TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2026

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N° RG 26/01683 – N° Portalis DBZA-W-B7K-FMM2

Minute 26-

Jugement du :
11 septembre 2026

La présente décision est prononcée le 11 septembre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 juin 2026

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE avocte au barreau de Reims

ET

DÉFENDEUR :

Madame [S] [K] [F]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Non comparante ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 août 2023, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4], comprenant un emplacement de stationnement n° 204 01, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 423,90 euros et d’une provision pour charges de 48,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2026, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 682,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société PLURIAL NOVILIA, par assignation du 27 avril 2026, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 22 juin 2026, la société PLURIAL NOVILIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2026, s’élève désormais à 4 906,45 euros. La société PLURIAL NOVILIA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [F] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société PLURIAL NOVILIA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société PLURIAL NOVILIA a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [F] [S].

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions sont d’ordre public et s’imposent aux parties et au juge.

En l’espèce, le bail litigieux, conclu le 11 août 2023, postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme précitée, prévoit néanmoins que la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant un commandement de payer.

Il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 2 février 2026, mentionnant expressément un délai de deux mois pour régulariser la dette locative.

Dans ce prolongement, si la loi nouvelle réduit le délai légal à six semaines, l’indication dans le commandement d’un délai plus long que celui prévu par la loi, conforme aux stipulations contractuelles, n’a pas eu pour effet de restreindre les droits du locataire ni de créer une incertitude sur la date à laquelle la clause résolutoire était susceptible de produire effet.

Il s’ensuit qu’en présence d’une telle discordance entre le délai légal et le délai indiqué au locataire, il convient, dans un souci de sécurité juridique et d’effectivité des droits de la défense, de retenir que la clause résolutoire ne pouvait produire effet qu’à l’expiration du délai le plus favorable au locataire, soit deux mois à compter de la signification du commandement.

Il est tout aussi constant que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Mme [F] [S], absente lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 avril 2026 à 24 heures, soit deux mois après la signification dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, la locataire est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Dans ce prolongement, la résiliation du bail emportant obligation de libérer les lieux, il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la locataire, ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2026, Mme [F] [S] lui devait la somme de 4 906,45 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [F] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2026 sur la somme de 2 682,18 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 081,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, la locataire cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société PLURIAL NOVILIA recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 février 2026 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 août 2023 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Mme [F] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 2 avril 2026 à 24 heures,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [F] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Mme [F] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [F] [S] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, sous déduction des versements déjà effectués, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [F] [S] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 4 906,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2026 sur la somme de 2 682,18 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 081,98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [F] [S] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2026 et celui de l’assignation du 27 avril 2026 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge