Trouble anormal de voisinage : indemnisation de la perte de vue et des nuisances sonores d’un chantier immobilier

La décision retient deux troubles anormaux de jouissance imputables au maître d’ouvrage : les nuisances sonores du chantier et la perte de vue entraînant une dépréciation du bien. Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la responsabilité est engagée dès lors que les préjudices sont établis, indépendamment de la contestation du permis de construire. L’article R1336-10 du code de la santé publique caractérise l’atteinte à la tranquillité du voisinage notamment par le non-respect des prescriptions, l’insuffisance de précautions ou un comportement anormalement bruyant. Le constat d’huissier établissant des bruits très importants a été retenu, tandis que l’absence de mesure acoustique a conduit à limiter l’indemnisation à 5 000 euros. L’expertise judiciaire a évalué à 15 % la perte de valeur du bien liée à la perte de vue, soit 294 000 euros. Le maître d’ouvrage est également condamné au paiement de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, incluant le coût de l’expertise. L’exécution provisoire est de droit.

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Le propriétaire d’une villa voisine d’un chantier immobilier invoque des nuisances sonores, une perte de vue et une dépréciation de son bien. L’expertise a retenu une perte de vue côté sud-ouest et une perte de valeur de 15 %, évaluée à 294 000 euros. La juridiction reconnaît des troubles anormaux de jouissance et accorde 5 000 euros pour les bruits, 294 000 euros pour la dépréciation et 8 000 euros de frais irrépétibles.

Un propriétaire occupant une villa voisine d’une opération immobilière a reproché au promoteur la construction d’un ensemble important et les nuisances sonores du chantier. Il invoquait des fissures, une perte de vue et d’ensoleillement ainsi que des travaux réalisés à des horaires non autorisés. Une expertise judiciaire avait été ordonnée en référé.

L’expert n’a pas constaté directement les nuisances sonores, mais a analysé un constat d’huissier faisant état de bruits très importants provoqués par un brise-roche. Il a également retenu une perte de vue côté sud-ouest et évalué à 15 % la perte de valeur du bien, soit 294 000 euros.

La juridiction a considéré que ces préjudices constituaient des troubles anormaux de jouissance. Elle a accordé 5 000 euros pour les bruits du chantier et 294 000 euros pour la perte de valeur, outre 8 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

• Établir une atteinte à la tranquillité du voisinage par les bruits du chantier
• Caractériser un comportement anormalement bruyant ou des précautions insuffisantes
• Démontrer l’imputabilité des nuisances à l’opération immobilière
• Établir une perte de vue affectant l’usage du bien
• Évaluer objectivement la dépréciation immobilière
• Retenir des troubles anormaux de jouissance suffisamment établis

• Constat d’huissier du 22 juin 2020
• Rapport d’expertise judiciaire contradictoire
• Photographies de la construction depuis la propriété
• Analyse des pièces du marché de travaux
• Évaluation expertale de la valeur du bien
• Courrier du maître d’ouvrage rappelant les horaires

Le propriétaire obtient l’indemnisation de la perte de valeur de son bien et une réparation limitée des nuisances sonores. Le maître d’ouvrage supporte les condamnations principales, les frais irrépétibles et les dépens, sans pouvoir s’exonérer par la seule existence d’un permis de construire.

• Indemnisation de 294 000 euros pour la perte de vue
• Indemnisation de 5 000 euros pour les bruits du chantier
• Paiement de 8 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens et du coût de l’expertise
• Maintien de l’exécution provisoire de droit

À faire

• Documenter précisément les nuisances sonores
• Faire établir des constats datés
• Conserver les photographies avant et après travaux
• Vérifier les horaires autorisés par arrêté
• Évaluer contradictoirement la dépréciation du bien

À éviter

• Se limiter à des plaintes non documentées
• Négliger les mesures acoustiques utiles
• Confondre permis de construire et absence de responsabilité
• Produire une évaluation immobilière unilatérale בלבד
• Omettre de prouver les mesures préventives du chantier

Le régime des nuisances sonores de chantier

L’article R1336-10 du code de la santé publique caractérise l’atteinte à la tranquillité du voisinage notamment par le non-respect des conditions imposées par les autorités, l’insuffisance de précautions appropriées ou un comportement anormalement bruyant. L’article R1336-5 interdit les bruits particuliers portant atteinte à la tranquillité par leur durée, leur répétition ou leur intensité. Le constat d’huissier établissant l’usage bruyant d’un brise-roche a été retenu, malgré l’absence de mesure acoustique.

La caractérisation de la perte de valeur immobilière

La perte de vue causée par une construction importante et proche peut constituer un trouble anormal de jouissance dans un secteur relativement préservé. L’expertise judiciaire a constaté une perte de vue côté sud-ouest et évalué la dépréciation à 15 % de la valeur du bien. La juridiction a retenu cette évaluation, aucun élément adverse ne permettant de la remettre en cause.

La responsabilité du maître d’ouvrage

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les préjudices établis ont été imputés au maître d’ouvrage. La juridiction a relevé que les mesures destinées à limiter les nuisances n’étaient pas suffisamment prouvées. L’absence de contestation du permis de construire ne faisait pas obstacle à l’indemnisation des troubles anormaux de jouissance.

Articles 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Articles 1240 et 1382 du Code civil, Article R1336-10 du Code de la santé publique, Article R1336-5 du Code de la santé publique