Responsabilité du syndicat de copropriétaires pour remontées capillaires : garantie de l’assureur et indemnisation de la perte locative

Le syndicat des copropriétaires répond de plein droit, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages ayant leur origine dans les parties communes. Il ne peut s’exonérer que par la force majeure ou la faute de la victime ou d’un tiers. L’expertise, corroborée par les rapports techniques et les échanges du syndic, a établi que les remontées capillaires provenaient des murs communs et que l’absence de traitement de fond avait aggravé les désordres. Aucune faute de la copropriétaire n’a été retenue, les mesures de chauffage et de ventilation étant regardées comme de simples palliatifs.

La responsabilité personnelle du syndic bénévole a été engagée sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Sa connaissance ancienne des désordres, l’absence d’initiative utile, la convocation irrégulière des assemblées et le défaut de mise en concurrence des travaux ont caractérisé une faute ayant concouru au dommage. Le syndicat et le syndic sont condamnés in solidum, avec une contribution à la dette fixée à 75 % pour le syndicat et 25 % pour le syndic.

La garantie de l’assureur a été déclarée mobilisable au regard de l’article 13 des conditions générales et de l’avenant étendant la couverture aux dommages causés par l’eau dans les parties privatives. La perte locative est réparée comme une perte de chance, sur la base d’une valeur mensuelle de 590,40 euros et d’un taux de réalisation de 60 %.

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Le logement, affecté par des remontées capillaires, de l’humidité et des moisissures, a été déclaré inhabitable jusqu’en octobre 2025. La responsabilité du syndicat et du syndic a été retenue, ainsi que la garantie de l’assureur. La copropriété n’a pas été contrainte de remplacer la solution d’assèchement votée par une injection de résine, et la perte locative a été indemnisée au titre d’une perte de chance.

Une copropriétaire a acquis un lot situé au rez-de-chaussée d’un immeuble pour le louer. Le logement a été affecté par d’importantes remontées capillaires, une forte humidité et des moisissures. Des rapports techniques ont attribué ces désordres aux murs communs, aggravés par des enduits hydrofuges et l’absence de traitement de fond.

La copropriétaire a contesté deux assemblées générales, en invoquant une convocation électronique non autorisée puis l’absence de preuve d’une convocation régulière dans le délai légal. Elle a également recherché la responsabilité du syndicat, du syndic bénévole et de l’assureur pour obtenir la réalisation de travaux et la réparation de ses préjudices.

Après expertise, le tribunal a retenu la responsabilité du syndicat et du syndic, ainsi que la mobilisation de la garantie d’assurance. La solution d’assèchement votée par la copropriété n’a pas été remplacée par une injection de résine. Le logement a été considéré inhabitable jusqu’en octobre 2025 et la perte locative indemnisée selon une perte de chance.

• Origine des désordres établie dans les parties communes
• Remontées capillaires corroborées par plusieurs analyses techniques
• Absence de faute causale de la copropriétaire
• Carence du syndicat dans le traitement de fond des murs
• Manquements personnels du syndic dans la gestion et les convocations
• Contrat d’assurance couvrant la responsabilité et les dommages privatifs
• Perte locative évaluée selon une chance réelle de location

• Rapport d’expertise judiciaire constatant l’humidité à 100 % des murs
• Rapport Aquadetection du 11 décembre 2020
• Mission de constat technique de l’architecte en janvier 2021
• Courriel du syndic reconnaissant l’humidité des appartements du rez-de-chaussée
• Procès-verbaux et documents relatifs aux assemblées générales
• Courriel de l’agence immobilière confirmant l’impossibilité de relouer

Le syndicat et le syndic sont tenus in solidum envers la copropriétaire, l’assureur devant garantir les conséquences couvertes du sinistre. La réparation locative est limitée à la période d’inhabitabilité retenue et à une perte de chance, tandis que la solution technique déjà votée est maintenue.

• Indemnisation solidaire de la copropriétaire
• Contribution interne fixée à 75 % pour le syndicat et 25 % pour le syndic
• Garantie d’assurance mobilisable pour les dommages privatifs
• Absence d’obligation d’injecter une résine supplémentaire
• Perte locative calculée sur 590,40 euros mensuels et 60 % de chance
• Responsabilité réduite si une faute de victime est ultérieurement démontrée

À faire

• Notifier au syndic les désordres affectant les parties communes
• Conserver rapports techniques, mesures d’humidité et photographies
• Faire voter les travaux avec devis et mise en concurrence
• Respecter les modalités et délais légaux de convocation
• Déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété

À éviter

• Convoquer électroniquement sans accord préalable du copropriétaire
• Répartir les travaux communs sur les seuls copropriétaires concernés
• Choisir une solution technique sans cahier des charges
• Écarter une expertise contradictoire sans demander sa nullité
• Réclamer une perte locative sans justificatifs de valeur locative

La responsabilité de plein droit du syndicat pour les parties communes

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans exigence de faute. L’expertise et les rapports techniques ont établi que les remontées capillaires provenaient des murs communs. La faute de la copropriétaire n’étant pas caractérisée, aucune exonération ou réduction de responsabilité n’a été retenue.

La portée probatoire du rapport d’expertise judiciaire

Les manquements allégués à l’article 238 du Code de procédure civile ne justifiaient pas l’écartement du rapport. Le juge, non lié par les conclusions du technicien en application de l’article 246, l’a utilisé comme support technique après débat contradictoire. Les parties pouvaient appeler les tiers concernés ou l’assureur à la procédure d’instruction.

La mobilisation de la garantie d’assurance de la copropriété

L’article 13 des conditions générales couvrait la responsabilité du syndicat fondée sur l’article 14 de la loi de 1965 pour vice de construction ou défaut d’entretien. L’avenant étendait en outre la garantie aux dommages causés par l’eau dans les parties privatives. Le tribunal a donc retenu la garantie pour les conséquences des remontées capillaires et du défaut d’entretien.

Article 4 du Code de procédure civile, Article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 65 du décret n° 67-223 du 17 juillet 1967, Article 1240 du Code civil, Articles 1792 et 2270 du Code civil, Articles 15, 232 à 248, 237, 238, 246, 455, 768, 802, 803 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965