TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03819 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNUL

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 10 Septembre 2026

S.A. VILOGIA

C/

[Y] [L]
[W] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [D] [K], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [L], demeurant [Adresse 2]

M. [W] [X], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me DHUIEGE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Juin 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 juillet 2016, à effet au 28 juillet 2016, la S.A VILOGIA a donné à bail à Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] un local d’habitation situé [Adresse 3], groupe immobilier [Adresse 4], appartement n°[Adresse 5], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 458,44 euros, une provision sur charges récupérables de 234,59 euros, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la S.A VILOGIA a fait signifier à Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] un commandement de payer la somme en principal de 2.048,88 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à l’audience du 25 septembre 2025, afin de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à défaut, prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tout occupant introduit de leur chef, dans un délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la décision, suivantes : 3.787,16 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, à parfaire au jour du jugement, Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dont la part correspondant aux charges pourra être réajustée annuellement si les charges réelles dépassent les provisions, 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience. L’assistante sociale a indiqué que les locataires n’avaient pas honoré le rendez vous du 12 juin 2026.

A l’audience du 25 septembre 2025, la S.A Vilogia a comparu représentée par Monsieur [D] [K] dument muni d’un pouvoir spécial.

Madame [Y] [L] a comparu en personne. Elle a contesté le montant de la dette locative et, plus particulièrement, les charges locatives de l’année 2022. Elle a demandé à se maintenir dans les lieux.

Monsieur [W] [X] n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 décembre 2025 pour permettre à Madame [Y] [L] de se mettre en état et à la S.A Vilogia de justifier des charges locatives.

A l’audience du 4 décembre 2025, la S.A Vilogia a comparu représentée par Monsieur [D] [K] dument muni d’un pouvoir spécial.

Madame [Y] [L] a comparu en personne et Monsieur [W] [X] n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 mars 2026 en raison de la « contestation des charges » par la locataire.

A l’audience du 19 mars 2026, la S.A Vilogia a comparu représentée par Monsieur [D] [K] dument muni d’un pouvoir spécial.

Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] ont comparu représentés par leur conseil récemment constitué.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 juin 2026 en raison de la « contestation des charges » par les locataires.

La magistrate a avisé les parties que l’affaire serait retenue ou radiée pour défaut de diligence.

A l’audience du 18 juin 2026, la S.A Vilogia a comparu représentée par Monsieur [D] [K] dument muni d’un pouvoir spécial.

Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] ont comparu représentés par leur conseil. Ils ont demandé de renvoyer l’affaire pour produire de nouvelles pièces.

L’affaire a, néanmoins, été retenue.

La S.A Vilogia a réitéré ses demandes introductives d’instance, sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 7.843,34 euros arrêtée à la date du 18 juin 2026.

Oralement, elle demande d’écarter les conclusions communiquées par la partie adverse le jour même de l’audience.

Elle demande également le rejet des demandes reconventionnelles.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] ont déposé des conclusions communiquées à la partie adverse le jour de l’audience.

Oralement, ils sollicitent des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois à hauteur de 100 euros par mois.

Ils contestent également la régularisation des charges de l’année 2022 et, plus particulièrement, les postes de charges correspondant à l’accès à la télévision – qui d’un montant total de 2.349,52 euros pour la résidence devraient s’élever à 47,19 euros par logement -, à l’eau chaude – qui est anormalement supérieure à l’eau froide -, et aux répartiteurs – avec trois répartiteurs manquants.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la communication tardive des conclusions :
En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, les locataires ont communiqué leurs conclusions le jour même de l’audience de renvoi du 18 juin 2026.

Or l’affaire, initialement appelée le 25 septembre 2025, a été renvoyée aux audiences des 4 décembre 2025, 19 mars 2026 et, enfin, 18 juin 2026 précisément pour permettre aux locataires de faire valoir leurs moyens de droit et de fait et, le cas échéant, les documents invoqués pour contester les charges locatives.

La procédure étant orale, ils ont pu formuler leurs prétentions à l’audience.

En revanche, les conclusions doivent être écartées faute d’avoir été communiquées en temps utile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :
La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée. En effet, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales du Nord par lettre recommandée du 9 septembre 2024, dont l’accusé de réception a été signé le 11 septembre 2025, c’est-à-dire plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie également avoir notifié au préfet du Nord le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 26 juillet 2016 contient une clause résolutoire n°6 pour défaut de paiement des loyers et des charges effective deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le bail, d’une durée d’un mois, a été reconduit tacitement, en toutes ses dispositions, postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

D’ailleurs, l’acte d’huissier du 9 septembre 2024 fait commandement à Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] de payer la somme en principal de 2.048,88 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2024, dans un délai de deux mois conformément à la clause résolutoire initiale.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. En effet, les locataires n’ont effectué qu’un paiement de 500 euros pendant le délai deux mois, outre le versement par la caisse d’allocations familiales des sommes de 295,87 euros et de 2 euros.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 9 novembre 2024.

L’expulsion de Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur le bien-fondé de la demande en paiement du loyer, des charges et des indemnités d’occupation :
En application de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’article L442-3, I, du code de la construction et de l’habitation que, à compter du 13 novembre 1982 et nonobstant toute disposition ou stipulation contraire, dans les immeubles appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie :
des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, parmi lesquels figurent la fourniture d’énergie pour le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ainsi que les dépenses de fonctionnement ainsi que celles d’investissement et/ou de modernisation des chaufferies du bailleur,des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Si l’obligation de régularisation annuelle n’est assortie d’aucune sanction, il n’en demeure pas moins que, conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges.

Le décompte locatif fait apparaître une dette de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation de 7.843,34 euros arrêtée au mois de mai 2026 inclus, dont la somme de 1.059,86 euros de régularisation de charges récupérables pour l’année 2022.

La S.A Vilogia a procédé à la régularisation des charges de l’année 2022 par avis du 24 décembre 2024.

Ont été joints à l’avis, un décompte par nature de charges, un état des consommations dressé par le fournisseur Ocea, le relevé du compteur individuel des locataires pour l’eau chaude et l’eau froide et le relevé de l’ensemble des charges de copropriété de la [Adresse 6].

Ces pièces constituent des justificatifs suffisants pour établir le montant de la régularisation des charges récupérables de l’année 2022.

La clause n°3 du bail, intitulée « conditions financières » prévoit que les co – titulaires sont solidairement tenus aux obligations résultant du contrat dont font partie le paiement du loyer et des charges.

Enfin, en vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation en date du 9 novembre 2024 jusqu’à la libération des lieux.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] au paiement de la somme de 7.843,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au mois de mai 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, dont la part correspondant aux charges pourra être réajustée annuellement en fonction des charges réelles, soit le montant actuel de 513,82 euros, du 9 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que ces indemnités d’occupation sont comprises dans la condamnation principale jusqu’au mois de mai 2026 inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Si les locataires ont repris des paiements réguliers depuis l’assignation du 27 mars 2025, il n’en demeure pas moins qu’ils n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant et des charges. En effet, le loyer de mai 2026, payable au plus tard le dernier jour du mois selon le bail, n’a pas été payé par les locataires suivant décompte arrêté au 16 juin 2026. De la même manière, les loyers de mars et avril 2026 n’ont été réglés que partiellement et le loyer de février 2026 n’a pas été payé.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de délais de paiement et de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les conclusions de Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] communiquées à la partie adverse le 18 juin 2026 irrecevables ;

DECLARE l’action en résiliation de la S.A. Vilogia recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 26 juillet 2016 entre la S.A VILOGIA, d’une part, et Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X], d’autre part, portant sur un local d’habitation situé [Adresse 3], groupe immobilier [Adresse 7], à la date du 9 novembre 2024 ;

ORDONNE à défaut pour Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] à payer à la S.A VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme actuelle de 513,82 euros, pour la période courant du 9 novembre 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT que la part correspondant aux charges pourra être réajustée annuellement selon le coût réel des charges ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 7.843,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au mois de mai 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] de leurs demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante:

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Adresse 10]
[Adresse 11]
[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [L] et Monsieur [W] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 10 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;