TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00967
N°Portalis DBX4-W-B7K-U6O6

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 14 Septembre 2026

[G] [W] veuve [Z]( Décédé)

C/

[A] [E]

[O] [B] épouse [C]
[M] [B]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 14 Septembre 2026

à Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Copie certifiée conforme délivrée le 14/09/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 14 Septembre 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Juin 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [W] veuve [Z] (Décédée)
demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [E]
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
2EME ETAGE
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

INTERVENTION VOLONTAIRES

Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C], venant aux droits de Madame [G] [W] veuve [B]
demeurant [Adresse 9]
[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [M] [B]
demeurant [Adresse 10]
[Localité 4]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE
RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 mai 2022, Madame [G] [W] veuve [B] a donné à bail à Monsieur [A] [E] un appartement à usage d’habitation (B2, n°224) et un emplacement de parking (n°33) situés [Adresse 11], [Adresse 12] pour un loyer mensuel de 414,60 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 16 septembre 2025,Madame [G] [W] veuve [B] a fait signifier à Monsieur [A] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et aux fins de justifier d’une assurance locative. Madame [G] [W] veuve [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, Madame [G] [W] veuve [B] a ensuite fait assigner Monsieur [A] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance et des impayés de loyers, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, outre sa condamnation au paiement de diverses sommes.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2026.
Madame [G] [W] veuve [B], représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son assignation en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 2356,66 euros. Il était indiqué qu’il n’y avait pas eu de reprise de paiement du loyer courant.

A cette audience, Monsieur [E], comparant, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois pour s’acquitter de la dette. Il n’a pas fait de demande pour rester dans les lieux. L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026, la date de délibéré ayant été ensuite avancée au 27 mars 2026.

Par décision du 27 mars 2026, une réouverture des débats à l’audience du 7 mai 2026 a été ordonnée, suite à la transmission du conseil de la demanderesse en date du 20 mars 2026, faisant état du décès de Madame [G] [W] veuve [B], la réouverture des débats devant permettre l’intervention volontaire des ayant-droits de Madame [W] à l’instance.

A l’audience du 7 mai 2026, à laquelle Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C] est intervenue, en qualité d’ayant droit de Madame [G] [W] veuve [B], représentée par son conseil. Compte tenu de la non-comparution de Monsieur [E] à cette audience, un renvoi a été ordonné afin de permettre à la demanderesse de faire signifier au défendeur ses nouvelles conclusions.

A l’audience du 12 juin 2026, Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C], représentée par son conseil, renvoie oralement à ses dernières conclusions écrites et valablement signifiées le 15 mai 2026, et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3138,06 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2026 comprise.
Aux termes de ses conclusions, elle sollicite du juge des contentieux de la protection de:
– prendre acte de son intervention volontaire en sa qualité d’héritière de Madame [G] [W],
A titre principal:
– de constater que le bail la liant, en tant qu’ayant droit de Madame [G] [W], à Monsieur [A] [E] est résilié au 16 octobre 2025 par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance,
A titre subsidiaire:
– constater que le bail la liant, en tant qu’ayant droit de Madame [G] [W], à Monsieur [A] [E] est résilié au 16 novembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement,

En toute hypothèse:
– ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [E] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
– de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer révisable et à la provision sur charges soit la somme de 510,32 euros à la date de l’assignation, jusqu’à la reprise effective des lieux
– de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 2721,45 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2026, somme à parfaire au jour de l’audience;
– de le condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de la dénonce de l’assignation à la préfecture et de signification des nouvelles conclusions et pièces.

Convoqué par avis de renvoi adressé par le greffe par courrier, et avisé de l’audience du 12 juin 2026 et des nouvelles conclusions par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 15 mai 2026, Monsieur [A] [E] n’est ni présent ni représenté à l’audience du 12 juin 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE

L’article 325 du code de procédure civile dispose que “l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant”.

L’article 370 du code de procédure de procédure civile dispose que :
« A compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par :
– le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible ;
– la cessation de fonctions du représentant légal d’un mineur et de la personne chargée de la protection juridique d’un majeur ;
– le recouvrement ou la perte par une partie de la capacité d’ester en justice. »

L’article 371 du code de procédure de procédure civile dispose que :  » En aucun cas l’instance n’est interrompue si l’événement survient ou est notifié après l’ouverture des débats. »

En l’espèce, il est rapporté la justification du décès de Madame [G] [W] veuve [B], cet événement ayant été notifié postérieurement à l’ouverture des débats, puisque la juridiction en a été avisée le 20 mars 2026, postérieurement à l’audience. L’instance n’étant pas interrompue, et Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C] justifiant de sa qualité d’héritière et du fait qu’elle est devenue propriétaire du bien immobilier dans le cadre du partage successoral daté du 17 avril 2026, son intervention volontaire en qualité de propriétaire est justifiée et sera déclarée recevable.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé  » de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire.

Ainsi si le locataire ne justifie pas dans le délai imparti qu’il a souscrit une assurance, mais qu’il s’avère a posteriori qu’il était effectivement assuré pour les risques locatifs, la clause résolutoire ne peut pas jouer (3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 15-28.869).

Le bail conclu le 23 mai 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de ces articles, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et un mois pour justifier d’une assurance locative.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1115,74 euros, et un délai d’un mois pour justifier de l’assurance locative, a été signifié le 16 septembre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [A] [E] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparant à la dernière audience, il ne justifie pas non plus du fait qu’il était bien assuré pour tous risques locatifs afférents au logement visé par le commandement, et n’en avait pas davantage justifié à l’audience du 20 mars 2026 à laquelle il avait comparu.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies dès le 17 octobre 2025.

En tout état de cause la clause résolutoire était également acquise pour loyers impayés, le locataire n’ayant pas apuré en totalité les causes du commandement de payer dans les deux mois. La clause résolutoire acquise sur le défaut d’assurance prévaut cependant sur les loyers impayés compte tenu de son délai plus court .

La résiliation est intervenue le 17 octobre 2025 et Monsieur [A] [E] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [A] [E] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin.

III .SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C] produit un décompte du 10 juin 2026 démontrant que Monsieur [A] [E] reste devoir la somme de 3138,06 euros, mensualité de juin 2026 comprise.
Monsieur [A] [E], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3138,06 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges.

Monsieur [A] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 17 octobre 2025 au 30 juin 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [A] [E] a fait état lors de la première audience du 20 mars 2026 de difficultés financières. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, sans solliciter qu’ils soient suspensifs des effets de la clause résolutoire. Cependant, force est de constater que malgré une réouverture des débats à une audience ultérieure, et un renvoi ordonné pour signification des nouvelles conclusions, Monsieur [E], qui n’avait pas demandé à rester dans les lieux, n’a pas quitté volontairement le logement et n’a pas davantage repris des paiements, même partiels, du loyer courant, de sorte que la dette ne cesse d’augmenter. Non comparant aux deux dernières audiences, il n’a fourni aucun justificatif de ses ressources et de ses charges qui permettrait à la juridiction d’évaluer l’opportunité de l’octroi de délais de paiement, et sa capacité à les honorer. L’ensemble de ces éléments fait obstacle à l’octroi de délais de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [A] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. La signification à la CCAPEX n’étant pas imposée à peine d’irrecevabilité de la procédure s’agissant d’un bailleur personne physique, les frais afférents n’ont pas vocation à être inclus dans les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C], Monsieur [A] [E] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C], en qualité d’ayant-droit de Madame [G] [W] veuve [B], suite au décès de cette dernière en cours d’instance;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2022 entre Madame [G] [W] veuve [B] et Monsieur [A] [E] concernant un appartement à usage d’habitation (B2, n°224) et un emplacement de parking (n°33) situés Résidence [Etablissement 1], [Adresse 12] sont réunies à la date du 17 octobre 2025;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [A] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [A] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C], venant aux droits de Madame [G] [W] veuve [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [E] à verser à Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C], venant aux droits de Madame [G] [W] veuve [B], à titre provisionnel la somme de 3138,06 euros (décompte arrêté au 10 juin 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2026 comprise);

DEBOUTONS Monsieur [A] [E] de sa demande de délais de paiement;

CONDAMNONS Monsieur [A] [E] à payer à Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C], venant aux droits de Madame [G] [W] veuve [B] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [E] à verser à Madame [O] [D] [V] [B] épouse [C] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente