TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SAINT-[I] DE LA REUNION
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N° du dossier : N° RG 23/04177 – N° Portalis DB32-W-B7H-DA4F3

N° MINUTE :26/00010

JUGEMENT

DU 14 Septembre 2026

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.C.E.A. DU CAP exerçant sous l’enseigne CENTRE EQUESTRE DU CAP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLANC NOEL, avocat au barreau de SAINT-[I]-DE-LA-REUNION
comparante

à :

Monsieur [I] [G] [E], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Isabelle ANDRE ROBERT de , avocats au barreau de SAINT-[I]-DE-LA-REUNION
comparante

DÉBATS : A l’audience publique du 29 Juin 2026 assisté de Wilson, FONTAINE-BLAS, cadre greffier

PRESIDENT: Bertrand PAGES

ASSESSEURS BAILLEURS: M. [Q] [R] [X] et [V] M. [N] [W]
ASSESSEURS PRENEURS :M. [Q] [H]

DÉCISION :
Prononcée par Bertrand PAGES, Président du Tribunal paritaire des baux ruraux, assistée de Gina DOLCINE, cadre greffière,

Notif LRAR
CCC :
CE :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un bail à ferme signé le 12 mars 2007 et prenant effet au 1er avril 2007, M. [I] [G] [E] a donné à bail à la Société civile d’exploitation du CAP, représentée par Mme [Y] [D] [B], deux parcelles cadastrées BH [Cadastre 1] et partiellement BH [Cadastre 2]. Ce domaine, d’une contenance louée de 5 ha 53 a 61 ca, comprend des prairies ainsi que divers bâtiments, notamment des écuries, une sellerie, un atelier, une carrière, un chalet avec terrasse et un rond de longe, et a pour vocation d’accueillir une activité équestre.

Un état des lieux a été établi entre les parties lors de la conclusion du contrat qui a été rapidement à l’origine d’un contentieux entre les parties à l’acte.

S’estimant lésée par le non-respect des obligations du bailleur, la SCEA DU CAP a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux par requête enregistrée le 18 décembre 2015, afin d’obtenir la condamnation de M. [I] [G] [E] à exécuter divers travaux sous astreinte.

Par jugement mixte rendu le 29 août 2016, le tribunal a condamné le bailleur à remplacer la structure en bois, la rambarde de la terrasse et le carrelage des murs du chalet d’accueil, à remplacer les barrières du rond de longe, à refaire le sol des écuries par une nouvelle dalle béton d’une épaisseur minimale de 12 cm, et à remplacer les barrières de sécurité, les portes en bois ainsi que les abreuvoirs de l’écurie. Ces obligations étaient assorties d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, applicable six mois après la signification du jugement. En outre, le tribunal a ordonné une expertise confiée à M. [O] pour évaluer la fixation d’un nouveau fermage à compter du 1er avril 2016.

À la suite de cette décision, un constat d’huissier dressé le 5 mai 2017 a révélé que les travaux réalisés par le bailleur n’étaient pas conformes aux règles de l’art. Le constat mentionnait notamment l’absence de barrières de sécurité côté montagne et carrière, la non-réalisation de la dalle béton dans l’écurie avec un granulat s’effritant et un ferraillage apparent, des réparations grossières des portes et des abreuvoirs, ainsi que la présence de déchets de chantier sur le site.

Par jugement du 9 octobre 2017, le tribunal a rejeté la demande de diminution de loyer présentée par la SCEA DU CAP, précisant que la sanction de la mauvaise exécution des travaux devait passer par la liquidation des astreintes. Le tribunal a toutefois condamné M. [I] [G] [E] à mettre aux normes l’installation électrique du centre équestre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, courant six mois après la signification de l’acte. Un nouveau constat d’huissier, réalisé le 26 mars 2018, a confirmé que les travaux ordonnés par les décisions de justice n’avaient toujours pas été respectés.

Le 5 octobre 2018, le juge de l’exécution a modéré l’astreinte à 30 euros par jour et a condamné le bailleur à verser 17 730 euros au titre de la décision du 29 août 2016 et 4 800 euros au titre de celle du 9 octobre 2017. Il a également prononcé une astreinte définitive de 150 euros par jour pendant 90 jours pour l’exécution des travaux, courant trois mois après la signification du jugement. Si le Premier président de la cour d’appel de Saint-Denis a rejeté, par ordonnance de référé le 12 mars 2019, la demande d’aménagement de l’exécution provisoire, la cour d’appel a globalement confirmé le jugement du 5 octobre 2018 par un arrêt du 18 juin 2019, maintenant l’astreinte définitive à 150 euros par jour pendant 90 jours.

Dans ce contexte, la SCEA DU CAP a produit deux rapports du bureau Veritas datés du 9 mars 2020 et du 9 juin 2020, portant respectivement sur la conformité électrique et la solidité de l’établissement. Parallèlement, le 29 juin 2020, M. [I] [G] [E] a fait intervenir un huissier de justice en présence de son conseil, de la gérante de la SCEA DU CAP et de l’entreprise Rockland, chargée des travaux.

Estimant que les obligations du bailleur demeuraient inexécutées, la SCEA DU CAP a assigné M. [I] [G] [E] devant le juge de l’exécution par acte du 7 décembre 2020. Par ordonnance du 18 juin 2021, le juge a fait droit à la demande de liquidation de l’astreinte définitive prononcée par la cour d’appel et a fixé une nouvelle astreinte définitive, tout en condamnant le bailleur à verser 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par la suite, une demande de désignation d’expert formulée par M. [I] [G] [E] par assignation du 24 septembre 2021 a été rejetée par ordonnance de référé le 31 mars 2022, en raison d’une contestation sérieuse.

Par ordonnance du 16 juin 2023, le juge de l’exécution a procédé à une nouvelle liquidation d’astreinte, a fixé une nouvelle astreinte et condamné M. [I] [G] [E] à la somme de 4.000 euros pour résistance abusive, décision confirmée par arrêt de la cour d’appel en date du 29 avril 2025.

Enfin, par ordonnance du 17 juin 2026, le juge de l’exécution a procédé à de nouvelles liquidations d’astreintes et fixé une nouvelle astreinte.

Le 23 août 2023, M. [I] [G] [E] a notifié un congé à la SCEA DU CAP, refusant le renouvellement du bail pour faute du preneur avec effet au 31 mars 2025.

La SCEA DU CAP a contesté ce congé par requête en date du 15 décembre 2023, saisissant ainsi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Saint-[I].

Dans ses dernières conclusions, la SCEA DU CAP sollicite, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

L’annulation, tant en la forme qu’au fond, du congé en date du 23 août 2023 délivré par M. [I] [G] [E].Le renouvellement du bail portant sur la propriété sise à [Localité 1] (lieu-dit [Adresse 3], parcelles BH [Cadastre 1] et BH [Cadastre 2], contenance de 5 ha 53 a 61 ca) pour une période de neuf années, du 1er avril 2025 au 31 mars 2034.L’ordre de restitution à la SCEA DU CAP, par la Caisse des dépôts et consignations, de la somme de 1 821 euros hors intérêts.La condamnation de M. [I] [G] [E] au paiement de 10.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et de 33.990 euros pour préjudice financier.L’injonction faite à M. [I] [G] [E] d’installer ou de remplacer l’ensemble des clôtures extérieures du centre équestre par des modèles conformes d’au moins 1,60 mètre de hauteur, sous astreinte de 150 euros par jour de retard après un délai de deux mois suivant la notification du jugement.Le débouté de M. [I] [G] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.La condamnation de M. [I] [G] [E] à verser à la SCEA DU CAP la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
À titre subsidiaire, elle demande :

Dans l’hypothèse où le tribunal prononcerait la résiliation judiciaire du bail pour abus de jouissance, qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.Très subsidiairement, en cas de résiliation et de prononcé de l’exécution provisoire, l’octroi d’un délai d’une année pour quitter les lieux.
L’argumentation de la SCEA DU CAP repose principalement sur l’allégation de la mauvaise foi du bailleur pour justifier le renouvellement du bail et l’octroi de dommages et intérêts.

En premier lieu, concernant l’annulation du congé, la SCEA DU CAP soutient que le grief d’abus de jouissance invoqué par M. [I] [G] [E] est purement artificiel. Elle argue que le bailleur tente d’inverser les rôles en imputant au preneur des dégradations qui résultent en réalité de l’absence d’entretien structurel et du refus prolongé d’exécuter les travaux ordonnés par la justice. Elle s’appuie sur une chronologie judiciaire exhaustive, rappelant que M. [I] [G] [E] a été condamné à plusieurs reprises entre 2016 et 2026 pour ne pas avoir remis aux normes les installations électriques, le sol des écuries ou le chalet. Dès lors, elle affirme que le congé est abusif car il ne repose sur aucune faute réelle du preneur, mais constitue une manœuvre pour évincer une exploitation qui a dû s’adapter à l’insalubrité des lieux.

S’agissant du préjudice financier, la SCEA DU CAP détaille un montant de 33.990 euros correspondant à une perte de jouissance effective sur dix ans. Elle décompose ce montant en trois postes : 22.800 euros pour l’impossibilité d’utiliser pleinement le chalet d’accueil, 7.847 euros pour des box d’écuries restés inexploités en raison de leur non-conformité, et 3.343 euros pour un rond de longe dont les défauts structurels empêchaient un usage normal. Pour étayer ces demandes, elle mobilise les rapports du bureau Veritas et les constats d’huissier qui prouvent que les équipements étaient soit inutilisables, soit dangereux. Le préjudice moral de 10.000 euros est justifié par l’épuisement psychologique de la gérante, contrainte de maintenir une activité professionnelle dans un environnement précaire et de mener un combat judiciaire épuisant sur une décennie.

En défense, M. [I] [G] [E] sollicite :

La résiliation judiciaire du bail rural.La condamnation de la SCEA DU CAP au paiement de la somme de 38.125 euros au titre de la remise en état du bien loué ;La condamnation de la SCEA DU CAP au paiement de 2.500 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral.Le débouté de la SCEA DU CAP de toutes ses demandes, fins et conclusions.Le prononcé de l’anatocisme et l’application des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues.La condamnation de la SCEA DU CAP à verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
En défense, M. [I] [G] [E] développe une argumentation centrée sur la responsabilité professionnelle du preneur. Pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, il soutient que la SCEA DU CAP a commis un abus de jouissance caractérisé par un manque total d’entretien courant. Il affirme que si les gros travaux structurels étaient à sa charge, la maintenance quotidienne et la préservation du fonds incombaient à la SCEA DU CAP, laquelle aurait laissé les lieux se dégrader par négligence. Il réplique aux accusations de non-exécution des travaux en affirmant que les interventions, notamment celles de l’entreprise Rockland, ont été réalisées et que les condamnations passées ne sauraient justifier un renouvellement du bail alors que le fonds est, selon lui, maltraité.

Sur le plan financier, M. [I] [G] [E] sollicite 38.125 euros pour la remise en état du bien. Il argue que le preneur a dégradé les équipements au-delà de l’usure normale, rendant nécessaires des travaux de réparation importants dont il produit les devis. Il soutient que ce montant constitue une réparation indispensable du préjudice matériel subi par le propriétaire. Parallèlement, il demande 2.500 euros pour préjudice moral, invoquant le stress lié à la gestion d’un fonds dégradé et la dépréciation de son patrimoine immobilier. Il conclut en affirmant que les demandes de la SCEA DU CAP sont purement opportunistes et visent à masquer les propres manquements du preneur à ses obligations contractuelles de maintenance.

À la suite de l’échec d’une tentative de conciliation, l’affaire a été renvoyée en formation de jugement en application de l’article 888 du code de procédure civile et après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 juin 2026.

A ladite audience, les parties étaient présentes et ont réitéré les moyens et prétentions contenus dans leurs dernières écritures.

En cet état, et au vu de l’article L492-6 du code rural et de la pêche maritime, l’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir le tribunal «constater» (sauf dans les cas spécifiquement prévus par la loi), «déclarer» ou «dire et juger» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande d’annulation du congé :

L’activité équestre peut relever du statut du fermage sous certaines conditions, conformément à la loi d’orientation agricole n° 2006-11 du 5 janvier 2006.

Dans le cadre d’un bail rural, le congé est l’acte juridique solennel par lequel le bailleur manifeste sa volonté de s’opposer au renouvellement du bail. En raison de la protection particulière dont bénéficient les preneurs ruraux, la validité de cet acte est soumise à des conditions de forme extrêmement strictes, d’ordre public.

En l’espèce, la SCEA DU CAP conteste la validité du congé délivré le 23 août 2023 par commissaire de justice. Elle soutient que l’acte s’appuie de manière erronée sur les articles L 411-53 et L 411-32 (2ème) du Code rural et de la pêche maritime, lesquels sont inapplicables à [Localité 2], où les baux ruraux relèvent d’un régime spécifique et dérogatoire situé dans le Livre VI du Code rural (articles L 461-1 à L 462-1), dispositions d’ordre public.

Le défendeur conclut en réponse à la régularité du congé, invoquant l’harmonisation du statut juridique du bail à [Localité 2], le visa aux articles L 411-53 et L 411-31 2° du Code rural et de la pêche maritime, ainsi que les conditions générales du bail du 12 mars 2007.

Toutefois, il convient de rappeler que l’article L. 461-17 du Code rural, applicable à [Localité 2] depuis le 1er juillet 2016, dispose que : « le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail. […] A peine de nullité, le congé doit mentionner les motifs allégués par le propriétaire, indiquer, en cas de reprise, l’identité ou la raison sociale […] et reproduire les termes de l’alinéa précédent ». L’alinéa précédent auquel se réfère le texte prévoit expressément que le congé peut être déféré au tribunal paritaire des baux ruraux par le preneur dans un délai de quatre mois à dater de sa réception, sous peine de forclusion.

En l’espèce, s’il apparaît que les motifs du congé ont été mentionnés, il est constant que le second alinéa de l’article L 461-17, informant le preneur des délais de recours sous peine de forclusion, n’a pas été reproduit dans l’acte. Le congé renvoie expressément, à deux reprises, à l’article L 411-47 du Code rural, applicable dans l’Hexagone. Or, bien que l’article L 411-47 soit le pendant de l’article L 461-17, sa rédaction diffère sensiblement, notamment par l’ajout d’une condition permettant d’écarter la nullité si l’omission n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. Une telle nuance est étrangère au régime applicable à [Localité 2], où l’omission de la mention relative aux délais de recours est expressément sanctionnée par une nullité.

Ces mentions obligatoires ne constituent sont des garanties fondamentales visant à protéger le preneur contre un congé arbitraire en lui permettant d’exercer ses voies de recours en toute connaissance de cause. Le renvoi à un article inapplicable au cas d’espèce, couplé à l’absence de reproduction des termes attendus relatifs à la forclusion, est de nature à créer une confusion légitime sur les conditions et les délais d’un éventuel recours. Dans ces conditions, le congé est de nul effet.

Compte tenu de l’annulation rétroactive du congé délivré le 23 août 2023, il convient de constater le renouvellement de plein droit du bail portant sur la propriété sise à [Localité 1] (lieu-dit [Adresse 3], parcelles BH [Cadastre 1] et BH [Cadastre 2], contenance de 5 ha 53 a 61 ca) pour une période de neuf années, du 1er avril 2025 au 31 mars 2034.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail aux torts exclusifs de la preneuse :

Selon l’article L. 461-8 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut faire résilier le bail s’il apporte la preuve, notamment, de l’abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou de la non-exploitation de tout ou partie du bien considéré. Il résulte ainsi de ces dispositions que pour justifier la résiliation du bail, l’inculture, l’abandon ou le défaut d’entretien du fonds doivent être d’une gravité telle qu’ils compromettent la bonne exploitation globale du domaine, notamment lorsque ces manquements entraînent un appauvrissement des sols ou nécessitent des travaux de remise en état onéreux.

L’article L. 411-26 du code rural et de la pêche maritime dispose que les obligations du preneur relative à l’utilisation du fonds pris à bail sont régis par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil.

L’article 1766 du code civil dispose que le preneur est tenu de cultiver « en bon père de famille » et prévoit que s’il abandonne la culture, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

La charge de la preuve d’un abus de jouissance. du preneur compromettant la bonne exploitation du fond pèse sur le bailleur qui sollicite reconventionnellement la résiliation judiciaire du bail rural.

L’argument principal du preneur est que le grief d’abus de jouissance n’est pas le résultat d’une mauvaise exploitation, mais la conséquence directe de la carence prolongée du bailleur dans l’exécution de ses obligations d’entretien structurel. Au regard des différentes procédures menées, elle considère que c’est un congé « sanction » qui a été délivré pour la sanctionner d’avoir exercé ses droits en justice.

Pour le bailleur l’argumentation repose sur la distinction entre gros travaux et entretien courant. Il soutient que si les travaux structurels étaient effectivement à sa charge, la SCEA DU CAP a manqué à son obligation d’entretien en se basant sur les expertises précédentes, ainsi qu’un constat de commissaire de justice de 2016, qui justifieraient à elles seules le bienfondé du congé ou reconventionnellement la résiliation du bail. Il insiste enfin sur la qualité de professionnelle de la gérante de la SCEA DU CAP, dont l’expertise technique aurait dû permettre d’éviter les dégradations alléguées.

En l’espèce, le centre équestre est notamment constituée d’un rond de longe, d’un chalet d’accueil, du raccordement électrique, de la carrière, des écuries et de pâturages. Ce centre occupe la totalité de la parcelle BH [Cadastre 2] qui représente 1.619 m2 mais seulement 41.501 m2 de la parcelle BH n°[Cadastre 1] qui est d’une surface totale de 73.742 m2, le restant soit 32.241 m2 étant toujours réservé à l’usage personnel de M. [E].

Un état des lieux contradictoire d’entrée a été établi le 12 mars 2007, parallèlement à la conclusion du bail qui prévoit que le preneur prendra les lieux dans l’état dans lequel ils se trouveront à la date de son entrée en jouissance. Cet état de lieux mettait en relief que les bâtiments (accueil et exploitation) se trouvaient dans un état moyen : il manquait notamment une vitre dans le chalet d’accueil, l’installation électrique était vétuste et non conforme, l’éclairage était insuffisant dans l’écurie et inexistant dans la sellerie, les menuiseries des portes extérieures étaient en mauvais état, le sol de l’écurie était abimé avec apparition du ferraillage, le bâtiment d’exploitation ne possédait ni gouttière, ni toit, ni isolation.

La SCEA du CAP s’était engagée, dans la limite de 1.200 euros, à réaliser des travaux de « remise en état de la carrière et des éventuels petits travaux sur les bâtiments », somme qui aurait été utilisé par la preneuse pour réaliser des compléments de barrière utiles à l’exploitation.

Depuis lors, les parties s’opposent depuis de nombreuses années sur la nature (gros travaux ou entretien locatif) et, par voie de conséquence, la charge des travaux à réaliser au sein de ce centre équestre, chacune alléguant ses éventuelles inexécutions ou cause étrangère par les manquements de l’autre.

Les arguments et accusations croisées, les pièces, les constats et les expertises de M. [I] [O] de 2016, de M. [Z] [T] en 2022 et de MM [A] [K] et [S] [C] en 2023, sur lesquels les parties se fondent encore ont, pour leur grande majorité, déjà été analysés par les différentes juridictions qui ont été amenées à statuer et à en restituer la portée exacte.

Ainsi, le tribunal paritaire des baux ruraux a déjà statué sur la portée de l’expertise de M. [O] en refixant le fermage et en rejetant par jugement du 9 octobre 2017 une précédente demande de résiliation pour défaut d’entretien aux torts exclusifs de la preneuse formulée par M. [E], et indirectement sur les travaux sur la clôture, en relevant que les clôtures en grillage métallique étant trop basses, les galaberts sont conservés en haie afin de clore les parcelles.

Si le bailleur se prévaut à nouveau de l’intervention de l’entreprise Rockland le 29 juin 2020, ainsi que la délivrance d’un Consuel en 2018 concernant les travaux électriques, il est constant que depuis 10 ans, il n’a toujours pas effectué l’intégralité des gros travaux mis à sa charge.

Il convient ainsi de se reporter au dernier arrêt rendu par la Cour d’appel le 29 avril 2025 qui, refusant d’ordonner une nouvelle expertise, a une nouvelle fois constaté que les travaux conformes aux obligations fixées par les jugements des 29 août 2016 et 9 octobre 2017 du tribunal des baux ruraux de St [I] n’avaient pas été réalisés dans leur ensemble :

« sur les barrières du rond de longe permettant une utilisation de l’équipement conforme à sa destination : Les photographies de la pièce 24 font état des mêmes installations que sur les constats antérieurs, à savoir une réfection des barrières du rond de longe avec des barres galvanisées, non conforme à l‘usage pouvant être attendu par l’utilisateur eu égard à certaines parties saillantes.
sur le remplacement des barrières de sécurité et des portes en bois des écuries ; S’agissant du remplacement des barrières de sécurité, les photographies de la pièce 24 font état des mêmes réfections des barrières que lors des précédents constats, à savoir une réfection des barrières en barres galvanisées présentant un risque de sécurité pour les mêmes motifs que le rond de longe ; certaines, côté mer de la carrière, n’ont pas été remplacées.
S’agissant du remplacement des portes bois des box de l‘écurie, l’absence d’accomplissement de ces travaux résulte également des photographies.
Sur le remplacement de la structure en bois du chalet d’accueil, la rambarde de la terrasse et le carrelage des murs du chalet d’accueil : Il ressort des photographies (…), que la structure de la terrasse du chalet d’accueil a été reprise. Il était également constaté par la précédente décision de la cour du 18 juin 2019 que la rambarde avait été remplacée. En revanche, il n’était ni démontré ni allégué que la structure bois du chalet a été reprise. La pièce 24 relevait d’ailleurs “un état général du bâti fortement dégradé (bardage, portes, étanchéité sol/mur) » et préconise notamment la réparation ou le remplacement des portes, ainsi que la reprise de l’étanchéité sol/mur. Il n’est, de plus, pas fait état d’une reprise du carrelage des murs du chalet.
Sur la mise aux normes de l’installation électrique du centre équestre : M. [I] [G] [E] se réfère notamment à la délivrance d’un Consuel de réalisation de travaux électriques effectués en 2018. Un courriel de la SCEA DU CAP du 10 juillet 2023 (pièce 53) et une photographie figurant en pièce 24 de l’appelant permettent de justifier de l’enfouissement d’un câble électrique à cette période. Un rapport du bureau Veritas (pièces 58 et 58 a, 78 intimée) fait état d’une difficulté subsistante de l’installation en 2023 et 2024 liée à l’absence d’interrupteur différentiel déjà signalée en 2020, sans que M. [I] [G] [E] n’apporte la preuve de la conformité complète de l’installation du site mise à sa charge ».
La reprise des moyens inclus dans le dernier jugement du juge de l’exécution du 17 juin 2026 produit aux débats par la SCEA laisse même supposer qu’il n’envisage pas d’effectuer des travaux supplémentaires puisque M. [E] se prévaut d’une impossibilité matérielle d’exécuter les travaux mis à sa charge, en raison d’une disproportion manifeste entre le coût de la réalisation de l’obligation pour le débiteur, en l’espèce selon lui 75.895,70 euros, et son intérêt pour le créancier. Il affirme ainsi que les travaux déjà engagés lui ont coûté la somme de, et estime qu’une telle somme n’est pas en mesure de satisfaire la créancière qui exigerait toujours davantage de travaux.

Les juridiction successives l’ont d’ailleurs condamné à plusieurs reprises et de manière définitive pour résistance abusive, de sorte que sa demande de résiliation sur un mauvais entretien du preneur qui mettrait en péril l’exploitation se heurte à son propre comportement, même si en soi cela n’exonère pas le preneur de l’obligations d’entretien à sa charge.

Parallèlement, pour démontrer l’abus de jouissance, le bailleur produit deux expertises non contradictoires.

La première, réalisée par M. [Z] [T] le 4 janvier 2023, suite à une visite des parcelles BH [Cadastre 1] et BH [Cadastre 2] réalisée depuis l’extérieur de la propriété le 28 juin 2022, relève que les 2 parcelles concernées sont réellement en état de triche arbustive avancée et ancien sur une proportion importante de la propriété ( environ 60 à 75 % de la surface. soit environ 4 ha). L’expert souligne cependant qu’une estimation plus précise nécessiterait de faire les mesures sur site. Il a également relevé l’état de délabrement des clôtures entourant la propriété, qui sont quasiment inexistantes car détruites par l’importante végétation et que la présence de [L] empêchait les chevaux de profiter de ces espaces, hormis quelques sentiers. L’expert a relevé que des travaux de nettoyage récents étaient en cours sur quelques centaines de mètres carrés mais sans présence de prairie qui avait complètement disparue au sol. Il constatait enfin sur la sous unité autonome foncière clans le lacet du [Adresse 4]. un état total de friche à 100% sans aucune exploitation offrant un état complet de triche arbustive ancienne.

La seconde, réalisée par MM. [K] et [C] le 26 août 2023 qui relève notamment :

Chalet d’accueil : espace intérieur est fonctionnel, en bon état mais doit faire l’objet d’un nettoyage et d’une désinfection complète (+ raisonnement et sécurisation des dispositifs de dératisation).
Carrière : le développement important des friches en périphérie côté/mer a visiblement détériore les barrières de protection initialement présentes. Une réfection/réinstallation n’aurait d’utilité que sous réserve du défrichement de la zone concernée qui constitue désormais une barrière naturelle.
Ecuries la préservation et l’entretien du bâti nécessitent un défrichement important des abords et la sécurité sanitaire du site implique le désencombrement des espaces extérieurs et la destruction des pestes végétales.
Pâturages et abords : les parcelles agricoles sont envahies par des friches arbustives anciennes et sont devenues inexploitables. Les zones accessibles à la pâture n’ont plus de valeur productive et nécessite la réimplantation totale des prairies, la remise en place des installations d’abreuvement et la réfection des clôtures extérieures, détruites par le développement de la végétation.
La SCEA du cap conteste la régularité et la pertinence de ces deux expertises, non contradictoires dont l’une réalisée depuis l’extérieur de la parcelle.

Sur ce point, il convient de souligner que dans son arrêt du 19 avril 2025 la Cour a refusé d’écarter le second rapport d’expertise agricole, daté du 26 août 2023, à nouveau produit dans la présente instance, considérant cependant que celui-ci ne pouvait être utilisé qu’à titre de simple renseignement en raison de problématiques liées au non-respect du contradictoire.

La preneuse pour justifier d’une exploitation conforme des parcelles louées produit, outre de nombreuses attestations d’usagers du centre équestre, des éléments portant sur la remise en état du chemin d’exploitation en 2018, les factures d’entretien par des jardiniers élagueurs entre 2018 et 2025, 2 constats de commissaire de justice du 30 août 2024 et du 15 décembre 2025 qui relèvent, de manière concordante et photos géolocalisées à l’appui, le bon entretien des parcelles.

Si le bailleur invoque la qualité professionnelle de la SCEA DU CAP pour justifier un devoir d’entretien accru, il convient de relever que cette même qualité professionnelle rend d’autant plus indispensable la fourniture d’un outil de travail conforme et sécurisé. Le bailleur ne peut valablement s’appuyer sur l’expertise technique du preneur pour masquer sa propre carence dans l’exécution d’obligations structurelles pourtant reconnues et sanctionnées par plusieurs juridiction

Au regard de ces éléments, et en l’absence de toute pièce postérieure à 2024 du bailleur qui serait de nature à contredire les deux constats de commissaires de justice récents produits, un éventuel défaut d’entretien du preneur n’apparaît ni suffisamment établi, ni en tout état de cause suffisamment significatif pour caractériser des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation globale du domaine, au sens de l’article L. 461-8 du code rural, et constituer un motif légitime de résiliation de bail commercial.

Pour l’ensemble de ces raisons, il convient de débouter M. [I] [G] [E] de sa demande reconventionnelle en résiliation de bail judiciaire.

Sur la demande d’installation de clôtures conformes

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code selon lequel le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, n’est pas d’ordre public, de même que l’article 1719 précité, de sorte que les parties peuvent y déroger et prévoir dans le bail, par une disposition claire et précise, le transfert au locataire d’obligations incombant en principe au bailleur et ayant pour objet les réparations et interventions nécessaires à l’utilisation normale du bien et le respect des règles de sécurité, sous réserve cependant des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Il appartient ainsi au bailleur de maintenir le bien en état de servir à l’usage prévu, mais il n’est pas tenu d’améliorer le bien ou de le porter à un standard supérieur à celui qui existait lors de la prise des lieux, sauf si l’état actuel rend l’exploitation impossible ou dangereuse.

En l’espèce, la SCEA DU CAP sollicite d’enjoindre M. [I] [G] [E] de remplacer l’ensemble des clôtures extérieures du centre équestre par des modèles conformes d’une hauteur minimale de 1,60 mètre.

Outre le fait d’évoquer que la hauteur de haie ne serait pas adaptée à l’élevage équestre, la preneuse tire prétexte d’un incendie survenu le 6 août 2024, dont elle impute la responsabilité au bailleur pour solliciter le remplacement de l’intégralité de la clôture entourant la parcelle qu’elle exploite.

Elle produit des photographies et le constat de commissaire de justice du 15 décembre 2025 qui relate que « plusieurs clôtures » ne répondent pas aux exigences de sécurité attendues pour l’exploitation d’un centre équestre. D’après ses mesures, leur hauteur n’excède pas 1 mètre et nombre d’entre elles présentent des sections trouées, rouillées ou partiellement démontées les rendant impropres à leur destination. Face à ces insuffisances, la preneuse a été contrainte de procéder à des aménagements sommaires afin d’assurer la sécurité des chevaux, garantissant ainsi un niveau de protection minimal malgré les défaillances persistances des infrastructures existantes.

A défaut de précision dans le bail à ferme, il convient de rappeler que l’entretien courant des clôtures, des haies, des fossés et le remplacement des éléments détériorés par l’usage normal incombent au preneur, point sur lequel les différentes expertises ont pointé des carences puisque la preneuse a reconnu avoir laissé sciemment pousser des de la végétation et des galaberts autour de la clôture, pour établir une barrière naturelle.

En revanche, si la destruction totale ou une dégradation majeure de la clôture résulte de la vétusté, d’un vice de construction ou d’un cas de force majeure, la réfection complète revient en principe au propriétaire.

Si le bailleur ne conclut pas sur ce point sauf à demander que la preneuse prenne en charge les frais sur la base d’une expertise de janvier 2023, force est de constater qu’au-delà de l’état des lieux précédemment rappelé, l’expertise réalisée par M. [O] le 12 janvier 2017 a mis en exergue le très mauvais état de la clôture en 2016 (noté 5/30), d’une hauteur de 1 mètre en entourée de friche. Il apparaît ainsi que lors de ses réparations considérées comme sommaires, le bailleur s’est borné a rétabli sur les parties incendiées le grillage la hauteur initiale relevée par l’expert à savoir 1 mètres. Or, dans l’état des lieux, le grillage (contour des parcelles) et les clôtures électriques (délimitation des prairies et des paddocks) étaient mentionnés comme « utilisables », et rappel fait que la preneuse avait accepté de les prendre en l’état, l’état actuel ne peut être imputé qu’au seul bailleur.

De même, si la preneuse affirme que le grillage est inadapté à l’exploitation et part du postulat que les préconisations seraient de 1,60 mètres sur l’ensemble de la clôture, point en partie repris par l’expert [O] (1,30 à 1,60), aucun élément technique spécialisé ne permet de le confirmer étant rappelé que pour la conception des clôtures, les recommandations de hauteur varient en fonction de la nature de l’équidé et rien ne permet d’affirmer que la hauteur de 1 mètre ne se trouverait pas dans les normes acceptées. Enfin, aucune expertise sur le sujet ou devis n’est produit.

S’il est ainsi établi que les clôtures sont dégradées, la demande de remplacement par des modèles de 1,60 mètre repose sur des allégations non étayées par un document technique ou une norme professionnelle opposable. En l’absence de devis précis ou d’expertise technique déterminant la hauteur minimale requise pour la sécurité de l’exploitation, le tribunal ne peut se prononcer sur une obligation dont le périmètre et la nature technique ne sont pas précisément définis. La preneuse sera déboutée de sa demande observation faite que sur le principe, si les travaux étaient ordonnées, un partage de frais apparaît incontournable au regard des responsabilités réciproques précédemment rappelées.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il convient de rappeler que l’octroi de dommages et intérêts, qu’ils soient matériels ou moraux, est subordonné à la preuve d’un préjudice certain, direct et personnel. S’agissant du préjudice moral, il appartient au demandeur d’en préciser la nature et d’en établir la réalité, en démontrant l’existence d’une souffrance, d’une atteinte à l’honneur ou d’un trouble anormal résultant des agissements de la partie adverse.

Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice subi produite par le bailleur

En l’espèce, pour chiffrer son préjudice, le bailleur se fonde quasi exclusivement sur le rapport de l’expert [P] établi le 4 janvier 2023, lequel a relevé un état de friche arbustive très ancien sur 4 ha de parcelle et a fixé le coût des travaux de remise en état à la somme globale de 38.125 euros, incluant le défrichement, la remise en place de la clôture extérieure et la replantation d’une prairie Kikuyu.

Par ailleurs, M. [I] [G] [E] sollicite 2.500 euros de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral, lié notamment à l’absence de prise en compte par le preneur des différentes expertises.

S’agissant du préjudice matériel allégué, comme précédemment rappelé, le bailleur peut effectivement soutenir que ses manquements aux obligations de réparations structurelles, concernant notamment le chalet ou l’installation électrique, n’autorisaient pas le preneur à négliger l’entretien des terres, l’entretien des pâturages constituant une obligation autonome. Il peut également arguer que la SCEA DU CAP, en sa qualité d’exploitant professionnel, était parfaitement apte à prévenir l’enfrichement du domaine.

Toutefois, cet argumentaire s’avère inopérant au regard des éléments de preuve versés aux débats. Il convient d’abord de relever que le rapport de M. [P] repose sur une simple visite extérieure réalisée le 28 juin 2022, soit plus de quatre ans avant la présente audience. Ce document est ainsi largement supplanté par des preuves plus récentes, notamment les deux constats de commissaire de justice du 30 août 2024 et du 15 décembre 2025 qui attestent de manière concordante du bon entretien des parcelles. Quant à la demande relative aux clôtures, le point a déjà été tranché plus haut.

Dès lors, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un appauvrissement actuel du fonds qui serait imputable à une négligence du preneur. En conséquence, la demande d’indemnisation matérielle doit être rejetée.

S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, celle-ci ne pourra également qu’être rejetée.

M. [I] [G] [E] ne produit aucun élément probant permettant d’établir l’existence d’un trouble anormal ou d’une souffrance résultant des agissements de la SCEA DU CAP, ses griefs se bornant à une contestation sur l’interprétation d’expertises déjà analysées par les juridictions précédentes, procédures dans lesquelles il a lui-même été condamné pour résistance abusive.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la preneuse

S’agissant du préjudice financier, la SCEA DU CAP sollicite la somme de 33.990 euros au titre de la perte de jouissance d’équipements non conformes ou inexploités sur une période de dix ans. Ce montant est détaillé comme suit : 22.800 euros pour l’impossibilité d’utiliser pleinement le chalet d’accueil, 7.847 euros pour l’inexploitabilité partielle des box d’écuries et 3 343 euros pour le rond de longe.

Si le bailleur n’a pas spécifiquement conclu sur ces demandes en paiement, le tribunal ne peut ignorer que sur un fondement identique, la preneuse avait précédemment sollicité une réduction du fermage devant le tribunal paritaire des baux ruraux, demande qui avait été rejetée en octobre 2017 au motif que le préjudice était déjà réparé par la liquidation des astreintes, tout en lui accordant alors une indemnité de jouissance de 4.000 euros.

Au-delà des reprises partielles du chalet relevées par l’expertise de M. [C], il apparaît que la preneuse a bénéficié, depuis 2018, de quatre liquidations d’astreintes portant sur l’inexécution forcée des travaux attendus, pour un montant total de 43.500 euros.

L’astreinte ayant pour vocation de compenser le préjudice résultant du retard d’exécution des travaux ou d’inciter le débiteur à s’exécuter, le versement de ces sommes constitue en soi déjà une réparation financière substantielle. Ce montant, qui excède largement le préjudice financier aujourd’hui invoqué, aurait nécessairement permis à la SCEA DU CAP d’engager elle-même les dépenses nécessaires à la remise en état des lieux, ce qu’elle a choisi de ne pas faire.

Dès lors, le tribunal considère que les sommes perçues au titre des astreintes liquidées couvrent intégralement le préjudice financier allégué. Accueillir la présente demande reviendrait à accorder une double réparation pour un même préjudice, ce qui constituerait un enrichissement sans cause injustifié.

S’agissant du préjudice moral, La SCEA DU CAP sollicite la somme de 10.000 euros en invoquant l’épuisement psychologique et le stress intense résultant d’une exploitation menée dans des conditions de précarité matérielle prolongées, ainsi que la pénibilité d’un contentieux judiciaire s’étalant sur plus d’une décennie.

Toutefois, il convient de rappeler que ce préjudice, lié à l’inexécution des travaux et à la résistance abusive du bailleur, a déjà été analysé et réparé par les différentes juridictions saisies entre 2018 et 2026, pour un montant total de 16.000 euros.

Le fait pour M. [I] [G] [E] d’avoir notifié un congé à la preneuse, dans un contexte de conflit ancien et profond, et d’avoir fait usage des voies de droit pour solliciter la résiliation du bail, ne constitue pas en soi une faute nouvelle. Le litige relatif au renouvellement du bail s’inscrit dans la continuité directe du conflit antérieur et ne saurait justifier l’octroi d’une nouvelle indemnité pour un préjudice moral dont la nature est identique à celui déjà indemnisé.

En l’absence d’élément nouveau démontrant un trouble distinct et indépendant des tensions déjà réparées, la demande de la SCEA DU CAP apparaît comme une demande de double indemnisation pour un même préjudice.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par la preneuse doit être rejetée.

Les demandes accessoires

L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner le seul bailleur aux dépens. En outre, il n’apparaît pas inéquitable que le bailleur soit condamné à supporter, à concurrence de 2.500 euros, partie des frais non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal paritaire des baux ruraux statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Ordonne la nullité pour vice de forme du congé du congé délivré par M. [I] [G] [E] le 23 août 2023.

Constate le renouvellement de plein droit du bail portant sur la propriété sise à [Localité 1] (lieu-dit [Adresse 3], parcelles BH [Cadastre 1] et BH [Cadastre 2], contenance de 5 ha 53 a 61 ca) pour une période de neuf années, du 1er avril 2025 au 31 mars 2034

Déboute M. [I] [G] [E] de sa demande reconventionnelle en résiliation judiciaire du bail rural.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes principales et reconventionnelles.

Condamne M. [I] [G] [E] aux dépens.

Condamne M. [I] [G] [E] à payer à la SCEA du CAP une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter au cas d’espèce.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 14 septembre 2026 ; les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT