TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ZAHEDI
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me ZAHEDI, Me DELUME

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13994 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C56HR

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Novembre 2024

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, société par actions simplifiée, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0103

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [P] [Q] [W]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représenté par Maître Diane DELUME de l’AARPI 186 Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #d0010

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/13994 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56HR

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 13 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [G] [P] [Q] [W] est propriétaire des lots n°55, 62, 63, 67, 79, 80, 81 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4].

Par un jugement en date du 14 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de Paris a condamné
Monsieur [G] [P] [Q] [W] au paiement des sommes suivantes :
– 27.428,54 euros au titre des charges et travaux impayés sur la période comprise entre le 14 novembre 2020 et le 22 juillet 2022,
– 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par exploit d’huissier signifié le 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M [P] [Q] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 514 et 700 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« • CONDAMNER Monsieur [G] [P] [Q] [W] à lui payer les sommes suivantes :
– 33.340,16 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 juillet 2025 inclus,
– 1560,42 € euros au titre des frais nécessaires,
– 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
• DEBOUTER Monsieur [G] [P] [Q] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
• CONDAMNER Monsieur [G] [P] [Q] [W] au paiement de la somme de 3.192 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
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• CONDAMNER Monsieur [G] [P] [Q] [W] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes auxquelles il sera condamné ;
• ORDONNER l’anatocisme ;
• DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1343-5 et 1353 du code Civil, et des articles 514 et suivants du code de procédure civile, M [P] [Q] [W] demande au tribunal de :

« – Juger M. [G] [P] [Q] [W] et bien fondé en ces demandes,

Y faisant droit :

– Accorder des délais de paiement à M. [G] [P] [Q] [W] dans la limite de vingt-quatre mois, soit 24 versements mensuels de 977 € chacun,

– Juger que les règlements s’imputeront en premier lieu sur le capital,

– Réduire à la somme de 48 € TTC la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, au titre des frais nécessaires,

– Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, de sa demande de dommages et intérêts, motifs pris de l’absence de démonstration du préjudice distinct allégué,

En tout état de cause :

– Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, à régler à M. [G] [P] [Q] [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Diane Delume, qui sera crue sur ses offres de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

– Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,

– Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en cas de refus d’octroi de délais de paiement sur 24 mois à M. [G] [P] [Q] [W] ».

Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
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La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 février 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M [P] [Q] [W] est propriétaire des lots n°55, 62, 63, 67, 79, 80, 81 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
– les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2020, 1er juin 2021, 10 juin 2022, 31 mai 2023, et 5 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
– les attestations de non-recours correspondantes ;
– les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
– un décompte de créance actualisé au 1er novembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces et des écritures des parties que le compte individuel de copropriétaire de M [P] [Q] [W], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 33.340,16 euros, ce que ce dernier ne conteste pas.

M [P] [Q] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 33.340,16 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er novembre 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

– les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

– les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

– les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

– les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.
*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.560,42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

S’agissant de frais de mise en demeure et des relances, seules peuvent être pris en compte les mises en demeure antérieures à l’assignation dont il est justifié par un bordereau de remise et s’il s’agit de courriers de relance exposés postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation. Le défendeur reconnait quant à lui être redevable de la somme de 48 euros correspondant aux frais de la lettre de mise en demeure du 17 mai 2024. Concernant les autres frais, qui ne sont justifiés par aucun bordereau et qui sont postérieurs à l’assignation, ces frais seront écartés.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les frais d’avocat constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et non des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’ils seront écartés.

Enfin, les frais afférents à une autre procédure de recouvrement ne sauraient être considérés comme consistant en des frais exposés pour le recouvrement de la créance objet de la présente instance.

En conséquence, M [P] [Q] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 48 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M [P] [Q] [W] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M [P] [Q] [W] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/13994 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56HR

Il ressort en outre des pièces communiquées que M [P] [Q] [W] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 décembre 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer DEF comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M [P] [Q] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

– Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

En application de l’article 1231-6 du code civil et compte tenu des demandes du syndicat des copropriétaires, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 13 novembre 2024, date de signification de l’assignation.
Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Décision du 17 Septembre 2026
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M. [P] [Q] [W], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M [P] [Q] [W] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [G] [P] [Q] [W] est à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

– 33.340,16 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er novembre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 ;

– 48 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 ;

– 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

– 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne Monsieur [G] [P] [Q] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente