Arriérés locatifs en référé : provisions révisées et délais de paiement accordés jusqu’en décembre 2026

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 1728 du Code civil impose au locataire le paiement du loyer et des charges aux termes convenus. La cour retient les décomptes actualisés produits par le bailleur, distingue les dettes relatives à la boutique et à la réserve, et écarte les indemnités forfaitaires de 10 % ainsi que les sommes insuffisamment justifiées. Les provisions sont fixées à 60 528,23 euros pour le bail commercial et à 41 928,58 euros pour le bail civil, sous réserve de l’imputation de la saisie-attribution. Les délais accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil permettent un règlement échelonné jusqu’au 1er décembre 2026, avec imputation prioritaire sur le capital. Les loyers et charges courants restent dus à échéance ; tout défaut entraîne la déchéance du délai et l’exigibilité immédiate du solde. La clause de médiation, qui prévoit seulement une possibilité et exclut notamment le recouvrement des loyers dans certaines hypothèses, ne constitue pas une condition de recevabilité suffisamment obligatoire. La capitalisation des intérêts demeure régie par l’article 1343-2 du Code civil.

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La cour retient les décomptes actualisés et fixe les provisions dues à 60 528,23 euros pour la boutique et 41 928,58 euros pour la réserve. Elle écarte les pénalités forfaitaires de 10 % ainsi que les demandes de dommages-intérêts. Un paiement échelonné jusqu’en décembre 2026 est accordé, sous peine de déchéance du délai.

La société du centre commercial de la Défense a donné à bail commercial un local à usage de boutique à la société [U] [H]. BDO 4T s’est ensuite substituée à cette dernière dans les droits et obligations du bail, tandis que [U] [H] demeurait garante et solidaire. Un second bail civil a été conclu pour un local à usage de réserve.

Des loyers, charges et accessoires étant restés impayés, le bailleur a saisi le juge des référés. Celui-ci a accordé des provisions, ordonné la reprise des paiements et rejeté les demandes relatives aux indemnités forfaitaires de 10 %, aux dommages-intérêts et aux délais de paiement.

En appel, les sociétés locataires ont invoqué la clause de médiation et sollicité un échéancier. La cour a retenu les décomptes actualisés, écarté les pénalités forfaitaires et fixé les provisions à 60 528,23 euros pour la boutique et 41 928,58 euros pour la réserve. Elle a accordé un paiement échelonné jusqu’en décembre 2026, sous peine de déchéance du délai.

• Obligation de paiement des loyers et charges non sérieusement contestable
• Décomptes actualisés distinguant les deux locaux loués
• Exclusion des indemnités forfaitaires et pénalités non retenues
• Imputation éventuelle de la saisie-attribution sur la dette
• Diminution de la dette depuis l’ordonnance initiale
• Garanties suffisantes de remboursement des sociétés locataires
• Paiement des loyers courants pendant l’échéancier

• Décomptes arrêtés au 16 juin 2026
• Six règlements de 13 186 euros intégrés aux décomptes
• Décompte séparé pour la boutique et la réserve
• Liquidation des charges 2024 de 5 439,29 euros
• Saisie-attribution du 20 novembre 2025 de 13 180,72 euros

Les sociétés locataires restent tenues des provisions révisées et des loyers courants, avec un échéancier jusqu’au 1er décembre 2026. Le bailleur bénéficie d’une condamnation provisionnelle, de la capitalisation des intérêts et d’une garantie d’exigibilité immédiate en cas de défaut, tandis que les indemnités forfaitaires non retenues ne peuvent être intégrées à la dette.

• Paiement de 60 528,23 euros au titre de la boutique
• Paiement de 41 928,58 euros au titre de la réserve
• Imputation éventuelle de la saisie-attribution
• Règlement prioritaire du capital de l’arriéré
• Paiement ponctuel des loyers et charges courants
• Déchéance de l’échéancier en cas d’impayé

À faire

• Vérifier chaque décompte locatif actualisé
• Identifier séparément boutique et réserve
• Imputer la saisie-attribution justifiée
• Régler les échéances de l’échéancier
• Payer les loyers courants à échéance

À éviter

• Intégrer des pénalités non justifiées
• Réclamer l’indemnité forfaitaire écartée
• Contester sans pièces les décomptes produits
• Omettre un paiement prévu par l’échéancier
• Invoquer une médiation simplement facultative

La force obligatoire d’une clause de médiation contractuelle

La clause prévoyant seulement la possibilité de recourir à la médiation ne présente pas une force obligatoire suffisante pour rendre les demandes du bailleur irrecevables. Son champ d’application est en outre incertain concernant le recouvrement des loyers. Saisie de l’appel d’une ordonnance de référé, la cour ne dispose pas du pouvoir d’interpréter cette stipulation au-delà de son contenu apparent. La fin de non-recevoir fondée sur les articles 122 du Code de procédure civile et 1104 du Code civil est donc écartée.

Les conditions de la provision pour arriérés locatifs

En application de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article 1728 du Code civil, une provision peut être accordée lorsque l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable. Les décomptes actualisés permettent de distinguer la dette de la boutique de celle de la réserve. Les indemnités forfaitaires et pénalités non retenues sont exclues ; la saisie-attribution est susceptible d’être imputée sur les provisions fixées en deniers ou quittances.

Les critères des délais de paiement de l’article 1343-5

La cour accorde des délais jusqu’au 1er décembre 2026 en tenant compte de la diminution de la dette et des garanties suffisantes de remboursement résultant des paiements déjà effectués. Les règlements s’imputent prioritairement sur le capital. Pendant l’échéancier, les loyers et charges courants doivent être payés à leur échéance ; le défaut d’une échéance entraîne la déchéance du délai et l’exigibilité immédiate du solde.

Article 906-5 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1104 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil