MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 07 Octobre 2026
DOSSIER : N° RG 24/02934 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TAD3
NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 07 Octobre 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Mme DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 06 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 12 août 2026, puis prorogé au 7 octobre 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [F] [Q]
né le 01 Mai 1956 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 537

DEFENDERESSES

S.A.R.L. DOMICIMM, RCS [Localité 2] 442 227 732.,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 349

Compagnie d’assurance MMA ENTREPRISES,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 349

PARTIES INTERVENANTES

S.A. MMA IARD, es qualité d’assureur de la société DOMICIMM IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats plaidant, vestiaire : 349

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, es qualité d’assureur de la société DOMICIMM IMMOBILIER,
dont le siège social est sis [Adresse 5] (CEDEX 9)

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats plaidant, vestiaire : 349

**********************

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [Q] est propriétaire non occupant d’une villa A2 de type 4 au sein de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 7] à [Localité 3].

Cette résidence, soumise au statut de la copropriété, a été administrée par la société Domicimm en qualité de syndic jusqu’au 20 novembre 2019, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a mandaté un autre syndic.

La société Domicimm était également le gestionnaire locatif du bien immobilier de M. [Q].

En mars 2022, la toiture de l’aile est du bâtiment D s’est effondrée sur le plancher haut de l’étage dudit bâtiment, entraînant la chute de la partie haute du mur de la façade sud de cette aile.

Un expert amiable a été mandaté par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] afin de rendre un avis sur la solidité des charpentes des autres bâtiments. Dans son rapport du 2 juin 2022, il relevait que le toit de la villa A2 appartenant à M. [Q] formait un creux très facilement visible à l’œil nu, et que les connecteurs des éléments d’entraits (la partie horizontale basse de la charpente où le faux plafond est fixé) avaient lâché sur cinq fermettes au moins les unes à côté des autres. Selon lui, les efforts se reportaient sur d’autres pièces de bois qui n’étaient pas prévues pour les supporter. Il concluait à un risque imminent d’effondrement de la charpente de la villa A2.

Au regard de ce risque, le maire d’[Localité 4] prenait le 25 mai 2022 un arrêté de péril, qui ne sera levé que le 28 juillet 2023.

Les copropriétaires du bâtiment D sollicitaient en référé la désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse du 1er juillet 2022, cette expertise a été confiée à M. [B] [W].

Par ordonnance du 31 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, saisi par M. [Q], désignait également M. [B] [W] en qualité d’expert judiciaire pour analyser les causes du désordre affectant la villa A2.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 29 août 2023.

M. [Q] reproche à la société Domicimm de ne pas l’avoir alerté des désordres affectant sa toiture dès le mois de février 2018, époque à laquelle le propriétaire de la villa A1, mitoyenne de la sienne, avait alerté le syndic de l’existence de désordres affectant sa charpente.

Par actes de commissaire de justice du 10 juin 2024, M. [Q] a assigné devant le tribunal judiciaire de Toulouse la société Domicimm et la société Mma entreprises, ès qualités d’assureur de la société Domicimm.

Il demande de :

– condamner in solidum la société Domicimm et son assureur à lui verser la somme de 28 000 euros au titre du préjudice qu’il subit au regard du surcoût engendré par les travaux aujourd’hui nécessaires en comparaison de ceux qui auraient été mis en œuvre en 2018,
– condamner in solidum la société Domicimm et son assureur à lui verser à titre d’indemnisation de ses préjudices financiers les sommes de 13 827,90 euros au titre de la perte d’exploitation découlant de l’absence de loyer entre les mois de mai 2022 et juillet 2023, et de 2 000 euros au titre de l’indemnisation qu’il a été contraint de verser à son locataire du fait d’un déménagement en urgence,
– condamner in solidum la société Domicimm et son assureur à lui verser la somme de 2 345,81 euros au titre des frais engendrés par la remise en état de la villa inoccupée,
– condamner in solidum la société Domicimm et son assureur aux dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, la société Domicimm, la société Mma entreprises et les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles demandent au tribunal de :

à titre préliminaire,
– prononcer la mise hors de cause de la société Mma entreprises et accueillir l’intervention volontaire des sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles,
à titre principal,
– débouter M. [Q] de l’ensemble de ses prétentions,
– condamner M. [Q] aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
à titre subsidiaire,
– juger que le préjudice lié au surcoût des travaux doit s’apprécier au regard de la théorie de la perte de chance dont la base s’établit à 8 827,92 euros TTC,
– juger que le préjudice lié aux pertes de loyers doit s’apprécier au regard de la théorie de la perte de chance dont la base s’établit à 10 183,55 euros TTC,
– débouter M. [Q] de ses demandes au titre de l’indemnisation des sommes versées à son locataire et des frais de remise en état de la villa.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé des moyens.

