RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 25/03730 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKBF

NAC : 30Z

JUGEMENT CIVIL
DU 12 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE

SARL NSA DISTRIBUTION (société immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 537 877 425, agissant poursuites et diligences de son représentant légal)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

M. [Y] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Mirella AMEYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :
CCC délivrée le :
à Me Mirella AMEYEN
Me Rohan RAJABALY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique
assistée de Madame Magalie MOLLY, greffière

*****

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 Juin 2026.
L’ordonnance de clôture a fixé la date de dépôt des dossiers au 25 Août 2026 et la mise à disposition du jugement au 12 Octobre 2026.

JUGEMENT : Contradictoire, du 12 Octobre 2026, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Magalie MOLLY, Greffier

*****

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 2 novembre 2011, Monsieur [X] a consenti à la SARL NSA DISTRIBUTION un bail commercial portant sur des locaux, situés [Adresse 4].

Le 17 septembre 2025, il a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire valant mise en demeure de respecter les clauses du bail et notamment, de réparer les dommages causés aux tôles, descentes de gouttières et rideaux métalliques, de retirer immédiatement les conteneurs installés sans autorisations, de remettre en état l’arrière du bâtiment et de cesser tout usage des lieux non conforme à leur destination contractuelle, incluant toute mise à disposition à des tiers.

Par acte du 28 octobre 2025, la société NSA DISTRIBUTION l’a assigné devant ce tribunal aux fins d’obtenir l’annulation du commandement litigieux.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 11 mars 2026, elle maintient sa demande, sollicite que la clause résolutoire soit privée d’effet et que Monsieur [X] lui verse la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Elle soutient, en substance, que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi en délivrant le commandement et que les griefs allégués sont inopérants et infondés.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 11 juin 2026, Monsieur [X] demande au tribunal de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 18 octobre 2025 et à défaut, de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Il demande, en outre, de prononcer l’expulsion de la locataire, sous astreinte de 150 € par jour de retard, de la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1.200 € due depuis l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais de la locataire et de la condamner à lui payer une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles.

Il fait valoir que la locataire a manqué à ses obligations d’entretien et de réparation des locaux ; qu’elle a tenté de sous louer, illégalement, les locaux, et qu’elle en fait une utilisation détournée en domiciliant une SCI sans son autorisation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du commandement visant la clause résolutoire

La SARL NSA DISTRIBUTION fonde sa demande sur l’article 1104 du code civil pour soutenir que le bailleur lui a délivré, en toute mauvaise foi, un commandement de payer qui tend à contourner les effets d’un jugement rendu le 5 mars 2024, qui a annulé le congé précédemment donné par le bailleur.

Le commandement litigieux fait effectivement suite à un congé donné le 1er juin 2022 et qui a été annulé par la présente juridiction au motif qu’il violait les règles prévues par l’article L 145-9 du code de commerce.

La mauvaise foi du bailleur ne saurait résulter de la seule délivrance de ce nouveau congé qui traduit simplement la volonté réitérée du bailleur de mettre fin au bail litigieux pour des motifs qui seront examinés ultérieurement.

En l’état, la locataire, qui échoue à démontrer le comportement abusif ou déloyal du bailleur, sera déboutée de sa demande d’annulation.

Sur la validité des causes du commandement

Le commandement visant la clause résolutoire fait grief à la locataire :

1° de manquer à son obligation d’entretien et de réparation des locaux pour avoir causé plusieurs désordres tels que : l’écrasement des tôles extérieurs du bâtiment et de la descente de gouttière, la dégradation du rideau métallique de fermeture, la présence prolongée de pneus et de batteries usagées ;

2° d’avoir tenté de sous louer les locaux à la société PROTECH Oi ;

3° de domicilier la SCI EMMIE dans les locaux sans autorisation du bailleur ;

4° d’avoir installé 4 containers à l’arrière du bâtiment sans autorisation, qui ont affaissé le terrain.

Sur le grief n°1 :

Le bailleur produit des photographies prises, semble t’il, par ses soins dans des circonstances non explicitées et invérifiables. Ces photographies sont inopérantes à établir la réalité des désordres et dégradations alléguées.

Il ajoute que les pneus et les batteries usagées ont été retirées depuis mais en violation du délai d’un mois prévu par le commandement. Toutefois, il n’établit ni l’entreposage prolongé de ces déchets, ni la dégradation alléguée de la cour. Partant, ce grief n’est pas établi.

Sur les griefs n°2 et 3 :

L’article L. 145-31 du code de commerce dispose que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

L’interdiction d’une sous-location ne peut s’analyser en une interdiction de domiciliation. Et il n’est pas possible d’assimiler une domiciliation à une sous-location sans caractériser cette dernière.

En l’espèce, le bail litigieux interdit la sous-location mais n’interdit pas la domiciliation.

Monsieur [X] reproche à la locataire d’avoir tenté de sous-louer les locaux à la société PROTECH OI, ce qui est établi, mais une tentative avortée ne constitue pas une violation de l’interdiction de sous-location.

Il lui reproche également d’avoir accordé la jouissance du local à la SCI EMMIE, ce qui équivaut, selon lui, à une sous-location prohibée et produit, pour ce faire, les statuts et l’extrait K bis de la SCI EMMIE.

Si ces pièces révèlent que la SCI domicilie son siège social au [Adresse 5] Bras [Adresse 6], cela ne suffit pas à établir que la locataire a consenti une sous-location déguisée.

Ces pièces ne démontrent pas que la SCI dispose d’un bureau ou d’une pièce destinée à son activité, ni qu’elle verse un loyer à la SARL qui affirme, sans être contredite, que la domiciliation est consentie gratuitement.

En l’état, le bailleur échoue à établir la violation des termes du bail.

Sur le grief n°4 :

Le bailleur soutient que la locataire avait entreposé des containers qui ont endommagé les lieux et qui ont été retirés depuis. La locataire produit un PV de constat établi le 27 février 2026 qui révèle l’absence de container.

Il s’ensuit que ce grief n’est pas établi.

Il se déduit de ce qui précède que les causes du commandement étant infondées, la clause résolutoire est privée d’effet.

Par voie de conséquence, les demandes reconventionnelles en résiliation du bail, pour les motifs sus-mentionnés, et la demande d’expulsion de la SARL NSA DISTRIBUTION, seront rejetées.

L’issue du litige et l’équité commandent de rejeter les demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REJETTE la demande d’annulation du commandement délivré le 17 septembre 2025 par Monsieur [Y] [X] ;

DIT que la clause résolutoire de ce commandement est privée d’effet ;

REJETTE les demandes reconventionnelles présentées par Monsieur [Y] [X] ;

REJETTE les demandes présentées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] aux dépens.

Et le présent jugement a été signé par Patricia BERTRAND, Présidente
et Magalie MOLLY, greffière

La Greffière La Juge

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.