Qualité à agir du bailleur : irrecevabilité faute de preuve de la transmission du bail à la SAS OPERA MALESHERBES

Les articles 31 et 32 du Code de procédure civile subordonnent l’action à l’existence d’un intérêt légitime et d’un droit d’agir. L’article 122 qualifie de fin de non-recevoir le défaut de qualité ou d’intérêt, tandis que l’article 125 permet au juge de relever d’office certains défauts de qualité ou d’intérêt.

La juridiction a considéré que la seule attestation notariale établissant l’acquisition de l’immeuble ne suffisait pas à démontrer la qualité de bailleresse. Il fallait également justifier la chaîne des transferts portant sur le logement, la transmission des droits issus du bail initial et la continuité de celui-ci. Faute de ces éléments, l’action a été déclarée irrecevable, sans examen des demandes d’expulsion, de paiement ou d’indemnité d’occupation.

La demanderesse, succombante, a été condamnée aux dépens et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu. La société produisait une attestation notariale établissant que la société propriétaire de l’immeuble lui avait vendu le bien en 2021.

La juridiction a toutefois relevé que le bail avait été conclu en 1997 par les propriétaires initiales. Aucun acte ne démontrait les transferts successifs de propriété du logement, la transmission des droits issus du bail ou la continuité de celui-ci. La société ne justifiait donc pas suffisamment de sa qualité de bailleresse.

L’action a été déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir. Les demandes accessoires ont été rejetées et la demanderesse a été condamnée aux dépens.

• Établir un intérêt légitime et un droit d’agir
• Justifier la qualité de bailleresse du demandeur
• Produire les actes de transfert portant sur le logement loué
• Démontrer la transmission des droits issus du bail initial
• Établir la continuité du bail depuis sa conclusion
• Supporter le contrôle de recevabilité malgré la non-comparution du défendeur

• Attestation notariale du 10 juin 2021
• Preuve de l’acquisition de l’immeuble par la demanderesse
• Absence d’acte de transfert entre les bailleresses initiales et les acquéreurs successifs
• Absence d’avenant au contrat de bail
• Absence de document établissant la continuité du bail

• Produire tous les actes de mutation du logement loué
• Documenter la transmission des droits issus du bail
• Vérifier la continuité du contrat depuis sa conclusion
• Anticiper le contrôle d’office de la qualité à agir
• Évaluer le risque de dépens et de rejet de l’article 700

À faire

• Identifier les propriétaires successifs du logement
• Produire chaque acte de transfert de propriété
• Établir la transmission des droits locatifs
• Joindre le bail et ses éventuels avenants
• Vérifier la continuité du bail

À éviter

• Se limiter à une attestation notariale d’acquisition
• Confondre propriété de l’immeuble et qualité de bailleresse
• Omettre les mutations antérieures du logement
• Présumer la transmission du bail sans justificatif
• Négliger le contrôle de recevabilité en cas de défaut du défendeur

La qualité à agir du bailleur

Les articles 31 et 32 du Code de procédure civile exigent un intérêt légitime et un droit d’agir. L’article 122 vise notamment le défaut de qualité comme fin de non-recevoir, et l’article 125 autorise le relevé d’office de ce défaut. La juridiction vérifie donc la qualité de bailleresse avant d’examiner les demandes locatives.

La preuve de la transmission des droits issus du bail

La preuve de l’acquisition de l’immeuble ne suffit pas lorsque le bail a été conclu antérieurement. La demanderesse devait produire les actes établissant les transferts successifs portant sur le logement, la transmission des droits résultant du bail initial et la continuité du contrat. L’absence de ces éléments justifie l’irrecevabilité.

Le contrôle des demandes en l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, le juge ne fait droit aux demandes d’un demandeur que si elles sont régulières, recevables et bien fondées lorsque le défendeur ne comparaît pas. L’absence du locataire ne permet donc pas de suppléer l’insuffisance des justificatifs de qualité à agir.