Responsabilité du syndic pour l’inexécution de travaux votés et rejet des préjudices personnels

Sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation et assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale. Les articles 1240 et 1241 du Code civil permettent d’engager sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle lorsqu’une faute, une négligence ou une imprudence cause un préjudice personnel.

Le tribunal retient l’inertie du syndic concernant les travaux de réfection de la cage d’escalier et de ravalement de façade. L’absence de justification de démarches concrètes, ainsi que le caractère tardif des diligences postérieures à l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France, caractérisent les manquements.

Toutefois, l’indemnisation suppose un préjudice personnel, direct et certain. Les surcoûts ne sont pas établis : aucun devis ne permet de chiffrer celui relatif au ravalement et le devis actualisé de la cage d’escalier est inférieur au montant initial. Le trouble de jouissance n’est pas davantage démontré, les travaux concernant des parties communes sans perte d’usage des parties privatives. Les demandes indemnitaires sont donc rejetées. L’article 700 du Code de procédure civile n’est pas appliqué et chaque partie conserve ses dépens. L’exécution provisoire demeure de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

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Des copropriétaires reprochaient au syndic de ne pas avoir exécuté des travaux votés concernant une cage d’escalier et une cour intérieure. Le tribunal a retenu sa responsabilité pour cette inexécution, mais a rejeté les demandes d’indemnisation, les préjudices personnels, directs et certains n’étant pas démontrés, notamment après l’opposition administrative au projet de ravalement.

Des copropriétaires, usufruitiers et sociétés civiles immobilières propriétaires de lots dans une résidence ont assigné le syndic. Celui-ci avait été désigné puis renouvelé pour administrer la copropriété.

Deux assemblées générales avaient voté la réfection d’une cage d’escalier et le ravalement d’une cour intérieure, avec provisionnement des fonds et rémunération du syndic pour le suivi des travaux. Les travaux n’ont pas été réalisés. Pour le ravalement, une opposition administrative a été rendue après un avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France, qui demandait des compléments au dossier.

Les copropriétaires reprochaient au syndic son inertie et sollicitaient l’indemnisation de surcoûts ainsi que de troubles de jouissance. Le syndic contestait toute faute et le caractère certain des préjudices. Le tribunal retient sa responsabilité pour l’inexécution des travaux, mais rejette toutes les demandes indemnitaires, faute de préjudice personnel, direct et certain démontré.

• Existence de travaux régulièrement votés par l’assemblée générale
• Obligation du syndic d’assurer l’exécution des délibérations
• Absence de justification des démarches entreprises pour réaliser les travaux
• Diligences tardives après l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France
• Faute imputable au syndic dans la gestion des travaux
• Préjudice personnel, direct et certain nécessaire à l’indemnisation

• Procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2018
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2021
• Balance des charges établissant le provisionnement intégral des fonds
• Déclaration préalable et opposition administrative au ravalement
• Avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France
• Devis actualisé de la cage d’escalier inférieur au montant initial

Le syndic voit sa responsabilité reconnue pour l’inexécution des travaux votés, sans être condamné à indemniser les copropriétaires faute de préjudices suffisamment établis. Les demandeurs obtiennent donc la reconnaissance des manquements, mais supportent leurs propres frais et dépens.

• Responsabilité du syndic reconnue pour les deux opérations
• Demandes de surcoûts rejetées faute de preuve certaine
• Troubles de jouissance rejetés en l’absence d’atteinte aux parties privatives
• Article 700 du Code de procédure civile non appliqué
• Chaque partie conserve ses frais et dépens
• Exécution provisoire maintenue de droit

À faire

• Conserver les procès-verbaux approuvant les travaux
• Documenter chaque démarche auprès des entreprises
• Suivre les autorisations administratives nécessaires
• Relancer rapidement après tout avis défavorable
• Établir les préjudices par des devis comparables

À éviter

• Laisser inexécutée une résolution d’assemblée générale
• Attendre plusieurs années avant toute relance
• Présenter un dossier administratif incomplet
• Réclamer un surcoût sans devis probant
• Invoquer un trouble sans atteinte privative démontrée

Les obligations du syndic dans l’exécution des travaux votés

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’assurer l’exécution des décisions de l’assemblée générale. Le tribunal retient sa faute pour n’avoir justifié d’aucune démarche concernant la cage d’escalier et pour avoir tardé à reprendre le dossier de ravalement après l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France.

Les conditions de la responsabilité personnelle du syndic

Les articles 1240 et 1241 du Code civil permettent de retenir une faute, une négligence ou une imprudence ayant causé un préjudice personnel. La responsabilité du syndic peut être engagée parallèlement à celle du syndicat des copropriétaires lorsque le syndic n’a pas pris les mesures disponibles pour exécuter les travaux votés.

La preuve d’un préjudice personnel, direct et certain

L’indemnisation est refusée faute de préjudice établi. Aucun devis ne démontrait le surcoût du ravalement, tandis que le devis actualisé de la cage d’escalier était inférieur au montant initial. Le trouble de jouissance n’était pas justifié, les travaux concernant les parties communes sans perte d’usage des parties privatives.

Article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile