procès-verbaux nécessaires, le juge déclare le syndicat des copropriétaires irrecevable en toutes ses demandes. Le syndicat succombant supporte les dépens et est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le syndicat de copropriétaires réclamait le paiement de charges impayées, d’intérêts et d’une indemnité. Toutefois, il ne produisait ni les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et budgets concernés, ni la mise en demeure annoncée. Les conditions requises pour engager la procédure accélérée au fond n’étant pas justifiées, ses demandes ont été déclarées irrecevables. Le syndicat a été condamné aux dépens et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de charges de copropriété impayées depuis plusieurs années, ainsi que des intérêts, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le copropriétaire a comparu sans conclure. Le syndicat produisait plusieurs décomptes de charges et des relances, mais ne versait aux débats ni les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets concernés, ni la mise en demeure annoncée.

Le juge rappelle que la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose une provision exigible, une défaillance persistante après mise en demeure précise et la justification des approbations nécessaires. Faute de remplir ces conditions, les demandes du syndicat sont déclarées irrecevables. Il est condamné aux dépens et débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

• Existence d’une provision ou cotisation exigible relevant des articles 14-1 ou 14-2-1.
• Défaut de paiement persistant après l’exigibilité.
• Mise en demeure préalable restée infructueuse pendant trente jours.
• Mise en demeure précisant la nature et le montant des sommes réclamées.
• Production des approbations d’assemblée générale concernant comptes et budgets.
• Justification de l’obligation de paiement conformément à l’article 1353 du Code civil.

• Décompte de charges couvrant la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2025.
• Décompte de charges couvrant la période du 25 juin 2018 au 1er octobre 2025.
• Relances adressées les 27 novembre 2023 et 9 mars 2025.
• Absence de mise en demeure produite au soutien de la procédure.
• Absence de procès-verbaux approuvant comptes et budgets prévisionnels.

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir le recouvrement accéléré des charges sur le fondement de l’article 19-2 sans réunir les pièces établissant l’exigibilité et la régularité de la mise en demeure. Le copropriétaire bénéficie de l’irrecevabilité des demandes, tandis que le syndicat assume les conséquences financières de son échec.

• Irrecevabilité des demandes de paiement du syndicat.
• Absence de condamnation du copropriétaire au titre des charges réclamées.
• Condamnation du syndicat aux dépens.
• Rejet de la demande d’indemnité fondée sur l’article 700.
• Nécessité de produire une mise en demeure détaillée et les procès-verbaux utiles.

À faire

• Identifier chaque provision et sa date d’exigibilité.
• Rédiger une mise en demeure détaillant nature et montant.
• Respecter le délai de trente jours après mise en demeure.
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Vérifier la concordance entre décompte et résolutions adoptées.

À éviter

• Engager la procédure sans produire la mise en demeure.
• Utiliser une relance imprécise comme mise en demeure.
• Omettre les procès-verbaux d’approbation des comptes.
• Réclamer des sommes non rattachées aux résolutions d’assemblée.
• Négliger la preuve de l’exigibilité des provisions.

La mise en demeure préalable au recouvrement accéléré

La procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose une provision impayée trente jours après mise en demeure. Celle-ci doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées, afin de permettre au copropriétaire d’identifier exactement l’obligation et la réponse attendue. À défaut, la demande présentée selon la procédure accélérée au fond est irrecevable.

Les approbations nécessaires à l’exigibilité des charges

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance liquide et exigible. Le juge doit toutefois constater l’approbation des budgets prévisionnels, travaux ou comptes annuels concernés. En l’absence des procès-verbaux correspondants, les conditions de mise en œuvre de l’article 19-2 ne sont pas établies.

La charge de la preuve de l’obligation de paiement

Selon l’article 1353 du Code civil, le créancier doit prouver l’obligation de paiement ; celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l’extinction de l’obligation. Les décomptes et relances produits ne suffisent pas lorsque la mise en demeure requise et les approbations d’assemblée générale ne sont pas versées.

Article 1353 du Code civil, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965