TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 23/09276 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YT77

Jugement du 15 Octobre 2026

Notifié à :

Maître Alexis CHABERT de la SELARL DELSOL AVOCATS – 794

Me Nathalie LOUVIER – 1010

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 15 Octobre 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 Juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Septembre 2026 devant :

François LE CLEC’H, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffière lors des débats, et de Léa FAURITE, Greffière lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE D’AGUILCOURT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexis CHABERT de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de LYON, Me Benoit BOUSSIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S.U. MICROBABY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Nathalie LOUVIER, avocat au barreau de LYON, Me Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2011, la société GR FONCIERE DE PARTICIPATIONS a donné à bail à la société L’ILOT D’ENFANCE 3 des locaux commerciaux au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de 9 ans à compter du 9 janvier 2012 jusqu’au 8 janvier 2021.

Par acte authentique du 19 juin 2013, la société GR FONCIERE DE PARTICIPATION a notamment vendu les locaux objet du bail commercial du 1er décembre 2011 à la société FONCIERE D’AGUILCOURT.

Un avenant au bail commercial a été passé le 22 décembre 2017.

Par acte d’huissier de justice du 22 mars 2021, la société FONCIERE D’AGUILCOURT a fait délivrer à la société L’ILOT D’ENFANCE 3 un congé avec offre de renouvellement.

La locataire n’a pas répondu à ce congé.

Par acte d’huissier du 2 juillet 2021, la société FONCIERE D’AGUILCOURT a fait délivrer à la société L’ILOT D’ENFANCE 3 un commandement visant la clause résolutoire de payer les loyers et charges ainsi que de déposer toutes les enseignes installées non autorisées par la bailleresse sur les locaux loués et plus généralement sur l’immeuble.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2021, la société FONCIERE D’AGUILCOURT a assigné la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE, anciennement L’ILOT D’ENFANCE 3, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
→ à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 1er décembre 2011 modifié par avenant du 22 décembre 2017 et de son renouvellement à la date du 2 août 2021 ;
→ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er décembre 2011 modifié par avenant du 22 décembre 2017 et de son renouvellement au torts exclusifs de la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE ;
→ en tout état de cause :
– condamner la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à payer à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme provisionnelle de 4855,66 euros TTC, somme à parfaire due au titre de l’arriéré locatif au 3 septembre 2021, avec intérêts au taux légal ;
– condamner la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à payer à la société FONCIERE D’AGUILCOURT des pénalités de retard de 165,56 euros TTC, somme à parfaire ;
– condamner la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à payer à la société FONCIERE D’AGUILCOURT une indemnité forfaitaire de recouvrement de 40 euros TTC par facture impayée à échéance ;
– condamner la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à payer à la société FONCIERE D’AGUILCOURT une indemnité d’occupation de 2855,652 euros TTC par mois de retard à compter du 2 août 2021 jusqu’à la libération entière et effective des locaux loués ;
– ordonner l’expulsion de la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués sans délai, ce avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme ordinaire conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à remettre en l’état initial la façade extérieure des locaux loués en conséquence enlever toutes enseignes apposées sur la façade extérieure desdits locaux, sous astreinte de 250 euros par jour de retard courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
– condamner la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à payer à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que des constats et autres dépens d’huissier, les frais de signification de l’assignation et le coût de l’état des privilèges et nantissement.

Par ordonnance du 10 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :
– constaté la résiliation du bail à la date du 3 août 2021 ;
– condamné la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à payer à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de provisionnelle de 4855,66 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 2 juillet 2021, outre la somme de 165,66 euros de pénalités de retard et outre 40 euros de frais de recouvrement ;
– condamné la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier ;
– condamné le défendeur à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges du mois d’octobre 2021 jusqu’au départ effectif des lieux ;
– condamné la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à remettre en l’état inital la façade extérieure des locaux loués et en conséquence à enlever toutes enseignes apposées sur cette façade, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, qui commencera à courir quinze jours après la signification de la présente décision et pour une durée de 6 mois ;
– condamné le défendeur aux dépens ;
– condamné la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à payer à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance a été signifiée par la société FONCIERE D’AGUILCOURT à la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE par acte d’huissier du 31 janvier 2022.

Par acte d’huissier du 18 mars 2022, la société FONCIERE D’AGUILCOURT a fait délivrer à la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE un commandement de quitter les lieux au plus tard le 28 mars 2022.

La société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE a quitté les locaux le 6 avril 2022.

Le même jour, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par un huissier de justice.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juillet 2022, la société FONCIERE D’AGUILCOURT a mis en demeure la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE de lui verser la somme de 35 419,25 euros HT, soit 42 503,10 euros TTC, au titre de la remise en état des locaux loués et la somme de 32 600 euros au titre de la liquidation de l’astreinte.

Par courriel du 23 septembre 2022, la société FONCIERE D’AGUILCOURT a réitéré sa demande de versement de ces sommes.

Par email du 26 septembre 2022, la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE a contesté devoir les sommes sollicitées par la société FONCIERE D’AGUILCOURT.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2023, la société FONCIERE D’AGUILCOURT a assigné la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
– condamner la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à lui payer la somme provisionnelle de 42 503,10 euros TTC au titre de la remise en état des locaux loués, avec intérêts au taux légal ;
– condamner la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE aux dépens, en ce compris le coût des dépens d’huissier, les frais de signification de la présente assignation.

Par ordonnance du 28 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a débouté la société FONCIERE D’AGUILCOURT de sa demande de provision, condamné la même à payer à la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles et rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par acte de commissaire de justice 24 novembre 2023, la société FONCIERE D’AGUILCOURT a assigné la société MICROBABY, venant aux droits de la société MICROBABY-[Localité 1]-CALUIRE, devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de :
– juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la société FONCIERE D’AGUILCOURT ;
– condamner la société MICROBABY à verser à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de 42 503,10 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre de l’absence de réparations locatives et de remise en état des locaux loués, avec intérêts au taux légal courant à compter de la date de remise des clés, soit à compter du 6 avril 2022 ;
– condamner la société MICROBABY à verser à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de 8599 euros TTC correspondant à un trimestre de loyer correspondant à la durée de réalisation des travaux réparatoires ;
– condamner la société MICROBABY à verser à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de 42 995 euros TTC au titre de la perte de chance de donner les locaux loués en location depuis le départ de la société MICROBABY ;
– condamner la société MICROBABY à verser à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Me Alexis CHABERT, en ce compris le coût des constats et autres dépens d’huissier et les frais de signification de la présente assignation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, la société FONCIERE D’AGUILCOURT demande au tribunal de :
– débouter la société MICROBABY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– condamner la société MICROBABY à verser à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de 42 503,10 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre de l’absence de réparations locatives et de remise en état des locaux loués, avec intérêts au taux légal courant à compter de la date de remise des clés, soit à compter du 6 avril 2022 ;
– condamner la société MICROBABY à verser à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de 8599 euros TTC correspondant à un trimestre de loyer correspondant à la durée de réalisation des travaux réparatoires ;
– condamner la société MICROBABY à verser à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de 51 594 euros TTC au titre de la vacance des locaux loués depuis le départ de la société MICROBABY jusqu’au 24 janvier 2024 ;
– condamner la société MICROBABY à verser à la société FONCIERE D’AGUILCOURT la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de Me Alexis CHABERT, en ce compris le coût des constats et autres dépens d’huissier et les frais de signification de la présente assignation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2025, la société MICROBABY demande au tribunal de :
– juger recevables et bien fondée les demandes, fins et conclusions de la société MICROBABY ;
– débouter la société FONCIERE D’AGUILCOURT de l’intégralité de ses demandes ;
– débouter la société FONCIERE D’AGUILCOURT de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner la société FONCIERE D’AGUILCOURT au paiement d’une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société FONCIERE D’AGUILCOURT aux dépens.

Par ordonnance du 16 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 19 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 20 août 2026, puis au 24 septembre 2026, puis au 15 octobre 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre du coût de la remise en état des lieux loués

L’alinéa 1er de l’article 1134 ancien du code civil énonce que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

L’article 1147 ancien du même code prévoit que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Suivant l’article 1149 ancien, « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

L’article 1731 dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Selon l’article 1732, « [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 1754 prévoit :
« Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. »

L’article 1755 prévoit qu’« aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

En vertu des articles 1147 et 1149 précités combinés, de l’article 1732 susvisé et du principe de la réparation intégrale du préjudice, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses, ainsi que le préjudice postérieur en résultant, mais le juge doit tenir compte, à la date à laquelle il statue, lorsqu’elles sont invoquées, des circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition, et ne peut donc retenir un préjudice subi par le bailleur qu’autant que celui-ci en rapporte la preuve (Civ 3ème, 27 juin 2024, n° 22-24.502, 22-10.298 et 22-21.272).

En l’espèce, il est à relever que la société FONCIERE D’AGUILCOURT indique avoir reloué les lieux litigieux à compter du 24 janvier 2024.

La demanderesse reconnaît donc avoir pu louer à nouveau les locaux à compter de cette date.

Or, si l’indemnisation d’un préjudice tenant au coût des travaux de remise en état des lieux loués dans l’hypothèse d’un locataire ayant manqué à son obligation d’entretien et de réalisation des réparations locatives lui incombant n’est en effet pas subordonnée à la mise en œuvre de ces travaux ou à l’engagement de dépenses, dès lors que la société FONCIERE D’AGUILCOURT a reloué son bien, il importe de pouvoir déterminer si cette relocation s’est faite à l’issue de travaux de remise en état assumés par la bailleresse ou si les locaux ont été donnés à bail en l’état en contrepartie d’un loyer réduit ou d’une franchise de loyer, d’autant que l’annonce immobilière JLL (pièce 31 demanderesse et pièce 10 défenderesse) mentionnait une « disponibilité immédiate » ainsi qu’une « prise en main rapide » avec un simple « rafraîchissement prévu pour le plateau du RDC », pour lequel il n’était d’ailleurs pas précisé s’il est à la charge du bailleur ou du futur locataire, et celle [S] (pièce 10 défenderesse) également une « disponibilité immédiate », ce qui ne va pas dans le sens de lieux imposant des travaux de remise en état de l’importance de ceux inscrits dans le devis du 8 juin 2022 de la société TELEPORTATION (pièce 23 demanderesse) et estimés nécessaires par la société FONCIERE D’AGUILCOURT. Il est aussi à signaler que, dans les annonces JLL et [S], le loyer HT/HC indiqué pour le rez-de-chaussée est de 215 euros le m²/an pour 126 m², soit un total de 27 090 euros HT/HC par an, ce qui est un montant supérieur de 3058,64 euros HT/HC au loyer annuel en 2021 de 24 041,36 euros HT/HC (dans le commandement de payer du 2 juillet 2021, la bailleresse réclamait le 2ème trimestre de loyer d’un montant de 6010,34 euros HT/HC, et, suivant le bail du 1er décembre 2011, ce loyer recouvre les bureaux au rez-de-chaussée et les parties communes afférentes à ceux-ci, ces bureaux et parties communes ayant ensemble une surface de 126,35 m² (articles 2 et 9 du bail commercial)).

Ainsi, la société FONCIERE D’AGUILCOURT ne justifie pas avoir dû entreprendre des travaux de remise en état à ses frais pour ensuite relouer son bien. Elle n’établit pas non plus qu’elle aurait finalement loué les locaux en l’état moyennant une réduction ou une franchise de loyer. Elle ne produit d’ailleurs même pas le bail conclu avec le nouveau locataire.

En conséquence, quand bien même il y aurait des manquements de la société MICROBABY à ses obligations et des réparations locatives lui incombant, la société FONCIERE D’AGUILCOURT ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle estime avoir subi.

Elle ne peut donc en tout état de cause prétendre à une indemnisation au titre du coût de la remise en état des lieux loués.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens des parties, il convient de débouter la société FONCIERE D’AGUILCOURT de la demande qu’elle a formulée de ce chef.

Sur la demande au titre du trimestre de loyer correspondant à la durée de réalisation des travaux réparatoires

L’article 1147 ancien du code civil énonce que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

En l’espèce, la société FONCIERE d’AGUILCOURT ne démontrant même pas avoir procédé à de quelconques travaux dans les locaux, cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande au titre de la vacance des locaux depuis le départ de la société MICROBABY jusqu’au 24 janvier 2024

L’article 1147 ancien du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

En l’espèce, au regard de la discussion des dernières conclusions de la société FONCIERE D’AGUILCOURT, celle-ci sollicite bien l’indemnisation d’un préjudice de perte de chance. Elle indique qu’elle a subi une perte de chance de donner en location son bien entre le départ de la société MICROBABY le 6 avril 2022 et la prise à bail par le nouveau preneur le 24 janvier 2024 en raison de la remise en état des locaux rendue nécessaire par les manquements de la preneuse à son obligation d’entretien des lieux.

Cependant, au-delà de la caractérisation d’éventuels manquements de la société MICROBABY, la bailleresse ne saurait dans tous les cas se prévaloir d’une telle perte de chance dès lors qu’elle ne justifie ni d’avoir dû entreprendre des travaux de remise en état à ses frais pour ensuite relouer son bien, ni qu’elle aurait finalement loué les locaux en l’état en contrepartie d’une réduction ou d’une franchise de loyer, étant signalé, à propos de la durée d’un an et 9 mois entre le départ de la société MICROBABY et le nouveau bail, que, comme tous les autres bailleurs, la société FONCIERE D’AGUILCOURT est soumise à l’aléa que constitue le fait de parvenir à trouver un locataire pour son bien, aléa dépendant de multiples facteurs distincts de l’état des locaux mis en location par les bailleurs.

Dans ces conditions, la société FONCIERE D’AGUILCOURT sera déboutée de sa demande au titre de la vacance des lieux depuis le départ de la société MICROBABY jusqu’au 24 janvier 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société FONCIERE D’AGUILCOURT sera condamnée aux dépens, incluant les frais de signification de l’assignation du 24 novembre 2023 mais pas le coût des constats et autres frais d’huissier, ce car, en application de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires.

La société FONCIERE D’AGUILCOURT, tenue des dépens, sera également condamnée à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FONCIERE D’AGUILCOURT sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société FONCIERE D’AGUILCOURT de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société FONCIERE D’AGUILCOURT aux dépens ;

CONDAMNE la société FONCIERE D’AGUILCOURT à verser à la société MICROBABY la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société FONCIERE D’AGUILCOURT de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Léa FAURITE.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.