Résiliation du bail pour impayés : clause résolutoire acquise et expulsion sans délais de paiement

En application de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge a constaté son acquisition, le commandement ayant été régulièrement délivré et la dette n’ayant pas été réglée.

La recevabilité de l’action reposait sur la notification de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, conformément à l’article 24 II et III de la même loi.

L’absence de comparution du locataire n’empêche pas le jugement au fond, mais le juge doit vérifier que la demande est régulière, recevable et bien fondée, conformément à l’article 472 du Code de procédure civile. Le jugement est réputé contradictoire selon l’article 473.

Aucun délai de paiement n’a été accordé, faute de preuve de la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience, condition prévue à l’article 24 V et VII de la loi précitée. Le locataire a été condamné au paiement de l’arriéré, avec intérêts au taux légal sur le fondement des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil, ainsi qu’à une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Les demandes d’astreinte, d’enlèvement des meubles et d’estimation anticipée des réparations ont été rejetées. Les dépens et une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été mis à la charge du locataire.

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Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé l’arriéré à 6 033 euros sous réserve de la révision contractuelle et ordonné l’expulsion du locataire. Une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros est due jusqu’à la libération des lieux. Les délais de paiement ont été refusés faute de preuve d’une reprise du règlement du loyer courant.

Un bailleur a donné à bail un appartement à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 750 euros, charges comprises. Face à des impayés, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour 5 533 euros.

Le commandement étant resté infructueux plus de deux mois, le bailleur a saisi le juge afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement des sommes dues et une indemnité d’occupation. Il s’est désisté de ses demandes contre la caution.

Régulièrement convoqué, le locataire n’a pas comparu. Le juge a retenu la recevabilité de l’action, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et fixé l’arriéré à 6 033 euros, sous réserve de la révision contractuelle. Il a également accordé une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros jusqu’à la libération des lieux, ordonné l’expulsion et refusé les délais de paiement faute de preuve de reprise du paiement courant.

• Clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail
• Commandement de payer visant la clause et le délai légal
• Expiration de deux mois sans règlement de la dette
• Notification de l’assignation à la préfecture dans le délai requis
• Saisine préalable de la commission de prévention des expulsions
• Absence de preuve de reprise intégrale du loyer courant avant l’audience
• Maintien dans les lieux après résiliation justifiant l’indemnité d’occupation

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire de deux mois
• Commandement de payer signifié pour 5 533 euros
• Accusé de réception électronique de la notification préfectorale
• Preuve de saisine de la commission de prévention des expulsions
• Décompte locatif couvrant septembre 2023 à avril 2025

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de l’arriéré, avec une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux. Le locataire supporte les conséquences financières de son défaut de comparution et de l’absence de preuve d’une reprise des paiements.

• Libération des lieux dans les quinze jours suivant la signification
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Paiement de 6 033 euros avec intérêts au taux légal
• Versement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable de 750 euros
• Prise en charge des dépens et de 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Décompter précisément les loyers et charges impayés
• Faire signifier un commandement visant la clause
• Notifier l’assignation à la préfecture dans les délais
• Saisir la commission de prévention des expulsions

À éviter

• Réclamer une hausse de loyer non prouvée
• Omettre la preuve de la notification préfectorale
• Ignorer la saisine préalable de la commission compétente
• Demander des délais sans preuve de reprise des paiements
• Solliciter une astreinte malgré les voies d’exécution disponibles

La clause résolutoire pour impayés locatifs

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige un commandement de payer visant la clause et resté infructueux pendant deux mois. Le bail comportait une telle clause et le commandement n’ayant pas été suivi de paiement, ses conditions d’acquisition étaient réunies.

La recevabilité de l’action en expulsion

La notification de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions satisfaisaient aux articles 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’action a donc été déclarée recevable.

Les délais de paiement du locataire

Selon l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les délais et la suspension de la clause supposent notamment la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Faute de preuve et en raison de l’absence du locataire, aucun délai n’a été accordé.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 450 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile