République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 10/09/2026

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Minute électronique

N° RG 25/02310 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WFYJ

Jugement (N° 24/07227) rendu le 11 Avril 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANT

Monsieur [T] [N]

né le 9 mars 1986 à [Localité 2] -Algérie

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me Marine Craynest, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2025-03569 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE

SA D’HLM Vilogia, dont le numéro de siret est [XXXXXXXXXX01] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 19 mai 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 avril 2026

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Par acte sous seing privé du 20 février 2014, à effet du 22 février 2014, la SA d’HLM Vilogia a donné à bail à M. [T] [N] et Mme [I] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], appartement 13 à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 489,92 euros charges comprises.

Se plaignant d’humidité au sein de son logement, M. [N] a fait assigner la SA d’HLM Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing, le 24 juin 2024, aux fins de :

Condamner la SA d’HLM Vilogia à lui verser la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance pour lui, sa compagne et sa fille,

Condamner la SA d’HLM Vilogia à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamner la SA d’HLM Vilogia à procéder aux travaux de remise en état du logement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 6 semaines à compter de la signification du jugement à intervenir, à savoir :

Remédier à l’humidité présente dans le logement

Traiter et remédier aux moisissures

Procéder à l’isolation du logement

Remédier aux infiltrations aux fenêtres

Réparer les radiateurs

Procéder aux travaux nécessaires pour régler le problème de contre-pente dans le hall d’entrée impliquant des infiltrations d’eau en cas de pluie

Ordonner la diminution du loyer à la somme de 275 euros par mois hors charges à compter de l’assignation, dans l’attente d’une mutation ou de la réalisation de travaux,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision,

Condamner la SA d’HLM Vilogia à verser à Maître [E] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,

Condamner la SA d’HLM Vilogia aux entiers dépens.

Suivant jugement contradictoire du 11 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a:

Débouté M. [N] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamné M. [N] à payer à la SA d’HLM Vilogia 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [N] au paiement des dépens ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

M. [N] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 30 avril 2025, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SA d’HLM Vilogia a constitué avocat le 9 mai 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2026, M. [N] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté M. [N] de l’intégralité de ses demandes, à savoir demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, réalisation de travaux sous astreinte, diminution du loyer et article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamné M. [N] à verser à la SA d’HLM Vilogia la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [N] aux dépens.

Statuer de nouveau et :

Faire droit à l’ensemble des demandes de M. [N],

Débouter la SA d’HLM Vilogia de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,

Condamner la SA d’HLM Vilogia à verser à M. [N] la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pour lui, sa compagne et sa fille,

Condamner la SA d’HLM Vilogia à verser à M. [N] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamner la SA d’HLM Vilogia à procéder aux travaux de remise en état du logement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 6 semaines à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à savoir :

Remédier à l’humidité présente dans le logement ;

Traiter et remédier aux moisissures ;

Procéder à l’isolation du logement ;

Remédier aux infiltrations aux fenêtres ;

Réparer les radiateurs ;

Procéder aux travaux nécessaires pour régler le problème de contre-pente dans le hall d’entrée impliquant des infiltrations d’eau en cas de pluie.

Ordonner la diminution du montant du loyer de M. [N] à la somme de 275 euros par mois hors charges à compter de l’assignation du 24 juin 2024, dans l’attente d’une mutation ou de la réalisation de travaux,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision,

Condamner la SA d’HLM Vilogia à verser à Maître [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,

Condamner la SA d’HLM Vilogia aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, la SA d’HLM Vilogia demande à la cour de :

Dire mal appelé, bien jugé,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 11 avril 2025

Débouter M. [N] de toutes ses demandes

Y rajoutant,

Condamner M. [N] à payer à la SA d’HLM Vilogia une somme de 1 500 euros HT soit 1 800 euros TTC par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’appel

Subsidiairement,

Ordonner une expertise judiciaire du logement sis [Adresse 5] à [Localité 6], et désigner expert à cet effet avec mission notamment de :

Se rendre sur les lieux [Adresse 5] à [Localité 6], après y avoir convoqué les parties ;

Examiner les désordres allégués dans l’assignation du demandeur, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher là où les causes;

De fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leur délai d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties éventuellement assistées d’un maître d »uvre le coût de ces travaux ;

Fournir tous ces éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subit ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Préciser l’état d’entretien courant à la charge du locataire et dire si à l’examen des factures de chauffage le logement est suffisamment chauffé ;

Préciser si le logement correspond aux caractéristiques de décence fixée par la loi du 6 juillet 1989 et ses annexes ;

Faire toutes observations utiles règlement du litige ;

Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être avancé par la SA d’HLM Vilogia et versé entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal de proximité de Tourcoing et à quelle date ;

Réserver les dépens ;

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur les demandes de dommages et intérêts :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (’) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre ; il prévoit notamment que le logement assure le clos et le couvert, le gros ’uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

En l’espèce, M. [N] s’est plaint auprès de la société Vilogia de la présence d’humidité au sein de son logement par mail du 21 décembre 2021 puis par lettre recommandée avec avis de réception du 22 janvier 2023.

Il a ensuite saisi l'[Localité 7] qui a fait établir une fiche « RSD ’ décence », par l’intermédiaire de Mme [A], responsable du CCAS de [Localité 8], après une visite des lieux le 28 février 2023. La fiche conclut à l’existence d’infractions au règlement sanitaire départemental compte tenu de la présence d’humidité et de moisissures dans la chambre parentale. Il est préconisé la suppression des causes d’infiltrations et la remise en état des revêtements détériorés par l’humidité.

Le 08 mars 2023, un constat d’accord a été établi entre les parties devant un conciliateur de justice. La société Vilogia s’y engage à :

Refaire avant le 1er septembre 2023 l’isolation de la chambre parentale en fonction du devis qui sera réalisé par la société New Renov 09/03/2023

Faire réparer avant le 1er septembre 2023 les radiateurs des deux chambres qui à ce jour ne fonctionnent pas,

Examiner une solution pour l’évacuation des eaux pluviales qui stagnent sur le palier de l’appartement de M. [N].

Un procès-verbal de constat a été établi à la diligence du locataire le 18 mars 2024 confirmant l’existence de désordres affectant le logement. Il est principalement relevé d’importants dépôts noirâtres et verdâtres ainsi que des auréoles localisées à proximité de la porte d’entrée au niveau de la cage d’escalier permettant d’accéder au logement ; des traces d’humidité dans la chambre parentale (auréoles, traces noirâtres, cloques qui se développent sur toute la surface de la pièce) ; un dysfonctionnement du radiateur de la chambre parentale qui chauffe uniquement en partie supérieure et moins que ceux du salon-séjour ; la présence de cloques et de fissures dans le salon-séjour, la salle de bains et la cuisine ; la défaillance des radiateurs de la cuisine, ces derniers restant froids malgré le positionnement des têtes thermostatiques sur 4 et 5.

La présence d’humidité dans les lieux loués résulte suffisamment de ces éléments et n’est en tout état de cause pas remise en cause par la société Vilogia.

Le logement ne répond donc pas aux critères du logement décent tels que fixés par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2 1° du décret du 30 janvier 2002.

La bailleresse entend néanmoins s’exonérer de sa responsabilité au motif que le locataire s’est opposé à la réalisation des travaux.

Pour ce faire, elle s’appuie sur :

Un mail du 07 août 2023 de la société New Renov, mandatée par Vilogia pour changer un radiateur et la reprise des embellissements (devis du 02 avril 2023), indiquant avoir contacté le locataire qui « ne donne pas suite car il attend une mutation » ;

Une attestation sur l’honneur du 28 juin 2024 de Mme [A], directrice du CCAS de [Localité 8], qui rappelle avoir effectué l’enquête [Localité 7] du 28 février 2023 et qui indique que « des travaux avaient été proposés mais M. [N] les a refusés parce qu’il souhaitait une mutation »

Ces pièces sont cependant insuffisantes pour caractériser un comportement obstructif de M. [N] à la réalisation des travaux. Elles témoignent avant tout de la volonté du locataire de bénéficier d’une mutation. M. [N] était d’ailleurs présent à son domicile suite à la sommation qui lui a été délivrée le 26 septembre 2026 afin que la société New Renov puisse intervenir et les travaux ont été exécutés le 07 octobre 2024.

En tout état de cause, les éléments produits par la société Vilogia ne caractérisent pas un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail (Cass. 3ème Civ., 27 juin 2024, n°11-27.650), ce que la bailleresse ne soutient pas au demeurant.

Un nouveau procès-verbal de constat a été établi le 19 mai 2025 permettant d’observer la persistance de désordres en lien avec l’humidité dans la chambre parentale (traces d’infiltration d’eau et de moisissures, auréoles sèches, spectres type eau stagnante, plinthe en bois partiellement moisie’) mais aussi dans la salle de bains (constellation de type moisissures sous la couche de peinture) et, partant, l’insuffisance des travaux réalisés par la société New Renov le 07 octobre 2024 pour remédier au problème d’humidité. Il est également toujours relevé dans les parties communes la présence de spectres de type eau stagnante en périphérie du seuil de porte de M. [N] et la présence de plusieurs traces de grandes auréoles sèches.

La société Vilogia ne justifie pas avoir entrepris d’autres travaux après ceux d’octobre 2024 ; elle justifie uniquement avoir diligenté un carottage dans les pièces qui présentent de l’humidité, l’entreprise mandatée ayant toutefois indiqué dans un mail du 28 août 2025 que cette opération n’était pas possible au vu de la structure de l’immeuble.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et considérations que M. [N] est bien fondé à obtenir réparation du trouble de jouissance subi de la présence d’humidité dans son logement à minima depuis décembre 2021, étant rappelé que l’indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable (Cass. 3ème Civ., 4 juin 2014, n°13-12-314).

M. [N] produit un certificat médical du docteur [B] du 27 mai 2024 indiquant que sa conjointe, sa fille (née le 13 janvier 2014) et lui-même présentent tous des signes d’allergie, en réaction asthmatique, lié à la présence d’humidité et de moisissures dans l’appartement.

Il produit en outre plusieurs certificats médicaux des docteur [Q] et [B] indiquant que son état de santé nécessite un changement de domicile en raison de la présence d’humidité et de moisissures.

L’indemnisation devant tenir compte de l’ampleur et de la nature des troubles constatés ainsi que de la durée depuis laquelle ces troubles perdurent, soit un peu plus de quatre ans entre leur dénonciation (décembre 2021) et la clôture des débats (avril 2026), il convient d’allouer à M. [N] une somme de 5200 euros en réparation du trouble de jouissance subi.

Le jugement sera réformé en conséquence.

En revanche, M. [N] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral distinct du trouble de jouissance subi du fait de l’état du logement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les travaux :

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

M. [N] sollicite la condamnation de la société Vilogia à réaliser les travaux suivants :

Remédier à l’humidité présente dans le logement ;

Traiter et remédier aux moisissures ;

Procéder à l’isolation du logement ;

Remédier aux infiltrations aux fenêtres ;

Réparer les radiateurs ;

Procéder aux travaux nécessaires pour régler le problème de contre-pente dans le hall d’entrée impliquant des infiltrations d’eau en cas de pluie.

Comme exposé plus haut, il ressort du procès-verbal de constat du 19 mai 2025 que le problème d’humidité persiste malgré les travaux entrepris par Vilogia le 7 octobre 2024.

En outre, la facture de la société New Renov du 11 novembre 2024 fait état de la pose et repose d’un seul radiateur alors qu’il ressort du constat d’accord du 08 mars 2023 et du procès-verbal de constat du 18 mars 2024 que plusieurs radiateurs sont défaillants.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune action pour remédier au problème d’eau stagnante dans les parties communes devant la porte d’entrée de M. [N].

M. [N] est donc bien fondé à solliciter des travaux pour remédier à ces difficultés.

En revanche, en l’état des éléments soumis à la cour, en particulier le rapport de l'[Localité 7] et les procès-verbaux de constat, rien ne permet d’établir qu’il existe un problème d’infiltration au niveau des fenêtres ni qu’il soit nécessaire de procéder à l’isolation du logement étant souligné que la société New Renov a déjà posé un isolant (Dépron) le 07 octobre 2024.

Dès lors, il convient de condamner la société Vilogia à procéder aux travaux suivants :

Remédier à l’humidité présente dans le logement ;

Traiter et remédier aux moisissures ;

Réparer les radiateurs ;

Procéder aux travaux nécessaires pour régler le problème de contre-pente dans le hall d’entrée.

Le montant du loyer sera réduit de 100 euros jusqu’à l’exécution intégrale de ces travaux en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les circonstances du litige ne justifient pas le prononcé d’une astreinte en plus de la réduction du montant du loyer.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à condamner la société Vilogia aux dépens de première instance et aux dépens d’appel et à la condamner à payer à Maître [E], avocate de M. [N], la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que Maître [E] renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et rejeté la demande d’astreinte ;

Infirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la société Vilogia à payer à M. [N] la somme de 5200 euros en réparation de son trouble de jouissance subi ;

Condamne la société Vilogia à procéder aux travaux suivants dans le logement donné à bail à M. [N] situé [Adresse 5] à [Localité 9] :

Remédier à l’humidité présente dans le logement ;

Traiter et remédier aux moisissures ;

Réparer les radiateurs ;

Procéder aux travaux nécessaires pour régler le problème de contre-pente dans le hall d’entrée.

Ordonne la réduction du montant du loyer de 100 euros jusqu’à l’exécution intégrale des travaux ;

Ordonne la transmission de la présente décision au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Condamne la société Vilogia aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Vilogia à payer à Maître [E], avocate de M. [N], la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que Maître [E] renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 10] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.