Résiliation judiciaire d’un bail pour troubles de voisinage récurrents et graves imputables à l’entourage du locataire

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire une jouissance paisible des lieux. Cette obligation était également reprise par le règlement intérieur annexé au bail, qui prohibait notamment les nuisances sonores et les rassemblements nocturnes dans les parties communes. Selon l’article 1729 du Code civil, l’usage déraisonnable de la chose louée ou susceptible de causer un dommage au bailleur peut justifier la résiliation du bail. Le juge apprécie souverainement la gravité des manquements.

La résiliation a été prononcée au regard de troubles récurrents et particulièrement graves, établis par des courriers, attestations de voisins et éléments émanant de la gendarmerie. L’absence de poursuites pénales contre les enfants de la locataire ne suffisait pas à écarter ces constatations. L’expulsion a été ordonnée conformément aux articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec maintien du délai légal de deux mois prévu par l’article L.412-1. L’astreinte sollicitée a été rejetée, le concours de la force publique étant jugé suffisamment comminatoire.

En application de l’article 1728, 2° du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la dette locative a été limitée au montant établi par le décompte, soit 553,33 euros. Une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges réévalués est due jusqu’au départ effectif. La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et doit 300 euros au titre de l’article 700. L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du même code.

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Les déchets dans les parties communes, jets d’objets, rassemblements nocturnes, dégradations et tirs de projectiles, corroborés par des attestations et des interventions des forces de l’ordre, caractérisent des troubles récurrents et graves. Le bail est résilié et l’expulsion ordonnée. La dette locative est fixée à 553,33 euros, avec une indemnité d’occupation jusqu’au départ.

Un bailleur social a donné à bail, en 2013, un appartement à une locataire, moyennant un loyer et des charges récupérables. Après un rappel du règlement intérieur, deux mises en demeure ont demandé la cessation de troubles de voisinage imputés à la locataire et à ses enfants.

Le bailleur a ensuite saisi le juge afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion, le paiement d’une dette locative et d’une indemnité d’occupation. La locataire a contesté l’imputabilité et la précision des faits, en invoquant un contexte conflictuel, et a sollicité des délais de paiement.

Le juge a retenu des déchets dans les parties communes, des jets d’objets, des rassemblements nocturnes, des dégradations, des tirs de projectiles et de nombreuses interventions des forces de l’ordre. Ces troubles, établis par des attestations, courriers et éléments de gendarmerie, ont été jugés récurrents et suffisamment graves. Le bail a été résilié, l’expulsion ordonnée et la dette fixée à 553,33 euros, avec indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif.

• Manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués
• Violation des règles du règlement intérieur annexé au bail
• Troubles récurrents sur une période prolongée
• Gravité suffisante des nuisances et dégradations constatées
• Imputabilité des agissements à l’entourage du locataire
• Éléments concordants issus du voisinage et de la gendarmerie

• Courriers de rappel et mises en demeure du bailleur
• Attestations écrites de voisins
• Courrier établi par la gendarmerie
• Identification de l’appartement comme point de départ de jets d’objets
• Constat d’un rassemblement nocturne dans le parking
• Historique d’environ vingt interventions des forces de l’ordre

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. La locataire doit régler la dette retenue, supporter les dépens et verser une indemnité procédurale ; le délai légal d’évacuation demeure applicable.

• Résiliation judiciaire et expulsion de la locataire
• Maintien du délai légal de deux mois
• Paiement de 553,33 euros avec intérêts légaux
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux
• Prise en charge des dépens et de 300 euros au titre de l’article 700
• Refus d’une astreinte et des délais de paiement

À faire

• Conserver les courriers de rappel et mises en demeure
• Recueillir des attestations précises et datées des voisins
• Documenter les interventions des forces de l’ordre
• Vérifier le règlement intérieur annexé au bail
• Actualiser le décompte locatif avant toute demande

À éviter

• Fonder la résiliation sur des accusations non individualisées
• Négliger la chronologie et la récurrence des troubles
• Conditionner la preuve civile à une condamnation pénale
• Réclamer une dette supérieure au décompte établi
• Omettre le délai légal précédant l’expulsion

La jouissance paisible des lieux loués

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire un usage paisible des lieux. L’article 1729 du Code civil permet la résiliation lorsque l’usage déraisonnable de la chose louée ou les dommages causés au bailleur le justifient. Le règlement intérieur annexé au bail renforçait cette obligation en prohibant les nuisances sonores et les rassemblements nocturnes dans les parties communes.

La gravité des troubles de voisinage

La résiliation suppose des manquements d’une gravité suffisante, appréciés souverainement par le juge. La récurrence sur plusieurs années, les déchets, dégradations, jets de projectiles, rassemblements nocturnes, tapages et interventions répétées des forces de l’ordre ont caractérisé une faute grave. L’absence de poursuites pénales n’a pas neutralisé les éléments produits.

Les conditions de l’expulsion locative

Après résiliation, l’expulsion a été ordonnée conformément aux articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, après le délai légal de deux mois suivant le commandement de libérer les lieux. Le délai n’a pas été réduit en raison notamment de la présence d’enfants mineurs. L’astreinte a été refusée, le concours de la force publique étant jugé suffisant.

Article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, Article 1729 du Code civil, Articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1728, 2° du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile