COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 10 Septembre 2026

N° RG 23/01347 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HKMR

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 12 Août 2022, RG 20/01143

Appelante

Mme [L] [W] [E] [H]

née le 08 Mai 1953 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Christian BROCAS, avocat au barreau d’ANNECY

Intimée

Mme [V] [J]

née le 05 Janvier 1978 à [Localité 3] – POLOGNE, demeurant [Adresse 2] – SUISSE

Représentée par la SELAS AGIS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 05 mai 2026 par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

– Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

– Madame Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

– Madame Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 7 mai 2018, Mme [L] [H] a vendu à Mme [V] [J] un appartement et une cave situés dans un immeuble en copropriété implanté [Adresse 3] à [Localité 4] (Haute-Savoie) au prix de 183 000 euros.

Un litige est né entre les parties s’agissant de la rénovation de la toiture du bien.

Faute de règlement amiable, Mme [J] a, par acte du 3 juillet 2020, fait assigner Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en paiement de la somme de 30 000 euros en réparation de la toiture et 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement contradictoire rendu le 12 août 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

– condamné Mme [H] à payer à Mme [J] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

– condamné Mme [H] à payer à Mme [J] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

– débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– condamné Mme [H] à payer la somme de 2 000 euros à Mme [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté Mme [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [H] au paiement des entiers dépens de l’instance,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par acte du 6 septembre 2022, Mme [H] a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 6 avril 2023, le conseiller de la mise en état a :

– ordonné la radiation de l’affaire enregistrée sous le RG n°22/01609,

– dit que l’affaire pourra être réinscrite au rôle sur justification d’une autorisation de consignation de sommes dues, ou d’une ordonnance arrêtant l’exécution provisoire, ou, à défaut, d’exécution du jugement déféré, et sous réserve de la péremption,

– condamné Mme [H] aux dépens.

Par ordonnance du 16 mai 2023, la première présidente de la cour d’appel de Chambéry a :

– déclaré irrecevable et en tout état de cause a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement déféré,

– autorisé la consignation de la somme de 34 000 euros due en application du jugement déféré à la caisse des dépôts et des consignations,

– laissé les dépens à la charge de Mme [H].

Par conclusions du 11 septembre 2023, Mme [H] a sollicité la réinscription au rôle de l’affaire en se prévalant de l’exécution du jugement déféré.

Le 13 septembre suivant, l’affaire a fait l’objet d’une réinscription au rôle sous le RG n°23/01347.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [H] demande à la cour de :

– la recevoir en son appel,

– la déclarer bien-fondée,

– réformer purement et simplement en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

– rejeter l’intégralité des demandes formées par Mme [J],

À titre subsidiaire,

– dire et juger qu’elle ne saurait être tenue au paiement d’une somme supérieure à 808,50 euros toutes taxes comprises au titre de la rénovation de la toiture,

– rejeter la demande de dommages et intérêts formée par Mme [J],

En toutes hypothèses,

– condamner Mme [J] à verser entre ses mains une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– condamner Mme [J] à verser entre ses mains une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Brocas, avocat, sur son affirmation de droit.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [J] demande à la cour de :

– confirmer et juger en complément de la décision de première instance,

– condamner Mme [H] à la somme de 36 174 euros au titre du préjudice matériel, outre un complément de 5% compte tenu de l’augmentation des prix,

– condamner Mme [H] à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

– rejeter les demandes de Mme [H],

– condamner Mme [H] à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés

Moyens des parties :

Mme [L] [H] soutient qu’aucune pièce ne démontre la nécessité de rénover, dans son intégralité, la toiture de l’immeuble. En effet, selon elle, Mme [J] se contente de verser aux débats un courrier émanant de la mairie d'[Localité 4] datant du 16 août 2008 et indiquant que la cheminée de l’immeuble menacerait de chuter sur le domaine public. Elle affirme que ce courrier ne démontre pas un mauvais état général de la toiture, mais exclusivement de la cheminée. Elle ajoute que le courrier émanant de la mairie et datant de 2011 porte sur un projet de réaménagement global du quartier mis en place par la mairie sans que ne soit indiqué un mauvais état de la toiture. Elle précise qu’aucun désordre n’a été constaté lorsqu’elle était propriétaire et que l’intimée ne rapporte pas la preuve des infiltrations qu’elle mentionne. Ainsi, elle considère que Mme [J] est défaillante dans l’administration de la preuve, ne démontrant ni l’existence d’un vice, ni que celui-ci préexistait à la vente, ni que Mme [H] aurait été informée de celui-ci et le lui aurait caché.

S’agissant du rapport d’expertise judiciaire établi dans le cadre d’une instance concernant d’autres parties, elle relève que l’expert n’a pas constaté le désordre allégué, ni constaté des traces d’infiltrations s’agissant de l’appartement de Mme [J]. Elle ajoute que l’appartement présentait manifestement des traces visibles de fuites très anciennes, qu’il n’existe pas de préjudice actuel et qu’il pourrait s’agir de désordres relevant de la responsabilité de M. [X], copropriétaire, survenus postérieurement à la vente.

À titre subsidiaire, Mme [H] fait valoir que le devis produit par l’intimée intègre, outre la rénovation de l’intégralité de la toiture, la création supplémentaire, par rapport à l’origine, de trois lucarnes de toit ainsi que l’isolation des combles, qu’il ne peut pas servir de base à l’évaluation des travaux. Surtout, elle indique que Mme [J] verse aux débats une facture dont la partie correspondant à la rénovation de la toiture mentionne un montant de 3 179 euros toutes taxes comprises. Elle conteste l’existence d’un préjudice de jouissance.

Mme [V] [J] affirme que Mme [H] était informée de l’état de la toiture puisqu’elle a été destinataire de devis de rénovation, qu’elle en a elle-même sollicités et qu’elle était responsable du syndic de la copropriété. Elle précise qu’il ressort expressément du courrier du 23 février 2011 adressé à l’appelante que le projet d’effectuer des travaux porte sur la réfection de la toiture. Elle mentionne également l’existence de fuites dans l’appartement, démontrée par un devis relatif à la réparation du plafond de la salle de bains du 30 avril 2021. Ainsi, elle fait valoir qu’elle n’aurait pas acheté l’appartement au prix de 183 000 euros si elle avait connu l’ampleur des travaux à réaliser sur la toiture, évalués à la somme de 94 289,05 euros suivant devis du 19 avril 2019. Compte tenu des augmentations du coût des travaux et de l’inflation, elle demande à la cour d’augmenter le devis de 5%. S’agissant du rapport d’expertise judiciaire relatif à une autre instance, elle expose qu’il préconise des travaux à hauteur de 133 980 euros.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement l’usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, s’il les avait connus ».

En l’espèce, il résulte de l’attestation de M. [P] [D], artisan ayant effectué une réfection provisoire de la toiture selon facture du 30 mars 2021, que la charpente et la toiture du bâtiment situé [Adresse 4] à [Localité 5] sont totalement à refaire et dans un état qui ne peut plus garantir une étanchéité correcte. Il indique que l’immeuble est ancien et que la couverture est très endommagée depuis plusieurs années, précisant que la réparation provisoire qu’il a effectuée ne peut garantir l’absence d’infiltrations en cas d’importantes précipitations. Dans son diagnostic du 6 octobre 2020, l’artisan indiquait que le support de couverture était défectueux, que les liteaux étaient abîmés et que la couverture et la charpente étaient à refaire.

Il est également versé le compte-rendu d’une réunion d’expertise judiciaire menée dans le cadre d’un litige opposant la Pharmacie Moderne, preneur à bail commercial de locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], à son propriétaire et étendue à Mme [J] et au syndicat de copropriété. M. [R], expert judiciaire a pu constater différents désordres affectant la toiture qu’il qualifie de fortement dégradée en raison d’un manque d’entretien manifeste. Il a constaté des infiltrations dans les combles se poursuivant dans les étages inférieurs. Ainsi, dans l’appartement de Mme [J], s’il n’a pas trouvé trace d’infiltrations dans le salon, il a constaté une trace d’humidité ancienne par un changement de couleur au-dessus de la fenêtre de la cuisine et plusieurs désordres au plafond de la salle de bains.

Ces éléments sont également confortés par le constat de dégâts des eaux amiable rempli le 29 août 2020 entre M. [X], propriétaire des combles, et Mme [J] faisant état d’un dégât des eaux ayant endommagé le plafond de la salle de bains de cette dernière ayant pour origine une fuite en toiture. Enfin, il est produit deux attestations de personnes s’étant rendues chez Mme [J] en son absence courant 2019 et 2020 qui ont indiqué avoir dû vider les seaux posés dans les combles pour éviter les infiltrations et avoir constaté l’état gravement détérioré de la charpente et de la toiture.

Il est ainsi établi que la toiture de l’immeuble est fortement dégradée et que cela occasionne des infiltrations en particulier dans l’appartement acquis par Mme [J]. Ces désordres qui affectent le couvert rendent l’immeuble acquis impropre à sa destination, et il est certain que si l’acquéreur en avait eu connaissance, il n’aurait pas acquis l’immeuble ou en aurait proposé un prix moindre.

Au regard des constatations effectuées par l’artisan et l’expert judiciaire, les désordres affectant la toiture apparaissent anciens. Mme [J] s’est plainte de l’état de la toiture et de l’apparition d’une auréole sur le plafond de son corridor fraîchement repeint dès le 27 juin 2018 soit à peine plus d’un mois après la vente.

Mme [J] qui n’a pas pu visiter les combles (partie privative, propriété de M. [X]) avant la vente n’a pas pu avoir connaissance de l’état de la toiture d’autant que l’auréole qu’elle a signalée au plafond de la salle de bains a été traitée par une nouvelle mise en peinture, laissant supposer que l’origine de la fuite était également traitée. En effet, en l’absence d’information donnée sur ce point par la venderesse qui s’est engagée à rafraîchir les peintures du plafond, le problème signalé était d’ordre strictement esthétique et rien ne laissait penser à l’existence d’une fuite persistante.

De plus, il ressort du courriel adressé à Mme [J] le 16 août 2018 par la commune d'[Localité 5], étant elle-même copropriétaire, que la commune avait alerté les copropriétaires du mauvais état de la toiture en 2008 afin d’obtenir leur accord pour lancer une consultation de maître d »uvre pour une série de travaux dont la toiture. Il est également versé un courrier du 18 mars 2008 dans lequel les services de la mairie indiquent être intervenus début février 2008 pour déposer une lame de parquet posée sur la toiture de la copropriété et menaçant de tomber dans la rue et qu’à cette occasion il a été constaté que la cheminée en maçonnerie était en très mauvais état. Par courrier du 14 avril 2008, il était proposé aux copropriétaires des devis de réparation de la cheminée. Dans un courrier du mois de juillet 2008, la commune a donné son accord pour la création d’une association syndicale libre pour organiser la gestion de la copropriété et solliciter que les travaux de réfection de la cheminée soient réalisés dans les règles de l’art. Enfin, par courrier du 27 février 2011, la commune a proposé une réunion afin de discuter des projets de réfection de la toiture du bâtiment et de divers autres travaux. Il est produit le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 17 décembre 2014 qui relate le fait que les copropriétaires ont pris la décision de reporter les travaux de toiture.

Il résulte de ces différents éléments que les désordres en toiture sont antérieurs à la vente et ne concernent pas uniquement la cheminée. En outre, l’ensemble des courriers de la mairie ont été adressés à Mme [H], qui était par ailleurs syndic de la copropriété en 2014. Elle était donc parfaitement avisée de l’état de la toiture.

En conséquence, Mme [H] est tenue de garantir Mme [J] des vices cachés affectant la toiture et ayant généré des infiltrations, sans pouvoir se prévaloir de la clause exonératoire de garantie contenue à l’acte de vente.

Pour justifier de son préjudice, Mme [J] produit aux débats :

– un devis d’un montant de 808,50 € pour la réfection du plafond de la salle de bains, dont la dégradation a notamment été constatée par l’expert et un témoin, M. [Q] [M], et a fait l’objet du constat amiable de dégâts des eaux.

– Une facture pour la réfection provisoire de la toiture du 30 mars 2021 pour un montant de 3 817 €. La réfection de la toiture incombant au syndicat des copropriétaires, Mme [J] ne sera tenue de supporter le coût des travaux qu’à hauteur de sa quote-part de 270/1000èmes, soit la somme de 1 030,59 €.

– Un devis du 19 mars 2019 portant sur la rénovation de la charpente et de la toiture comprenant la reprise de la zinguerie et des travaux d’isolation pour un total de 94’289,05 €. Il ressort du compte-rendu de la réunion d’expertise et des photos jointes que les combles sont équipés de fenêtres de toit. Ainsi, le devis qui comprend la réfection du toit avec 3 lucarnes ne constitue pas des travaux supplémentaires ou somptuaires mais simplement une remise en état de l’existant. S’agissant de l’isolation, il ressort des photographies produites aux débats par l’intimée que le bâtiment n’est pas à ce jour pourvu d’une isolation, de sorte que ce poste de travaux (strictement entendu puisque le pare-vapeur et les autres postes sont nécessaires à la bonne ventilation de la toiture pour éviter la condensation) est sans lien avec les désordres affectant la toiture et n’est donc pas nécessaire à la remise en état. Le montant des travaux strictement nécessaires à la réfection de la toiture s’élève donc à la somme de 74’937,32 € hors taxes, soit 82 431,05 euros TTC. Au regard de l’inflation qu’a connue la France entre 2019 et la date du présent arrêt, l’actualisation du devis par une hausse de 5 % apparaît parfaitement raisonnable est sera donc retenue. Le montant des travaux s’élève ainsi à la somme de 86 552,60 euros. La réfection de la toiture incombant au syndicat des copropriétaires, Mme [J] ne sera tenue de supporter le coût des travaux qu’à hauteur de sa quote-part de 270/1000èmes, soit la somme de 23’369,20 €.

Conformément à la demande, il s’agit d’une action estimatoire et non d’une demande indemnitaire. La réduction du prix de vente peut être évaluée à un montant équivalent à la quote-part que supportera l’acquéreur dans les travaux de remise en état.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire quant à la condamnation à des dommages et intérêts pour préjudice matériel. Mme [H] sera condamnée à payer à Mme [J] la somme de 25 208,29 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de l’action estimatoire.

L’action de Mme [J] étant justifiée, il y a lieu de confirmer le jugement déféré ayant rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme [H] pour procédure abusive.

Sur le préjudice de jouissance

Moyens des parties :

Mme [H] conteste l’existence d’un préjudice de jouissance.

Mme [J] expose que depuis l’acquisition du bien en mai 2018, elle n’a pas pu bénéficier d’une jouissance paisible de celui-ci, qu’elle a dû se réfugier à plusieurs reprises chez des amis.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées que dans le premier mois suivant la vente, une auréole est apparue au plafond de l’appartement. En outre, les désordres affectant la toiture ont une répercussion sur l’occupation de l’appartement en raison des infiltrations survenues en particulier dans la salle de bains notamment en août 2020, juin 2021 et août 2021. Il résulte également des attestations produites que pour éviter les infiltrations Mme [J] était obligée de se rendre dans les combles pour y disposer des récipients afin de contenir les eaux de pluie. À ce titre, M. [C] [G] souligne qu’il a accepté, en l’absence de Mme [J], d’aller vider les récipients « tant l’état de stress et d’inquiétude, due à ce problème évident, de Mme [J] me paraissait perturbant pour sa sérénité ».

Au regard de ces différents éléments et de la durée pendant laquelle le préjudice a perduré, étant souligné que depuis la réparation provisoire de la toiture il n’est pas justifié de nouvelles infiltrations, il convient de confirmer le jugement de première instance ayant condamné Mme [H] à payer à Mme [J] la somme de 2 000 € au titre de son préjudice de jouissance.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt est exécutoire de droit, un éventuel pourvoi en cassation n’étant pas suspensif en application notamment de l’article 1009-1 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Mme [H] succombant, il y a lieu de confirmer le jugement déféré l’ayant condamné aux dépens et de la condamner en outre aux dépens de l’instance d’appel.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il y a lieu de confirmer le jugement de première instance quant aux frais irrépétibles et de condamner Mme [H] à payer à Mme [J] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [H] à payer à Mme [J] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs d’infirmation,

Condamne Mme [L] [H] à payer à Mme [V] [J] la somme de vingt-cinq mille deux cent huit euros et vingt-neuf centimes (25 208,29 euros), outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de l’action estimatoire,

Y ajoutant,

Condamne Mme [L] [H] au paiement des dépens de l’instance d’appel,

Condamne Mme [L] [H] à payer à Mme [V] [J] la somme de deux mille euros (2 000 euros), au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 10 septembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Delphine AVERLANT, Greffière.

La Greffière La Présidente