Irrecevabilité de l’action en résiliation de bail pour défaut de qualité à agir du bailleur

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile subordonnent l’exercice d’une action à l’existence d’un intérêt légitime et, lorsque la loi le prévoit, à la qualité requise. L’article 122 du même code qualifie de fin de non-recevoir le défaut de droit d’agir, notamment le défaut de qualité. En application de l’article 125, le juge peut relever d’office le défaut de qualité ou d’intérêt.

Le bail produit établissait que le contrat avait été conclu au nom d’une autre bailleresse que la demanderesse. Celle-ci ne produisait aucun élément démontrant qu’elle venait aux droits de la bailleresse contractuelle. L’action en acquisition de la clause résolutoire, résiliation, expulsion et paiement a donc été déclarée irrecevable, sans examen du fond.

La demanderesse, qui succombe, a été condamnée aux dépens. Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée.

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La demanderesse sollicitait la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et le paiement d’un arriéré locatif. Le contrat produit avait toutefois été conclu au nom d’une autre bailleresse, sans preuve d’un transfert de droits au profit de la demanderesse. Le juge a déclaré l’action irrecevable pour défaut de qualité à agir et condamné la demanderesse aux dépens.

La demanderesse a assigné la locataire afin d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou sa résiliation judiciaire, l’expulsion, le paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

La locataire a sollicité son maintien dans les lieux ainsi que des délais de paiement. Le bail versé aux débats avait toutefois été conclu au nom d’une autre bailleresse que la demanderesse. Cette dernière n’a produit aucun élément établissant qu’elle venait aux droits de la bailleresse contractuelle.

Le juge a déclaré l’action irrecevable pour défaut de qualité à agir, rejeté la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamné la demanderesse aux dépens.

• Identifier le titulaire du droit d’agir au regard du bail
• Vérifier la concordance entre le demandeur et la bailleresse contractuelle
• Établir une transmission des droits en cas de discordance
• Produire les éléments permettant de vérifier la qualité de bailleresse
• Écarter l’action en cas de défaut de qualité à agir

• Bail conclu le 31 janvier 2018
• Identité de la bailleresse figurant sur le bail
• Assignation affirmant à tort la qualité de bailleresse
• Absence d’élément établissant la transmission des droits

La demanderesse ne peut obtenir l’examen de ses demandes locatives faute de qualité à agir démontrée. La locataire bénéficie de l’irrecevabilité de l’action, tandis que la demanderesse supporte les dépens et n’obtient aucune indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Irrecevabilité des demandes de résiliation et d’expulsion
• Absence d’examen de l’arriéré locatif réclamé
• Maintien de la situation locative à ce stade
• Condamnation de la demanderesse aux entiers dépens
• Rejet de la demande fondée sur l’article 700

À faire

• Vérifier l’identité du bailleur figurant au contrat
• Établir toute transmission des droits locatifs
• Joindre les actes justifiant la qualité à agir
• Contrôler la cohérence entre assignation et pièces
• Anticiper la contestation de recevabilité

À éviter

• Affirmer une qualité de bailleresse non démontrée
• Omettre le bail initial des pièces produites
• Confondre qualité à agir et bien-fondé de la demande
• Actualiser la créance sans justificatifs suffisants
• Négliger le risque de condamnation aux dépens

La qualité à agir du bailleur

La qualité à agir suppose que le demandeur établisse son droit à exercer la prétention. Le bail ayant été conclu au nom d’une autre bailleresse, la demanderesse devait démontrer qu’elle venait aux droits de celle-ci. Faute de tout élément en ce sens, sa qualité de bailleresse n’était pas vérifiable et l’action a été déclarée irrecevable.

La fin de non-recevoir pour défaut de qualité

Selon les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, le défaut de qualité constitue une fin de non-recevoir entraînant l’irrecevabilité de la demande sans examen du fond. L’article 125 autorise le juge à relever d’office le défaut de qualité ou d’intérêt.

Les conséquences procédurales de l’irrecevabilité

L’irrecevabilité a empêché l’examen des demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation, d’expulsion et de paiement. La demanderesse, qui a succombé, a été condamnée aux dépens ; sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée.

Article 31 du code de procédure civile, Article 32 du code de procédure civile, Article 122 du code de procédure civile, Article 125 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile