TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me KOUDOYOR
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me [E]

■

Charges de copropriété

N° RG 25/07278 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FY

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Juin 2025

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CANOPEE GESTION, SAS,
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1635

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07278 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FY

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 20 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [Y] est propriétaire des lots n°10 et 40 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 3ème, représenté par son syndic, la société CANOPEE GESTION, a assigné, devant ce tribunal, Mme [B] [Y] aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 1231-6 du code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
– le recevoir en ses demandes et les déclarer bien fondées,
En conséquence :
– condamner Mme [B] [Y] à lui payer :
* la somme de 42.376,72 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais nécessaires impayés selon décompte du 12/05/2025, majorée des intérêts en matière civile à compter de la mise en demeure du 13/12/2024,
* la somme de 169,30 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13/12/2024,
* la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
*la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– la condamner aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître KOUDOYOR,
– rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

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Mme [B] [Y], à qui l’assignation a été signifiée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07278 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FY

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Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 18 février 2026. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 20 mai 2026 et mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de Mme [B] [Y] sur les lots 10 et 40 de l’état descriptif de division.
Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/07278 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FY

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

– les procès-verbaux des assemblées générales des 17 février 2021, 5 juillet 2022, 5 juin 2023 et 12 novembre 2024 approuvant les comptes des années 2020, 2021, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels qui – bien que leurs exercices ne soient pas mentionnés dans les procès-verbaux des assemblées – doivent s’appliquer aux années 2022, 2023, 2024 et 2025, et certains travaux dont ceux de ravalement côté boulevard, de remplacement des colonnes montantes et descendantes, de reprise de structure de plancher haut, de réfection de souches, de reprise de la structure de la façade rue et de pans de bois du hall, de réfection du pavage de la cour, de sondages porche du hall escalier A, de travaux complémentaires escalier B ou encore d’investigations de façades escaliers B et C,
– les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,
– un décompte faisant apparaître un solde débiteur au 12 mai 2025 de 37.561,24 euros comprenant la somme de 29,80 euros de frais.

À l’examen du décompte produit par le syndicat des copropriétaires au 12 mai 2025, il y a lieu de tenir compte des sommes portées au crédit de Mme [B] [Y] le 20 avril 2025 – afférentes au solde des charges 2022 pour 476,76 euros et au solde des charges 2023 pour 675,60 euros – puis le 5 mai 2025, soit un remboursement d’appel du chef des travaux de pavage de la cour pour 3.693,22 euros.

Dans ces conditions, au 12 mai 2025, le solde débiteur du compte de la défenderesse, déduction faite des frais examinés ci-après, est justifié à hauteur de 37.531,44 euros – et non comme sollicité par le syndicat des copropriétaires de 42.376,52 euros.

Mme [B] [Y] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 37.531,44 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 12 mai 2025, “appel provision 2ème trimestre 2025” du 01/04/2025, “[Localité 3] – solde charges 2022” du 30/04/2025, “[Localité 3] – solde charges 2023” du 30/04/2025 et “[Localité 3] – travaux pavage rembt appel” du 05/05/2025 compris.

Etant rappelé que les intérêts au taux légal ne peuvent porter sur des appels de charges et de travaux non encore échus, la somme susvisée sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024, – date de la présentation de la lettre de mise en demeure envoyée le 13 décembre 2024 -, sur la somme de 36.132,50 euros, – soit le montant des appels de fonds alors dus, déduction faite des frais et des sommes créditées -, et à compter du 16 juin 2025, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

– les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
– les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
– les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
– les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la lettre – au surplus de simple relance sans mise en demeure préalable et sans production du contrat de syndic alors applicable – comptabilisée le 15 novembre 2023 à hauteur de 29,80 euros. Ces frais seront rejetés.

Par ailleurs, la somme réclamée de 139,50 euros relève d’honoraires d’avocat, lesquels n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais sont appréciés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne prétend pas que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [B] [Y] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, Mme [B] [Y] sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître KOUDOYOR.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [B] [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.940 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 37.531,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 36.132,50 euros et à compter du 16 juin 2025 sur le surplus, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 12 mai 2025, “appel provision 2ème trimestre 2025” du 01/04/2025, “[Localité 3] – solde charges 2022” du 30/04/2025, “[Localité 3] – solde charges 2023” du 30/04/2025 et “[Localité 3] – travaux pavage rembt appel” du 05/05/2025 compris,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] du surplus de ses demandes au titre des appels de fonds, de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [B] [Y] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître KOUDOYOR, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 1.940 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente