RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2026

Jugement du :
11 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/00457 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FDNX
NAC :50A

Madame [O] [R]

c/

Maître [U] [L]

S.A.S. AMARU

DEMANDERESSE

Madame [O] [R]
née le 19 Novembre 1981 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Steffy CHARDIN, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDEURS

Maître [U] [L]
Notaire associé de la SAS LES NOTAIRES DES GOBELINS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Anne-sophie FARINE de la SCP THEMIS TROYES, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître Thomas RONZEAU, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. AMARU
Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro B 890 262 983
[Adresse 3]
[Localité 5]

non comparante, non représentée

* * * * * * * * * *

Composition du tribunal :

Président : Madame Anne-Laure DELATTE, Juge
Assesseurs : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge
: Madame Méline FERRAND, Juge

Greffier : Madame Laura BISSON, Greffier

* * * * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 05 Juin 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 11 Septembre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Au cours de l’année 2023, Madame [O] [R] a été rendue destinataire d’avis de taxe foncière et de taxe d’habitation depuis 2022, sur des biens immobiliers contenus dans un acte de vente du 07 juillet 2022 et situés dans le département de l'[Localité 6] dont elle affirmait n’avoir pas acquis la propriété.

Cette acquisition concernait un ensemble immobilier composé de deux box et trois appartements [Adresse 4] à [Localité 7] (10).

Il ressort de l’acte authentique reçu de Maître [L], notaire à [Localité 8], que le bien immobilier a été acheté par la SAS HOLDING AMARU à Monsieur [F] [D] au prix de 100.000 € le 07 juillet 2022, revendu le même jour par la SAS HOLDING AMARU à une personne se présentant sous le nom d'[O] [R], représentée à l’acte par Monsieur [G] [T] suivant procuration sous seing privé, au prix de 303.000 € par acte du notaire du même jour.

Le 10 mars 2023, Madame [O] [R] a déposé plainte pour usurpation d’identité.

Le 26 juin 2023, elle a déposé une nouvelle plainte afin d’informer des faits nouveaux suite à la réception de l’acte authentique.

Le 30 juin 2023, Madame [O] [R] a pris attache avec la Chambre des Notaires de [Localité 8] afin de contester l’acte authentique de vente signé le 7 juillet 2022.

Interrogé, le notaire rédacteur a indiqué que la signature de l’acte avait eu lieu en l’absence de l’acquéreur qui était représenté par le biais d’une procuration sous seing privé certifiée par les services de la Mairie de [Localité 9].

Par courriers en date du 27 juillet 2023 et 10 août 2023, la BANQUE DE FRANCE a informé Madame [R] que les données enregistrées au sein du Fichier Central des Chèques et le Fichier National des Incidents de Remboursement de Crédits aux Particuliers correspondaient à un état civil très proche du sien mais non strictement identique.

Suivant exploits en date du 6 février 2025 et du 18 février 2025, Madame [O] [R] a assigné et dénoncé d’inscription de faux la SAS HOLDING AMARU et Maître [U] [L], notaire rédacteur de l’acte authentique, devant le tribunal judiciaire de TROYES aux fins de nullité de l’acte pour faux et réparation des préjudices subis.

*

Au terme de ses conclusions notifiées par RPVA le 04 juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens et des parties, Madame [O] [R] sollicite du tribunal de :

FAIRE SOMMATION à la SAS HOLDING AMARU et à Maître [U] [L] de déclarer s’ils entendent faire usage de l’acte prétendu faux.

PRONONCER la nullité de l’acte authentique de vente dressé par Maître [U] [L], Notaire, entre la SAS HOLDING AMARU et Madame [O] [R] le 07 juillet 2022, pour faux en écriture authentique,

CONDAMNER Maître [U] [L] à verser à Madame [O] [R] la somme de 5134 euros en réparation du préjudice financier subi au titre des taxe foncières et des taxes d’habitation versées pour les années 2023, 2024 et 2025,

CONDAMNER Maître [U] [L] à verser à Madame [O] [R] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,

RENDRE la décision à intervenir opposable au vendeur, la SAS AMARU, et partie à l’acte authentique de vente en date du 07 juillet 2022, annulé pour faux,

CONDAMNER Maître [U] [L] à verser à Madame [O] [R] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Maître [U] [L] aux entiers dépens,

* * * *

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 16 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens et des parties, Maître [U] [L] sollicite du tribunal de :

DECLARER sans objet la sommation faite à Maître [U] [L], notaire, de déclarer s’il entend faire usage de l’acte argué de faux.

PRENDRE ACTE que Maître [U] [L] s’en rapporte à la décision du Tribunal sur la demande d’annulation de l’acte de vente du 7 juillet 2022.

DEBOUTER Madame [O] [R] de ses demandes de dommages et intérêts dirigées à l’encontre de Maître [U] [L], notaire, à défaut de rapporter la preuve d’une faute professionnelle de celui-ci, qui serait directement à l’origine d’un préjudice indemnisable, ayant un caractère certain, réel et actuel.

DEBOUTER Madame [O] [R] de ses demandes de dommages et intérêts et de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

CONDAMNER tous succombants, solidairement, à payer à Maître [U] [L], la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER tous succombants solidairement aux dépens, dont distraction au profit de Maître Anne-Sophie FARINE, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

L’assignation délivrée à la SAS HOLDING AMARU a fait l’objet d’un PV de recherches, en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La SAS HOLDING AMARU n’a pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 07 avril 2026 et l’affaire a été renvoyée à l’audience civile collégiale du 05 juin 2026.

Par ordonnance du 03 juin 2026, le juge de la mise en état a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 7 avril 2026, et a dit que le conseil de Madame [O] [R] devrait resignifier par RPVA ses écritures du 03 avril 2026 qui avaient été écartées et ce avant le jeudi 4 juin 2026 à 16 heures et enfin a ordonné par anticipation la clôture de l’affaire le vendredi 5 juin 2026 et le renvoi de cette dernière à l’audience collégiale du même jour pour jugement au fond.

Au terme de l’audience du 05 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 11 septembre 2026.

*

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties.

A titre liminaire, Madame [O] [R] sollicite que le présent jugement soit déclaré opposable à la SAS AMARU. Or, la SAS AMARU étant partie à la présente affaire, le jugement lui est, de fait, opposable.

Il n’y a donc pas lieu à rendre opposable le jugement à la SAS AMARU.

I. SUR LA SOMMATION FAITE AUX DEFENDEURS DE DECLARER S’ILS ENTENDENT FAIRE USAGE DE L’ACTE PRETENDU [Localité 10]

L’article 300 du code de procédure civile dispose que  » Si un écrit sous seing privé est argué faux à titre principal, l’assignation indique les moyens de faux et fait sommation au défendeur de déclarer s’il entend ou non faire usage de l’acte prétendu faux ou falsifié.  »

L’article 302 du même code énonce que  » Si le défendeur ne comparaît pas ou déclare vouloir se servir de l’écrit litigieux, il est procédé comme il est dit aux articles 287 à 295.  »

L’article 287 prévoit que  » Si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Si la dénégation ou le refus de reconnaissance porte sur un écrit ou une signature électroniques, le juge vérifie si les conditions, mises par les articles 1366 et 1367 du code civil à la validité de l’écrit ou de la signature électroniques, sont satisfaites.  »

En l’espèce, la SAS HOLDING AMARU ne comparait pas. Il n’y a donc plus lieu à lui faire sommation de déclarer si elle entend faire usage de l’acte prétendu faux.

Il sera fait application des dispositions de l’article 287.

S’agissant de Maître [U] [L], ce dernier n’est pas partie à l’acte et ne saurait donc faire usage de ce dernier. Il n’en conteste d’ailleurs pas la nullité se contentant de contester sa responsabilité dans son établissement. Par ailleurs, s’il y fait référence au contenu de l’acte et aux circonstances de sa rédaction, ce n’est qu’à titre probatoire pour démontrer qu’il n’a commis aucun manquement aux obligations qui étaient les siennes.

Par voie de conséquence, il convient de débouter Madame [O] [R] de sa demande de ce chef, à l’égard des deux parties.

II. SUR LA NULLITE POUR [Localité 10] DE L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE

L’article 1369 du code civil dispose que  » L’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.

Il peut être dressé sur support électronique s’il est établi et conservé dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Lorsqu’il est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.  »

L’article 1371 du même code dispose que  » L’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

En cas d’inscription de faux, le juge peut suspendre l’exécution de l’acte.  »

L’article 314 du code de procédure civile dispose que  » La demande principale en faux est précédée d’une inscription de faux formée comme il est dit à l’article 306.

La copie de l’acte d’inscription est jointe à l’assignation qui contient sommation, pour le défendeur, de déclarer s’il entend ou non faire usage de l’acte prétendu faux ou falsifié.

L’assignation doit être faite dans le mois de l’inscription de faux à peine de caducité de celle-ci.  »

En l’espèce, le 07 juillet 2022, Maître [U] [L], notaire, a dressé un acte authentique de vente entre la SAS HOLDING AMARU et Madame [O] [R] portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7] (10) moyennant un prix de 303.000 €.

Il résulte du courrier en date du 10 août 2023 de la BANQUE DE FRANCE à Madame [O] [R] qu’  » il existe dans le FCC et dans le FICP des données correspondant à un état civil très proche du vôtre mais non strictement identique. La différence porte sur la localité de naissance et la présence d’un prénom unique « .

Par courrier du 26 octobre 2023, Maître [U] [L] a indiqué que la signature en son office n’avait pas eu lieu en présence de l’acquéreur, lequel était représenté par procuration dont la signature avait été certifiée par les services de la mairie de [Localité 9].

Madame [O] [R] indique néanmoins que l’adresse indiquée sous son nom dans l’acte de vente n’existe pas.

Elle affirme en outre que son nom a été intégré à l’acte à la suite d’une usurpation de son identité et que la procuration a été obtenue sur présentation d’une carte d’identité falsifiée au nom de Madame [O] [R].

Pour sa part, le notaire s’en rapporte à la décision du tribunal sur cette demande d’annulation de l’acte.

Néanmoins, aux termes de ses écritures, Maître [U] [L] souligne que son étude a été victime du comportement frauduleux et d’une escroquerie de la part d’une de ses clercs, Madame [M] [Y], laquelle aurait pu participer à des ventes dont le prix avait été financé par l’obtention frauduleuse d’un prêt bancaire, dont la vente du bien sis à [Localité 7] (10) au profit de Madame [O] [R].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’usurpation d’identité de Madame [O] [R] est démontrée, ce pourquoi il convient de faire droit à la demande de cette dernière et de prononcer la nullité de l’acte authentique de vente dressé par Maître [U] [L], Notaire, entre la SAS HOLDING AMARU et Madame [O] [R] le 07 juillet 2022, pour faux en écriture authentique.

III. SUR L’ENGAGEMENT DE LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE REDACTEUR

L’article 1240 du code civil dispose que  » Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  »

La responsabilité du notaire rédacteur peut être engagée sous réserve de démontrer une faute du notaire dans l’exercice de ses fonctions, un préjudice subi par la victime, et un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

En l’espèce, Maître [U] [L] indique que son étude a été victime des comportements frauduleux, d’une escroquerie, ce qui a conduit l’étude notariale à porter plainte le 7 mars 2025.

Il indique en effet que le 6 mars 2024, il a été contacté par les services de police judiciaire du Val de Marne, lesquels l’ont informé que Madame [M] [Y] qui avait été embauchée en qualité de clerc de notaire par l’étude en 2021 était mise en cause dans le cadre d’une enquête ouverte pour des faits d’escroquerie en bande organisée et blanchiment en bande organisée.

Il précise que dans le cadre de la procédure, l’étude de Maître [L] a découvert que Madame [Y] avait adopté un comportement susceptible de revêtir une caractérisation pénale ayant motivé sa mise en examen et que l’étude s’est donc constituée partie civile.

L’étude a en effet découvert que Madame [M] [Y] aurait pu participer à des ventes dont le prix a été financé par l’obtention frauduleuse d’un prêt bancaire, dont la vente du bien sis à [Localité 7] (10) au profit de Madame [O] [R].

Le notaire soutient que s’il répond des fautes de ses préposés, en l’espèce, Madame [M] [Y] aurait agi en dehors de ses fonctions, sans autorisation, et à des fins étrangères à ses attributions, ce pourquoi sa responsabilité ne serait pas engagée.

Il affirme qu’il n’a pas pu suspecter les falsifications.

A l’inverse, Madame [O] [R] affirme que Maître [L] n’a pas effectué son contrôle, alors que des erreurs grossières auraient dû l’amener à s’interroger, à savoir notamment :

– L’adresse qui est présentée pour l’acquéreur  » [Adresse 5]  » au lieu de [Adresse 6] à [Localité 11] (92), son ancienne adresse, étant précisé que le récépissé signé par l’acquéreur mentionne [Adresse 7] ;
– L’adresse mentionnée n’était plus celle de Madame [O] [R] depuis le 23 août 2021;
– Une erreur matérielle au niveau de la date de remise des pièces (21 Juin 2021 au lieu du 21 juin 2022) ;
– L’adresse de Monsieur [F] [D] au siège de l’acheteur alors qu’il n’a pas la qualité de gérant ;
– La concomitance de deux ventes successives le même jour, dont la valeur triple entre le premier acte et le second.

Or, en l’espèce, Madame [M] [Y] a bien commis les faits reprochés dans le cadre de ses fonctions de clerc de notaire et de ses attributions en cette qualité, et avec l’autorisation de son employeur, Maître [U] [L], pour passer les actes litigieux.

Les agissements de Madame [M] [Y] devaient être contrôlés par le notaire, ce qui n’a manifestement pas été fait. En effet, la confiance accordée par Maître [U] [L] à sa clerc n’exclut aucunement l’obligation de contrôle. La responsabilité des actes passés et des formalités effectuées repose en effet sur le notaire.

Il convient de souligner que Maître [U] [L] ne produit pas le document d’identité utilisé pour justifier l’identité du signataire.

Dès lors, s’il est indéniable que Maître [U] [L] a pu être victime des agissements de sa clerc, Madame [M] [Y], pour autant, Maître [U] [L] aurait dû vérifier l’ensemble des éléments qui lui étaient soumis, ce qui aurait dû le conduire à refuser de passer l’acte.

Par voie de conséquence, Maître [U] [L] engage sa responsabilité pour faute à l’égard de Madame [O] [R].

IV. SUR LES PREJUDICES SUBIS PAR MADAME [O] [R]

L’article 1240 du code civil dispose que  » tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer « .

– Sur le préjudice financier

L’acte litigieux nul pour faux en écriture authentique a eu pour conséquence de déclarer Madame [O] [R] propriétaire à tort, vis-à-vis des tiers.

Madame [O] [R] s’est alors retrouvée redevable des taxes d’habitation et foncières de l’immeuble qu’elle n’avait pourtant pas acquis.

Cette dernière justifie en effet avoir dû s’acquitter des sommes suivantes :

Au titre de la taxe foncière – Pour l’année 2023 : 1052 euros
– Pour l’année 2024 : 1099 euros
– Pour l’année 2025 : 1127 euros

Au titre de la taxe d’habitation – Pour l’année 2023 : 905 euros
– Pour l’année 2024 : 951 euros
– Pour l’année 2025 : 981 euros

Soit un montant total de 6115 euros.

Madame [O] [R] sollicite néanmoins la condamnation de Maître [U] [L] au paiement de la somme de 5134 euros uniquement.

L’article 1961 du code général des impôts dispose que  » Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil. »

Cependant, en cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

Pour autant, le paiement de taxes foncières mises à la charge d’une personne en conséquence d’une vente ultérieurement annulée constitue un préjudice indemnisable. La seule possibilité de saisir l’administration fiscale d’une demande de dégrèvement ne fait pas disparaître le caractère actuel et certain du préjudice résultant des sommes effectivement acquittées (Civ 3, 7 mai 2026, n°24-13.491).

Ainsi, en l’espèce, si le service des impôts de l'[Localité 6] a indiqué à Madame [O] [R] qu’avec l’annulation de la vente, il pourrait lui rembourser la taxe, son préjudice actuel est certain.

En conséquence, Maître [U] [L] sera condamné au paiement de la somme de 5134 euros au profit de Madame [O] [R], en réparation de son préjudice financier.

– Sur le préjudice moral

Madame [O] [R] affirme qu’il a été porté atteinte à son honneur, sa réputation et sa vie privée.

Elle justifie avoir en effet effectué de nombreuses démarches pour engager cette procédure afin de faire valoir ses droits.

Elle a en outre été qualifiée à tort de débitrice défaillante, fichée auprès de la Banque de France, alors qu’elle n’avait pas acquis le bien immobilier, ce en raison de la faute commise par le notaire. Si elle affirme en outre avoir été privée de sa capacité d’emprunter du fait de son inscription au fichier des incidents de paiement, elle n’en justifie néanmoins pas.

Enfin, Madame [O] [R] affirme que cette affaire l’a impactée, au point d’avoir été placée en arrêt de travail puis d’avoir repris en mi-temps thérapeutique au cours de l’année 2025, avec un traitement médicamenteux, ce dont elle justifie. Cette affaire a pu effectivement être source de stress et d’anxiété pour elle, ayant contribué à la dégradation de son état de santé.

Il en découle un indéniable préjudice moral pour Madame [O] [R].

Par voie de conséquence, il convient de condamner Maître [U] [L] au paiement de la juste somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice moral.

V. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Maître [U] [L], qui succombe au sens de l’article précité, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Maître [U] [L] sera condamné au paiement de la somme de 2.500 euros au profit de Madame [O] [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera en outre débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [R] de sa demande tendant à faire sommation à la SAS HOLDING AMARU et à Maître [U] [L] de déclarer s’ils entendent faire usage de l’acte prétendu faux;

PRONONCE LA NULLITE DE L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE dressé par Maître [U] [L], Notaire, entre la SAS HOLDING AMARU et Madame [O] [R] le 07 juillet 2022, portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 12], cadastré AC N°[Cadastre 1], pour faux en écriture authentique ;

CONDAMNE Maître [U] [L] à verser à Madame [O] [R] la somme de 5134 euros en réparation du préjudice financier ;

CONDAMNE Maître [U] [L] à verser à Madame [O] [R] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DIT n’y avoir lieu à rendre la décision opposable au vendeur, la SAS AMARU, cette dernière étant partie à la procédure ;

CONDAMNE Maître [U] [L] à verser à Madame [O] [R] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [U] [L] aux entiers dépens.

Et le présent jugement a été signé par Nous, Anne-Laure DELATTE, Vice-président, assistée de Laura BISSON, greffier en charge de la mise à disposition.

Fait à [Localité 13], le 11 septembre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 14] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.