Troubles anormaux du voisinage : responsabilité de plein droit du propriétaire d’un appartement loué après un dégât des eaux

Sur le fondement de l’article 1253 du Code civil, le propriétaire, le locataire ou l’occupant à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage engage une responsabilité de plein droit. La victime peut demander réparation au propriétaire d’un immeuble donné en location, sans avoir à démontrer une faute personnelle de celui-ci.

Le tribunal retient les constatations de l’expertise judiciaire : désordres affectant le plafond et le solivage du garage, étaiement nécessaire, attaque fongique et dégradation du plancher haut. L’origine des dommages est rattachée aux dégâts des eaux survenus dans l’appartement appartenant aux propriétaires, dont la responsabilité est jugée indissociable de celle de la locataire.

Le sursis à statuer est refusé, faute de pièces établissant l’utilité d’une instance distincte pour la solution du litige, conformément à l’appréciation discrétionnaire prévue par l’article 378 du Code de procédure civile. Les propriétaires sont condamnés à réaliser les travaux de reprise sous astreinte, à indemniser les travaux affectant le garage et le préjudice de jouissance, ainsi qu’aux dépens et aux frais irrépétibles sur le fondement des articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du même code.

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Des désordres affectant un immeuble ont entraîné l’interdiction d’habiter plusieurs appartements et endommagé le garage d’autres propriétaires. L’expertise a constaté des dégradations du plafonnage, du solivage et du plancher haut, nécessitant un étaiement. Le tribunal a retenu un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et condamné les propriétaires des appartements à réaliser les travaux et indemniser les préjudices.

Deux propriétaires ont cédé à la SCI ANJEMA un lot comprenant deux logements et un grenier, en conservant la propriété d’un garage situé au rez-de-chaussée. Le lot a ensuite été vendu à deux propriétaires, qui ont loué les logements.

Après l’apparition de désordres dans l’immeuble, un arrêté municipal a interdit l’habitation et l’utilisation des appartements des premier et deuxième étages, à l’exclusion du garage. Les propriétaires du garage ont allégué qu’un dégât des eaux provenant de l’appartement du deuxième étage avait endommagé son plafond.

Une expertise judiciaire a constaté des dégradations du plafonnage, du solivage et du plancher haut, ainsi que la nécessité d’un étaiement. Le tribunal retient un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et condamne les propriétaires des appartements à effectuer les travaux de reprise, à indemniser les travaux du garage et le préjudice de jouissance.

• Existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage
• Désordres matériels affectant le garage et son plafond
• Origine des dommages située dans l’appartement du deuxième étage
• Rattachement de l’appartement aux propriétaires poursuivis
• Constatations techniques établissant la nécessité des travaux
• Travaux du garage dépendants de la reprise du dégât des eaux

• Rapport d’expertise judiciaire du 4 octobre 2021
• Constatations visuelles de l’attaque fongique des solives
• Étaiement des extrémités de solives et de l’escalier
• Dégradation du plafonnage et du plancher haut
• Évaluation expertale du coût des travaux et du préjudice

Les propriétaires des appartements supportent une responsabilité de plein droit et doivent financer la reprise du dégât des eaux ainsi que les conséquences dommageables dans le garage. Les propriétaires du garage obtiennent l’indemnisation des travaux, du trouble de jouissance et des frais de procédure.

• Réalisation des travaux de reprise dans les trois mois
• Paiement d’une astreinte de 300 euros par mois de retard
• Indemnisation des travaux selon l’indexation BT01
• Versement de 504 euros pour le préjudice de jouissance
• Prise en charge des dépens et de 1 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Produire le rapport d’expertise judiciaire complet
• Documenter l’origine précise du dégât des eaux
• Établir les désordres par photographies et constats
• Chiffrer séparément travaux et préjudice de jouissance
• Suivre le délai d’exécution fixé après signification

À éviter

• Demander un sursis sans pièces sur l’instance parallèle
• Confondre responsabilité du propriétaire et faute personnelle
• Négliger les travaux préalables conditionnant la réparation
• Oublier l’indexation prévue sur l’indice BT01
• Omettre de solliciter dépens et frais irrépétibles

Le sursis à statuer fondé sur une instance distincte

La demande de sursis relève de l’appréciation des juges dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, conformément à l’article 378 du Code de procédure civile. Elle est rejetée faute de pièces suffisantes et faute d’établir que l’instance distincte serait utile à la solution du litige.

La responsabilité de plein droit pour trouble anormal du voisinage

L’article 1253 du Code civil rend responsable de plein droit le propriétaire, le locataire ou l’occupant à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. L’expertise établit des désordres dépassant ces inconvénients et rattachés à un dégât des eaux provenant d’un appartement appartenant aux propriétaires.

La réparation des désordres et du préjudice de jouissance

Les travaux du garage étant dépendants de la reprise du dégât des eaux, les propriétaires doivent réaliser ces travaux sous astreinte. Le tribunal accorde également le coût des travaux estimé par l’expert, indexé selon l’indice BT01, ainsi qu’une indemnité pour le préjudice de jouissance.

Article 812 du Code de procédure civile, Article 378 du Code de procédure civile, Article 1253 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile