TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me RAISON
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me RAISON

■

Charges de copropriété

N° RG 25/09665 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C74IB

N° MINUTE :

Assignation du :
26 Mai 2025

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en execice, la société CGA COPRO, SAS,prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

La S.C.I. GAIA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/09665 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74IB

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 20 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

La SCI GAIA est propriétaire des lots n°9 et 28 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 11ème, soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 11ème, représenté par son syndic, la société CGA COPRO, a assigné, devant ce tribunal, la SCI GAIA aux fins de :

Vu l’article 44 du code de procédure civile,
Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,
– le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,
En conséquence :
– en conséquence condamner la SCI GAIA à lui payer la somme totale de 10.963,25 euros, correspondant à :
* 9.655,25 euros à titre principal, charges arrêtées au 15 mai 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,
* 1.308 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,
– la condamner à lui payer :
* la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts
* la somme totale de 2.046 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,
– “ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir”,
– condamner la SCI GAIA aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation et de la sommation de payer.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation n°1 signifiées à la SCI GAIA le 13 janvier 2026 et par voie électronique le 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 11ème demande :

Vu l’article 44 du code de procédure civile,
Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil,
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,
– le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,
– en conséquence, condamner la SCI GAIA à lui payer la somme totale de 14.824,95 euros, correspondant à :
* 13.516,95 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er janvier 2026 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,
* 1.308 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,
– la condamner à lui payer :
* la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* la somme totale de 3.102 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,
– “ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir”,
– condamner la SCI GAIA aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation et de la sommation de payer.

***

La SCI GAIA, à qui l’assignation du 26 mai 2025 et les conclusions d’actualisation du 13 janvier 2026 ont été signifiées par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 11 février 2026. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 20 mai 2026 et mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI GAIA sur les lots n°9 et 28 de l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

– les procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2020, 26 octobre 2021, 24 novembre 2022, 16 mai 2023, 12 décembre 2023, 30 janvier 2024, 10 décembre 2024 et 9 décembre 2025 approuvant les comptes au 30 juin 2020, 30 juin 2021, 30juin 2022, 30 juin 2023, 30 juin 2024 et 30 juin 2025, les budgets prévisionnels des exercices concernés jusqu’au 30 juin 2026, les fonds travaux, et certains travaux dont ceux de création d’un caniveau, de réfection du pavage de la cour ou encore de réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) et d’un diagnostic des performances énergétiques (DPE),
– les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse et la facture d’intervention d’un plombier concernant une fuite d’eau au 2ème étage,
– deux décomptes (pièces 4 et 12) faisant apparaître un solde débiteur au 1er janvier 2026 de 17.541,04 euros comprenant des frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie qu’à la date du 1er janvier 2026 le compte de la défenderesse était débiteur de la somme de 13.516,95 euros, déduction faite des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires et examinés ci-après.

La SCI GAIA ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme précitée de 13.516,95 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2026, “appel provision charges” et “fonds travaux obligatoire 5%” du 1er janvier 2026 inclus.

Etant rappelé que les intérêts au taux légal ne peuvent porter sur des appels de charges et de travaux non encore échus, la somme susvisée sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024, – date justifiée de la présentation d’une lettre de mise en demeure-, sur la somme de 5.786,83 euros, – soit le montant des appels de fonds alors dus déduction faite des frais -, et à compter du 13 janvier 2026, date des conclusions d’actualisation, sur le surplus.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais :

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

– les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
– les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
– les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
– les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.308 euros au titre des frais de recouvrement à savoir les frais de mises en demeure comptabilisés les 23 novembre 2022, 16 janvier 2023, 7 février 2023 et 27 novembre 2023 à hauteur de la somme globale de 264 euros (66 x 4), de “remise dossier à l’huissier” comptabilisés les 2 mars 2023 et 18 avril 2023 à hauteur de la somme globale de 744 euros (372 x 2) et de “transmission dossier contentieux” du 26 février 2024 pour 300 euros.

S’agissant des frais de syndic du chef des mises en demeure, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de celle facturée le 23 novembre 2022. Par ailleurs, celle adressée le 7 février 2023 n’était pas nécessaire, compte tenu de celle envoyée le 16 janvier 2023, soit moins d’un mois auparavant, et de la délivrance d’un commandement de payer par commissaire de justice le 7 mars 2023, soit un mois plus tard. Aussi, seuls les frais pour les mises en demeure des 16 janvier 2023 et 27 novembre 2023 seront admis pour la somme globale de 132 euros (66 x 2).

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de “remise dossier à l’huissier” (744 euros) et de “transmission dossier contentieux” (300 euros)seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, les dépens en ce compris, notamment, le coût de la sommation de payer.

Or, les frais de ladite sommation, laquelle n’a pas été ordonnée par une juridiction et qui n’est pas exigée par la loi pour la procédure, ne relèvent pas des dépens mais peuvent relever des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aussi, les frais de la sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 7 mars 2023 à hauteur de 154,14 euros seront admis au titre de l’article 10-1 précité et non des dépens.

Dans ces conditions, la SCI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 286,14 euros (132 + 154,14) du chef des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne prétend pas que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI GAIA a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI GAIA sera condamnée aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation acceptés plus haut au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI GAIA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI GAIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 11ème:

– la somme de 13.516,95 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 5.786,83 euros et à compter du 13 janvier 2026 sur le surplus, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2026, “appel provision charges” et “fonds travaux obligatoire 5%” du 1er janvier 2026 inclus,
– la somme de 286,14 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant les frais de la sommation de payer du 7 mars 2023,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] du surplus de ses demandes au titre des frais et de sa demande au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI GAIA aux dépens,

CONDAMNE la SCI GAIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 11ème la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 septembre 2026.

La Greffière La Présidente