Par ordonnance du 11 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé au 6 mai 2026 l’audience de plaidoirie. L’affaire a été appelée à cette audience et mise en délibéré au 12 août 2026, prorogé au 7 octobre 2026.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire des sociétés les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles :

La société Mma entreprises indique qu’elle n’est pas l’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Domicimm, demande de la mettre hors de cause et d’accueillir l’intervention volontaire des assureurs de la société Domicimm, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles.

M. [Q] ne le conteste pas.

Par suite, il y a lieu de prononcer la mise hors de cause de la société Mma entreprises et de déclarer recevable l’intervention volontaire des sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, ès qualités d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Domicimm.

Sur la responsabilité :

M. [Q] recherche la responsabilité de la société Domicimm, d’une part, en sa qualité de syndic de copropriété, d’autre part, en sa qualité de gestionnaire locatif.

En ce qui concerne la responsabilité de la société Domicimm en sa qualité de syndic :

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par courriel du 22 février 2018 à 16h17, la société Domicimm, ès qualités de syndic de copropriété, a été informée par le propriétaire de la villa A1, mitoyenne de celle de M. [Q], que celui-là entamait des travaux de réparation de sa toiture et de sa charpente. Il ajoutait : « Je vous invite à contacter les propriétaires de la villa A2 qui vont certainement rencontrer le même problème que nous, selon notre charpentier ; les dessous de toit commencent à s’éloigner du mur ».

Par courriel du 27 février 2018 à 8h50, la société Domicimm répondait : « je prends bonne note de votre mail ci-dessous. Je vais faire le nécessaire auprès de vos voisins pour les informer du problème ».

Il est constant que la société Domicimm n’a jamais informé M. [Q] des travaux engagés par les propriétaires de la maison mitoyenne en raison des désordres affectant leur charpente, qui concernaient potentiellement également la sienne, ni de la nécessité de faire examiner sa toiture et sa charpente par un professionnel.

Par cette omission, le syndic a manqué à son obligation de veiller à la conservation de l’immeuble, qui n’est pas limitée aux parties communes, ce manquement constituant une faute délictuelle à l’égard de M. [Q], copropriétaire.
En ce qui concerne la responsabilité de la société Domicimm en sa qualité de gestionnaire locatif :

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il ressort du mandat de gestion locative conclu le 5 mars 2013 que le mandataire, la société Domicimm, est chargé, pour le compte du mandant, M. [Q], notamment de « faire exécuter toutes menues réparations, et celles urgentes, et en aviser le mandant ».

Ainsi, en n’avisant pas M. [Q] de ce que son voisin avait été confronté à des désordres affectant sa charpente, qui concernaient potentiellement également la sienne, ni de la nécessité de faire examiner sa toiture par un professionnel, la société Domicimm a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de M. [Q].

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum la société Domicimm, en sa double qualité de syndic de copropriété et de gestionnaire locatif, et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, qui ne contestent pas la mise en œuvre de leur garantie en cas de condamnation de leur assurée, à indemniser M. [Q] de ses préjudices résultant de l’omission fautive de la société Domicimm.

Sur les préjudices :

M. [Q] demande, en premier lieu, l’indemnisation du surcoût des travaux engendré par les travaux de réparation réceptionnés le 19 juillet 2023 en comparaison de ceux qui auraient été mis en œuvre en 2018, qu’il évalue à 28 000 euros.

Toutefois, il n’établit pas que s’il avait été avisé du désordre en 2018, il aurait pu se contenter de simples travaux de renforcement de sa charpente comme l’a fait son voisin, sans procéder à son remplacement intégral comme il a dû le faire en 2023. Il écrit d’ailleurs, en page 14 de son assignation, « compte tenu du caractère évolutif des désordres, ces derniers ont certainement évolué entre l’année 2018 et 2023 ». Ce préjudice n’est donc pas certain.

Dès lors, le surcoût des travaux réceptionnés le 19 juillet 2023 en comparaison de ceux qui auraient été mis en œuvre en 2018 si la société Domicimm avait informé M. [Q] des potentiels désordres affectant sa charpente, ayant pour cause cette omission fautive, consiste seulement en l’augmentation du coût de la construction.

Au regard de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction entre février 2018 et juillet 2023, passé de 108,3 à 129,7, et du montant des travaux de reprise évalué par l’expert judiciaire à 53 500 euros TTC, le surcoût des travaux causé par l’omission de la société Domicimm s’élève à 8 827,29 euros.

M. [Q] demande, en deuxième lieu, l’indemnisation de sa perte d’exploitation découlant de l’absence de perception de loyer entre les mois de mai 2022 et juillet 2023, qu’il évalue à 13 827,90 euros compte tenu du montant du loyer mensuel, de 921,86 euros.

Toutefois, d’une part, les revenus fonciers perdus par M. [Q] ne sauraient être équivalents au montant des loyers toutes charges comprises qu’il n’a pas perçus. Il convient d’en déduire, notamment, les charges et les honoraires de gestion locative. Ces revenus fonciers peuvent ainsi être évalués à 70 % du montant total des loyers non perçus, soit à la somme de 9 679,53 euros. D’autre part, le préjudice indemnisable ne peut s’analyser que comme une perte de chance de percevoir ces revenus fonciers, qu’il y a lieu d’évaluer à 80 %, en l’absence de certitude quant à la location continue du bien de M. [Q] entre mai 2022 et juillet 2023 en l’absence de faute de la société Domicimm.

Dès lors, la perte de chance de M. [Q] de percevoir des revenus fonciers résultant de l’omission fautive de la société Domicimm s’élève à 7 743,62 euros.

M. [Q] demande, en troisième lieu, le versement de la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnisation qu’il aurait été contraint de verser à son locataire du fait d’un déménagement en urgence.

Toutefois, il n’établit ni la réalité de ce versement, ni son lien de causalité avec l’omission fautive de la société Domicimm.

M. [Q] demande, en dernier lieu, le versement de la somme de 2 345,81 euros au titre des frais engendrés par la remise en état de la villa inoccupée.

Toutefois, le lien de causalité entre ces frais consécutifs au départ du locataire et l’omission fautive de la société Domicimm n’est pas établi.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a seulement lieu de condamner in solidum la société Domicimm et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à verser à M. [Q] la somme de 8 827,29 euros au titre du surcoût des travaux et la somme de 7 743,62 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus fonciers, et qu’il y a lieu de débouter M. [Q] de ses demandes au titre de l’indemnisation qu’il aurait été contraint de verser à son locataire du fait d’un déménagement en urgence, et au titre des frais engendrés par la remise en état de la villa inoccupée.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu de condamner in solidum la société Domicimm et ses assureurs, qui sont la partie perdante, aux dépens, ainsi qu’à verser à M. [Q] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il y a lieu de débouter la société Domicimm et ses assureurs de leur demande présentée au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

PRONONCE la mise hors de cause de la société Mma entreprises,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire des sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, ès qualités d’assureurs responsabilité civile professionnelle de la société Domicimm,

CONDAMNE in solidum la société Domicimm et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à verser à M. [Q] la somme de 8 827,29 euros au titre du surcoût des travaux,

DÉBOUTE M. [Q] du surplus de ses demandes au titre du surcoût des travaux,

CONDAMNE in solidum la société Domicimm et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à verser à M. [Q] la somme de 7 743,62 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus fonciers,

DÉBOUTE M. [Q] du surplus de ses demandes au titre des pertes locatives,

DÉBOUTE M. [Q] de sa demande au titre de l’indemnisation qu’il aurait été contraint de verser à son locataire du fait d’un déménagement en urgence,

DÉBOUTE M. [Q] de sa demande au titre des frais engendrés par la remise en état de la villa inoccupée,

CONDAMNE in solidum la société Domicimm et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, à verser à M. [Q] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société Domicimm de ses demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société Domicimm et ses assureurs, les sociétés Mma Iard et Mma Iard assurances mutuelles, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT