TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 25/02708 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C62TA

N° MINUTE :

Assignation du :
29 Janvier 2025

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026
DEMANDEURS

Monsieur [C], [U] [X] [K] [Y] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [W] [B] [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous les deux représentés par Maître Nicolas CASSART de l’ASSOCIATION FARTHOUAT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0130

DÉFENDEURS

Madame [Z] [O]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [S] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [A] [O]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Toutes les trois représentées par Me Marie CAYETTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1041

Décision du 17 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 25/02708 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C62TA

Maître [R] [E]
Notaire au sein de la SCP ARIAS NOTAIRES
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Marc PANTALONI de l’AARPI CABINET PANTALONI GREINER RACHWAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 15 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte notarié du 6 février 2023 reçu par Maître [R] [E], Mmes [A], [Z] et [S] [O], propriétaires indivises, ci-après les consorts [O], ont consenti au bénéfice de M. [C] [X] [K] [Y] [F] et Mme [W] [N], ci-après les époux [X], une promesse unilatérale de vente, portant sur les lots de copropriété n°8172 (appartement) et n° 8085 (cave) au sein d’un immeuble situé à [Localité 7] [Adresse 6], moyennant un prix de vente de 460 000 euros, pour durée expirant le 5 mai 2023 à 16 heures.

Il était stipulé à la promesse une indemnité d’immobilisation d’un montant de 46 000 euros dont la moitié versée par les bénéficiaires entre les mains du notaire instrumentaire, en qualité de séquestre, au moment de la signature de l’acte.
La promesse a été consentie sous diverses conditions suspensives, notamment celle d’obtention d’une offre écrite de prêt au plus tard le 6 avril 2023 par les bénéficiaires, ces derniers devant solliciter un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 234 000 euros sur 25 ans au taux nominal d’intérêt de 3% l’an (hors assurances).

Le délai de validité de la promesse a fait l’objet de plusieurs prorogations, la dernière portant la date de réalisation de la condition suspensive de prêt au 18 juillet 2023 et la date de réalisation de la promesse au 4 août 2023.

Le 27 juillet 2023, les époux [X] obtenaient une offre de financement de la part de la BRED, d’un montant de 220 507 euros, pour une durée de 300 mois et un taux d’intérêt de 4%.

Un rendez-vous de signature a été fixé au 30 août 2023.

Toutefois, les bénéficiaires ont informé les promettants de leur impossibilité de poursuivre la vente, et ces derniers ont sollicité, le 24 septembre 2023, le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Par exploits d’huissier en date des 29 janvier et les 4, 6 et 7 février 2025, les époux [X] ont fait assigner les consorts [O] et Maître [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de restitution de la part d’indemnité d’immobilisation versée dans le cadre de la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 juin 2025, M. [X] [K] [Y] [F] et Mme [W] [N] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1194 et suivants du code civil,
Vu la Promesse de vente du 6 février 2023,
– Condamner solidairement Madame [A] [G] [D] [O], Madame [Z] [V] [O] et Madame [S] [T] [O] au paiement de la somme de 23 000 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation ;
– Juger légitime la restitution de la somme de 23 000 euros, séquestrée à l’étude notariale de Maître [R] [E] ;
– En conséquence, condamner Maître [R] [E], Notaire associé à [Localité 1], membre de la Société Civile Professionnelle « ARIAS NOTAIRES» à remettre à Monsieur [C] [U] [X] et Madame [W] [B] [N] la somme de 23 000 € séquestrée en son étude en application de la Promesse du 6 février 2023, sous astreinte de 500 euros par jour à compter du 8 ème jour après signification de la décision à intervenir ;
– Débouter Madame [A] [G] [D] [O], Madame [Z] [V] [O] et Madame [S] [T] [O] et Maître [R] [E] de l’intégralité de leurs demandes ;
– Condamner Madame [A] [G] [D] [O], Madame [Z] [V] [O] et Madame [S] [T] [O] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 juillet 2025, les consorts [O] demandent au tribunal de :
« Vu l’article 1103 du Code civil,
Vu l’article 1304-5 du Code civil,
(…)
– ORDONNER à Me [R] [E], notaire de l’étude ARIAS NOTAIRES de libérer l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son étude , d’un montant de 23 000 euros, au profit de Madame [A] [O], Madame [S] [O] et Madame [Z] [O] et ce à compter du prononcé du jugement à intervenir
– CONDAMNER solidairement Madame [N] et Monsieur [X] à verser la somme de 23 000 euros au profit de Madame [A] [O], Madame [S] [O] et Madame [Z] [O] augmentée du taux d’intérêt légal à compter du prononcé du jugement
– ORDONNER la capitalisation des intérêts
En tout état de cause,
– CONDAMNER solidairement Madame [N] et Monsieur [X] à verser à Madame [A] [O], Madame [S] [O] et Madame [Z] [O] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
– CONDAMNER solidairement Madame [N] et Monsieur [X] aux dépens de l’instance »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mai 2025, Me [R] [E] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1956 et 1960 du Code civil ;
Vu les dispositions de l’article L 131-1 du code de procédure d’exécution ;

− JUGER Maître [R] [E] recevable en ses présentes écritures ; L’Y DECLARER bien fondée ;
− DONNER ACTE à Maître [R] [E] de ce qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de mainlevée de l’opposition et la libération de la somme de 23.000 € ;
− DEBOUTER Monsieur [C] [X] [K] [Y] [F] et Madame [W] [B] [N] de leur demande d’astreinte ;
En tout état de cause,
− CONDAMNER toute partie succombante à verser à Maître [R] [E] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
− CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens. »  
Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025.
A l’audience du 15 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.
MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En application de cette disposition, il est constant qu’il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023 a été consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire, les bénéficiaires devant solliciter un prêt d’un montant d’un montant maximum de 234 000 euros sur 25 ans au taux nominal d’intérêt de 3% l’an (hors assurances).

L’acte précisait à cet égard que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition dans les conditions au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêts aux conditions sus-indiquées au plus tard le 6 avril 2023.
(…)
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.
A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, les fonds resteront acquis au PROMETTANT.
Jusqu’à l’expiration du délai de huit jours susvisé, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L. 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celle ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est à dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L. 313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT. 

Refus de prêt – justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Si les époux [X] sollicitent la restitution de la part d’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature de l’acte au motif que la BRED leur a accordé un prêt à un taux d’intérêt de 4% au lieu des 3% stipulés à la promesse et qu’ils n’ont dès lors pu obtenir d’offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles, il y a lieu de constater qu’ils ne rapportent toutefois pas la preuve qui leur incombe qu’ils auraient déposé au moins deux demandes de prêt répondant aux caractéristiques prévues au contrat, les promettants soulignant dans leurs écritures que les demandes déposées n’étaient pas conformes sans être démentis sur ce point par les bénéficiaires.

Dans ces conditions, les époux [X] ne pourront qu’être déboutés de leur demande de restitution sous astreinte de la part d’indemnité d’immobilisation versée lors de la conclusion de l’acte.

En outre, à défaut de démontrer qu’ils ont déposé deux demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse de vente, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées.

En conséquence, en application des dispositions contractuelles, l’indemnité prévue au contrat est acquise aux promettantes.

Dès lors, il sera ordonné à Maître [R] [E] de libérer la somme de 23 000 euros séquestrée en son étude au titre de l’indemnité d’immobilisation au profit des consorts [O] et les époux [X] seront donc condamnés in solidum à payer aux consorts [O], prises ensemble, la somme totale de 23 000 euros au titre de la deuxième moitié de l’indemnité d’immobilisation due, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ainsi que le demandent les consorts [O].

Enfin, en application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera également ordonnée.

Sur les mesures accessoires

Les époux [X], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité justifie en outre de les condamner à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros, d’une part, aux consorts [O] prises ensemble, et d’autre part, à Maître [R] [E].

La demande formée par les demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [C] [X] [K] [Y] [F] et Mme [W] [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

Ordonne à Maître [R] [E], notaire au sein de l’étude ARIAS NOTAIRES, de libérer la somme de 23 000 euros séquestrée en son étude au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023 au profit de Mmes [A] [O], [Z] [O] et [S] [O], prises ensemble ;

Condamne in solidum M. [C] [X] [K] [Y] [F] et Mme [W] [N] à payer à Mmes [A] [O], [Z] [O] et [S] [O], prises ensemble, la somme de 23 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente du 6 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Condamne in solidum M. [C] [X] [K] [Y] [F] et Mme [W] [N] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [C] [X] [K] [Y] [F] et Mme [W] [N] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à, d’une part, Mmes [A] [O], [Z] [O] et [S] [O], prises ensemble, et d’autre part, Maître [R] [E], notaire au sein de l’étude ARIAS NOTAIRES  ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Septembre 2026

La Greffière La Présidente