TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [H]
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me [H], la DNID

■

Charges de copropriété

N° RG 25/06801 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C75CI

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Juin 2025

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ADRIEN [H] SAS, Société par actions simplifiée unipersonnelle, représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0839

DÉFENDEUR

Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] [M], en vertu d’une ordonnance rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS le 15 avril 2025.
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/06801 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75CI

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 20 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [M] était propriétaire des lots n°3 et 31 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété. Il est décédé le 28 juillet 2016.

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), aux termes d’une ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire de Paris du 15 avril 2025, a été désignée curateur à la succession vacante de M. [S] [M].

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 18ème, représenté par son syndic, la société ALTERABITA a assigné, devant ce tribunal, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [S] [M], aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du code civil,
Vu les articles 514-1, 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
– le recevoir en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,
– condamner la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [S] [M] à lui payer :
* la somme de 20.985,84 euros au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 1er avril 2025, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 30 avril 2025, date de la mise en demeure,
* la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,
* la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
En tout état de cause :
– condamner, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, la DNID ès qualités aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration,
– maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses conclusions en réponse adressées à la DNID le 7 janvier 2026 et notifiées par voie électronique le 8 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic désormais la société ADRIEN [H], a maintenu les mêmes demandes que celles contenues dans l’acte introductif d’instance.

***

Le service des Domaines, représenté par le Directeur de la DNID agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [S] [M], par mémoire du 12 décembre 2025, reçu au greffe le 19 décembre 2025, demande :

Vu le code civil, et notamment ses articles 809 à 810-12, 1153 et suivants, 1231-6, 1343-2 et 1353,
Vu le code de procédure civile et notamment ses articles 700 et 1342 à 1349,
Vu le code général de la propriété des personnes publiques, et notamment ses articles R.2321-1, R. 2331-2, R. 2331-6 et R. 2331-10,
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967,
– statuer ce que de droit sur la demande de paiement de la somme de 20.985,84 euros au titre des charges de copropriété,
– statuer ce que droit sur les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande :
* de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
*au titre des dépens,
– dire qu’en tout état de cause, elle ne saurait être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires et de la DNID ès qualités pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

La clôture est intervenue le 18 février 2026. L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 20 mai 2026 et mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des appels de charges et de travaux :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, il n’est pas discuté et ressort de l’extrait de matrice cadastrale que M. [S] [M] était propriétaire des lots n°3 et 31 de l’état descriptif de division.

Les appels de charges et de travaux ne sont pas discutés par la partie défenderesse. Ils sont également étayés par :
– les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2020, 16 décembre 2021, 1er décembre 2022, 21 décembre 2023, 12 novembre 2024 et 24 juin 2025 approuvant les comptes des exercices au 31 mars 2020 jusqu’au 31 mars 2026, les budgets prévisionnels des exercices concernés, et certains travaux dont ceux de remplacement de descentes d’eau, de toiture, de ravalement de façade, de remplacement d’alimentation et de poutres, de reprise de fissures, de réfection du sol de la cour ou encore la réalisation d’un projet pluriannuel de travaux (PPPT) et un diagnostic de performance énergétique (DPE) et une indemnité au profit de l’employée de l’immeuble,
– les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du copropriétaire,
– un décompte faisant apparaître au 1er avril 2025 un solde débiteur de 20.985,84 euros comprenant la somme de 473,53 euros de frais.

Aussi, il résulte de l’examen de ces pièces, non discutées par la DNID ès qualités, que le compte individuel du copropriétaire décédé est débiteur, au 1er avril 2025, à hauteur de la somme de 20.512,31 euros, au titre des appels de charges et de travaux, “ fonds de travaux 2025 2/4” et “appels de fonds [Immatriculation 1]” des 01/04/2025 compris.

En conséquence, la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [S] [M] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 20.512,31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025, date de réception de la lettre de mise en demeure.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires demande, de manière générale, de condamner la DNID ès qualités “aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration”.

La prétention est, à cet égard, non chiffrée et ne caractérise pas les actes déterminés dont le coût pourrait être mis par le tribunal, après contrôle par celui-ci, le cas échéant, à la charge de la partie défenderesse. Dès lors, cette demande imprécise sera déclarée irrecevable.

Il a été vu plus haut que le syndicat des copropriétaires avait intégré dans sa créance de charges et de travaux des frais à hauteur de 473,53 euros.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des accusés de réception des courriers du syndic intitulés “relance”. L’ensemble des frais comptabilisés à concurrence de 300 euros (10 x 30) sera rejeté.

Il ne produit pas non plus le commandement de payer comptabilisé le 27 juillet 2022 pour 173,53 euros. Ces frais seront également écartés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il résulte des pièces que M. [M] est décédé depuis le 28 juillet 2016, que les appels de fonds ne sont pas payés depuis 2021, soit postérieurement à son décès, que la succession n’a pas été réclamée et que la DNID n’a été désignée ès qualités pour représenter cette succession vacante qu’à compter d’avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires n’établit donc pas la mauvaise foi de la partie défenderesse.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer toute mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La DNID ès qualités, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la DNID ès qualités sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 20.512,31 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025, au titre des appels de fonds, de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2025, “ fonds de travaux 2025 2/4” et “appels de fonds [Immatriculation 1]” des 01/04/2025 compris,

DIT irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires précité tendant à ce que soit condamnée la DNID ès qualités “aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration”,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à concurrence de la somme totale de 473,53 euros et de sa demande au titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [S] [M] aux dépens,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [S] [M] ne peut être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 septembre 2026.

La Greffière La Présidente