TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 16 Octobre 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier lors de l’audience : Madame LEREBOURG, Greffier
Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 10 Juillet 2026

N° RG 26/00866 – N° Portalis DBW3-W-B7K-7PPR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice LA SAS IMMOBILIERE [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Q] [U]
née le 11 Février 1989 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]. [Adresse 4] [Localité 3]

représentée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 16.10.26
À
– Me Dorothée SOULAS
– Me Benjamin AYOUN

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Q] [U] est propriétaire des lots n°47, 48 et 106 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Par exploit en date du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE [Localité 1], a fait assigner Madame [Q] [U], à l’audience du 27 mars 2026, aux fins de voir :
– Constater que les aménagements réalisés par la requise portent atteinte à l’harmonie de l’immeuble et sont contraires au règlement de copropriété de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » ;
– Condamner, en conséquence, Madame [Q] [U] sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, à procéder à l’enlèvement de l’unité de climatisation sur son balcon mais également tout élément portant atteinte à la destination et à l’harmonie de l’immeuble ;
– Déclarer que le Magistrat des Référés demeurera expressément compétent pour statuer sur la liquidation de ladite astreinte s’il y a lieu ;
– Condamner Madame [Q] [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires requérant la somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi ;
– Condamner Madame [Q] [U] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026 et, après deux renvois, a été retenue à l’audience du 10 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes, y ajoutant celle de débouter Madame [Q] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En défense, aux termes de ses conclusions, Madame [Q] [U], représentée par son avocat, sollicite de :
À TITRE PRINCIPAL,
– Dire n’y avoir lieu à référé ;
– Constater que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à des contestations sérieuses et que le trouble allégué n’est pas manifestement illicite ;
– Constater l’absence de tout dommage imminent ;
– Renvoyer, en conséquence, le syndicat des copropriétaires à se pourvoir au fond ;
– Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et
conclusions ;
À TITRE SUBSIDIAIRE,
– Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision, de sa demande d’astreinte et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,
– Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [Q] [U] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, les demandes visant à « dire » ou « dire et juger » ou « constater », tout comme les demandes de « donner acte », n’étant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.
Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur les demandes en principal

En vertu des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6] soutient que les prescriptions du règlement de copropriété ne sont pas respectées, la défenderesse ayant procédé à l’installation d’un climatiseur en dépit du refus voté par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juin 2024, alors que le règlement de copropriété impose une autorisation pour tous les travaux affectant les parties communes, ce que sont les terrasses de l’immeuble [Adresse 5].
Il ajoute que si la défenderesse avait considéré que sa terrasse était une partie privative, elle n’aurait pas sollicité l’autorisation de la copropriété pour y installer un climatiseur.
Il explique que le règlement de copropriété indique que les terrasses sont bien des parties communes à usage privatif et que l’installation d’un système de climatisation est constitutif de travaux affectant les parties communes et doit dès lors être soumise à l’autorisation de la copropriété.
Il précise qu’à supposer que le règlement soit silencieux ou ambigu, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont réputés parties communes notamment le sol et le gros œuvre des bâtiments et que les balcons, en tant qu’élément structurel intégré à l’immeuble, relèvent par nature du gros œuvre et constituent des parties communes à jouissance privative.
Il souligne que l’atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble est aussi démontrée, un tel équipement impliquant en pratique la fixation du groupe extérieur sur un élément visible de l’immeuble modifiant ainsi son apparence et son harmonie architecturale dès lors que la climatisation est visible depuis l’extérieur et modifie l’aspect de l’immeuble.
Il indique que le dispositif d’évacuation des eaux de condensats entraîne des ruissellements sur la façade de l’immeuble, les eaux étant également projetées sur le store du lot voisin provoquant sa dégradation progressive, que ces désordres, directement liés au fonctionnement de la climatisation, affectent tant les parties communes que les droits d’un autre copropriétaire et qu’en l’absence de suppression de l’installation ou de mise en conformité du système d’évacuation, les dégradations constatées sont appelées à se poursuivre et à s’aggraver, caractérisant ainsi un dommage actuel et imminent.

Madame [Q] [U] fait valoir que son balcon constitue une partie privative, le règlement de copropriété ne procédant à aucune identification claire des parties communes à jouissance privative.
Elle ajoute que l’unité de climatisation est posée au fond du balcon et que le simple dépôt sur un balcon d’un appareil ne saurait être assimilé à des travaux affectant les parties communes.
Elle explique que le règlement de copropriété ne prohibe nullement l’installation d’appareils de climatisation et que seuls sont visés les aménagements qui, extérieurement, rompent l’harmonie de l’immeuble.
Elle affirme que l’unité litigieuse est positionnée au fond du balcon, à une hauteur inférieure à celle du garde-corps plein, de sorte qu’elle demeure invisible depuis l’extérieur de l’immeuble et qu’aucune atteinte à l’aspect extérieur ni à l’harmonie architecturale n’est dès lors caractérisée.
Elle indique qu’il n’existe aucun dommage imminent à prévenir, le demandeur ne produisant aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice de nature à établir la réalité, l’actualité et l’imputabilité d’un tel écoulement et qu’en tout état de cause, elle a fait installer un évaporateur de condensats supprimant tout risque d’écoulement.

Sur ce,

Il ressort du règlement de copropriété, en son chapitre II, section 1, « 1°/Parties communes générales » que « Les parties communes générales affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires comprennent toutes les parties de l’IMMEUBLE qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou d’un groupe de copropriétaires :
– la totalité du sol bâti et non bâti désigné ci-avant y compris le sol des allées, des terrasses et des jardins mêmes lorsque ceux-ci sont à jouissance privative, qu’il soit frappé ou non de droits de jouissance exclusive et particulière, et les droits qui lui sont accessoires ».

Ainsi, il est bien précisé que les parties communes générales ne comprennent pas les parties de l’immeuble qui sont affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Or, il ressort du chapitre II, section II, « 1°/DEFINITION », que « Les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces, et éléments qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après, sont compris dans un local privatif et, comme tels, sont affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires.
Chaque propriétaire de locaux bénéficiera d’une propriété exclusive et particulière sur le lot lui revenant, tel que mentionné dans l’état descriptif de division ci-dessous ».

En outre, la désignation des lots apparaît au chapitre III de ce même règlement et le lot n°106, qui appartient la défenderesse, est décrit comme « Un appartement de type 3 situé au cinquième étage, composé de : un hall, séjour-cuisine, salle de bains, wc, deux chambres avec placards ; Terrasse. »

Dès lors, la terrasse du lot n°106, propriété de la défenderesse, apparaît bien comme une partie privative dans l’état descriptif de division du règlement de copropriété et non comme une partie commune à usage privatif.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires affectent les parties communes.

Il s’agit alors d’examiner si les travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires affectent l’aspect extérieur de l’immeuble.

Conformément à la deuxième partie, en son chapitre II, section II, « 3°/ HARMONIE – ASPECT » du règlement de copropriété, « Les copropriétaires dont les appartements disposent de balcon ou terrasse, pourront, sous réserve de l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaire statuant dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou celle de l’article 25-1, fermer ceux-ci pour les transformer en véranda ou jardin d’hiver, mais seulement postérieurement à l’obtention du certificat de conformité de l’IMMEUBLE objet des présentes, et sous la condition toutefois d’en avoir reçu les autorisations de toutes administrations concernées et de l’assemblée générale et sous le contrôle et la surveillance de l’architecte de l’IMMEUBLE si besoin en est .
(…)
Sous toutes les réserves qui précèdent et autorisations nécessaires, aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’IMMEUBLE. »

Le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer que la pose d’un climatiseur modifie l’apparence et l’harmonie architecturale de l’immeuble, la climatisation étant visible depuis l’extérieur et modifiant l’aspect de l’immeuble sans fournir aucun élément au soutien de son assertion tel un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice.

La défenderesse affirme quant à elle que le climatiseur est posé sur son balcon et qu’il n’est pas visible depuis l’extérieur et aucun élément probant versé aux débats ne vient contredire son affirmation.

Dès lors, cette seule pose du climatiseur sur son balcon dont elle bénéficie de l’usage privatif ne saurait constituer, en l’absence de pièce versées aux débats susceptible de démontrer une atteinte à l’harmonie de l’immeuble, le trouble manifestement illicite allégué.

En outre, les ruissellements qui seraient dus à l’évacuation des eaux de condensats dénoncés par le demandeur ne sauraient constituer le trouble manifestement illicite précité ni, en l’absence de constatation par un technicien, un dommage imminent.

En tout état de cause, la défenderesse produit une facture en date du 4 novembre 2025, concernant l’installation d’une « évacuation condensat en mode climatisation », de sorte qu’aucun risque de ruissellements ne subsiste et qu’aucun dommage imminent ne peut être caractérisé.

Il s’évince des développements précédents que l’existence d’un trouble manifestement illicite et/ou d’un dommage imminent n’étant pas établie, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6] de condamnation sous astreinte de Madame [Q] [U] à procéder à l’enlèvement de l’unité de climatisation sur son balcon et de tout élément portant atteinte à la destination et à l’harmonie de l’immeuble, ainsi que la demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6] conservera la charge des entiers dépens de la présente instance en référé.

Il sera également condamné à payer à Madame [Q] [U] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande à ce titre sera rejetée.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETONS la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6] de condamnation sous astreinte de Madame [Q] [U] à procéder à l’enlèvement de l’unité de climatisation sur son balcon et de tout élément portant atteinte à la destination et à l’harmonie de l’immeuble, ainsi que la demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice subi ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6] à payer à Madame [Q] [U] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETONS la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6] conservera la charge des entiers dépens de la présente instance en référé ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.