Responsabilité décennale des constructeurs et recevabilité des demandes après réception avec réserves

Le dossier porte sur des désordres affectant les façades et différents ouvrages d’un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement. Les demandes sont présentées selon plusieurs fondements : responsabilité décennale, responsabilité contractuelle de droit commun, garantie des vices intermédiaires, garantie de parfait achèvement et mobilisations d’assurances ou de cautions.

La procédure comprend une déclaration de créance dans la liquidation judiciaire d’une entreprise de gros œuvre, une contestation de cette créance, puis un renvoi devant la juridiction compétente conformément à l’article R. 624-5 du code de commerce. Plusieurs instances ont été jointes après expertises judiciaires.

Des fins de non-recevoir tirées de la prescription et de la forclusion décennale ont été soulevées contre les demandes introduites ou étendues en cours d’instance. Leur examen a été renvoyé à la formation de jugement sur le fondement du huitième alinéa de l’article 789 du code de procédure civile. Le dossier met ainsi en évidence la nécessité de distinguer le régime décennal, les actions contractuelles et les garanties d’assurance selon la nature des désordres, leur date d’apparition, les réserves de réception et la qualité des intervenants.

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Des copropriétaires recherchaient la réparation de désordres et de réserves non levées affectant un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement, ainsi que la garantie de plusieurs intervenants, assureurs et cautions. Les instances ont été jointes et des interventions volontaires formées. Plusieurs défendeurs invoquaient la prescription ou la forclusion décennale. Le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de ces fins de non-recevoir à la formation de jugement.

Un promoteur a fait édifier un ensemble immobilier comprenant des logements, des bureaux, des commerces et des parkings, vendu en l’état futur d’achèvement. Plusieurs entreprises, maîtres d’œuvre et contrôleurs techniques sont intervenus, avec des assurances de responsabilité, une assurance dommages-ouvrage, une assurance constructeur non réalisateur et des cautions garantissant une retenue de garantie.

Les travaux ont été réceptionnés à différentes dates, avec réserves. Des désordres ont ensuite été constatés, notamment des décollements de peinture et des atteintes aux façades, ainsi que des réserves non levées concernant divers ouvrages. Des syndicats de copropriétaires ont sollicité des expertises judiciaires et demandé la réparation des désordres.

Le promoteur a également déclaré une créance contre l’entreprise de gros œuvre, placée ensuite en liquidation judiciaire, et recherché la garantie de son assureur et de la caution. Les instances ont été jointes. Des demandes d’intervention volontaire ont été formées en cours d’instruction, tandis que plusieurs défendeurs ont opposé la prescription ou la forclusion décennale. Le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de ces fins de non-recevoir à la formation de jugement.

• Identifier la date et les réserves de chaque réception
• Qualifier précisément les désordres affectant les ouvrages
• Vérifier le fondement juridique propre à chaque demande
• Établir les dates d’apparition et de dénonciation des désordres
• Contrôler les délais de prescription ou de forclusion invoqués
• Déterminer la mission et l’imputabilité de chaque intervenant
• Examiner les plafonds, franchises et conditions des polices

• Procès-verbaux de réception comportant des réserves
• Rapports d’expertise judiciaire définitifs
• Courrier reconnaissant les désordres généralisés et évolutifs
• Déclarations et contestations de créance
• Cautions bancaires garantissant la retenue de garantie

Les syndicats de copropriétaires doivent rattacher chaque désordre à un fondement de responsabilité et établir sa date de manifestation. Le promoteur, les constructeurs, les assureurs et la caution doivent préserver leurs moyens relatifs aux délais, à l’imputabilité, aux franchises et aux plafonds de garantie. La société en liquidation judiciaire impose en outre une fixation distincte des créances au passif.n

• Vérification des dates de réception et de réserves
• Exploitation contradictoire des rapports d’expertise
• Contrôle des délais de prescription et de forclusion
• Distinction entre condamnation directe et fixation au passif
• Opposition documentée des franchises et plafonds contractuels

À faire

• Recenser chaque procès-verbal de réception
• Identifier les réserves non levées
• Classer les désordres par bâtiment et intervenant
• Vérifier les dates des expertises judiciaires
• Contrôler les garanties et cautions mobilisables

À éviter

• Confondre responsabilité décennale et contractuelle
• Négliger les délais de prescription
• Omettre les effets d’une procédure collective
• Réclamer une garantie sans établir l’imputabilité
• Ignorer franchises et plafonds de garantie

La recevabilité des fins de non-recevoir examinées par la formation de jugement

nLes fins de non-recevoir tirées de la prescription et de la forclusion décennale ont été soulevées pendant la mise en état. En application du huitième alinéa de l’article 789 du Code de procédure civile, leur examen a été renvoyé à la formation de jugement, compte tenu de l’état d’avancement de l’instruction.n

Le renvoi juridictionnel après contestation d’une créance

nAprès contestation de la créance déclarée dans la procédure collective, le juge-commissaire a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et invité les parties à saisir la juridiction compétente conformément à l’article R. 624-5 du Code de commerce.n

La distinction des fondements de responsabilité et de garantie

nLes demandes sont articulées autour de la responsabilité décennale, de la responsabilité contractuelle de droit commun, des vices intermédiaires, de la garantie de parfait achèvement, de l’assurance CNR, des assurances de responsabilité et des cautions de retenue de garantie. La qualification des désordres, les réserves de réception et les limites contractuelles des garanties sont déterminantes.

Article R. 624-5 du Code de commerce, Article 789 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1231 du Code civil