TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 16 Octobre 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier lors de l’audience : Madame LEREBOURG, Greffier
Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Juillet 2026

N° RG 26/01936 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7V4K

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice la Société D4 Immobilier
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [Q] [G]
né le 23 Avril 1956 à [Localité 1]

Madame [P] [Q]
née le 24 Janvier 1974 à [Localité 1]

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 3]

tous deux non comparant

Grosse délivrée le 16.10.26
À
– Me Pierre Eloi ALZIEU BIAGINI

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [Q] [G] et Madame [P] [Q] sont propriétaires indivis des lots n°10 et 182 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 4], tel que cela ressort du relevé de propriété produit aux débats.

Par courrier recommandé du 14 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [O] [Q] [G] et Madame [P] [Q] de régler la somme de 1.257,98 euros relative à l’exercice en cours, correspondant aux appels de fonds du 1er janvier au 30 juin 2026.

Par exploits de commissaire de justice en date du 24 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, a fait citer Monsieur [O] [Q] [G] et Madame [P] [Q] selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 10 juillet 2026, aux fins de :
– Condamner Monsieur [O] [Q] [G] et Madame [P] [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6] les sommes suivantes :
. 2.844,45 euros au titre des charges de copropriété échues (comptes à partir du 01/01/2025 arrêtés au 09/06/2026) avec intérêts de droit à compter du premier commandement du 09/04/2025 ;
. 1.169,44 euros au titre des provisions trimestrielles du 01/07/2026 au 31/12/2026 non échues rendues exigibles par la défaillance du copropriétaire dans le délai d’un mois suivant la première présentation de la mise en demeure fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, à parfaire au réajustement du budget, au relevé des consommations d’eau ou à l’approbation des comptes de l’exercice en cours ;
. 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1153 alinéa 4 du code Civil ;
– Dire et juger que les frais nécessaires au recouvrement de la créance du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6] seront mis à la charge des consorts [Q] ;
– Condamner les consorts [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 6] la somme de 1.008 euros en application de l’article 700 du code de Procédure civile ;
– Les condamner aux entiers dépens ;
– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [O] [Q] [G] et Madame [P] [Q] n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.
Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. 

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 14 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [O] [Q] [G] et Madame [P] [Q] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
– le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du 18 juin 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
– les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [O] [N] et Madame [P] [Q] pour la période réclamée,
– la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 avril 2026, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
– les commandements de payer délivrés les 9 avril et 4 septembre 2025,
– le relevé de compte qui reprend les différents appels et les règlements effectués, arrêté au 09 juin 2026 à la somme de 3.102,45 euros, dont 1.257,98 euros dus au titre des charges et travaux et 1.844,47 euros dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– le détail des provisions à échoir pour un total de 1.169,44 euros,
– le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [O] [N] et Madame [P] [Q] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.257,98 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées, comptes arrêtés à la date du 09 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 14 avril 2026, les provisions non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 18 juin 2025 a voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2026.

Il convient donc de condamner Monsieur [O] [Q] [G] et Madame [P] [Q] au paiement de la somme de 1.169,44 euros correspondant aux provisions trimestrielles du 1er juillet au 31 décembre 2026.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [O] [N] et Madame [P] [Q] seront condamnés au paiement de la somme de 461,47 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au cout des frais de rappel des 11 février, 27 février et 29 juillet 2025 (30 euros*3) des commandements de payer des 9 avril (133,52 euros) et 4 septembre 2025 (129,95 euros) et de la mise en demeure (108 euros).

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la défaillance de Monsieur [O] [N] et Madame [P] [Q] dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, Monsieur [O] [Q] [G] et Madame [P] [Q] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [Q] [G] et Madame [P] [Q], qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [O] [Q] [G] et Madame [P] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] les sommes suivantes :
– 1.257,98 euros (mille deux cent cinquante-sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 09 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– 1.169,44 euros (mille cent soixante-neuf euros et quarante-quatre centimes) au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er juillet au 31 décembre 2026 ;
– 461,47 euros (quatre cent soixante et un euros et quarante-sept centimes) au titre des frais de recouvrement ;
– 500 euros (cinq cents euros) au titre des dommages et intérêts ;
– 1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] et Madame [P] [Q] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.