Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 16 OCTOBRE 2026

(n° 2026/ 257 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13940 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ3XU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 23/09058

APPELANTE

S.C.I. PASHA [Localité 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliées en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° : 914978 408

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Karim OUCHIKH, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [V] , né le 15 juillet 1962 à [Localité 4] (95), de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Me Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0273

Madame [E] [M] épouse [T], née le 7 septembre 1962 à [Localité 6], de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Pascale VITOUX LEPOUTRE de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0273

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

Mme GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 20 juin 2022, M. [V] [T] et Mme [E] [M] épouse [T] ont conclu, en qualité de vendeurs, avec le concours de l’agence immobilière ORPI [Localité 3], une promesse de vente sous conditions suspensives, dans un document intitulé « compromis de vente », portant sur un bien immobilier sis [Adresse 4], moyennant la somme de 355.000 €, sous la condition suspensive d’obtention de prêt immobilier.

La promesse de vente prévoyait la réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 7 octobre 2022 et une clause pénale à hauteur de 35.500 €.

Les parties produisent, au titre de cette promesse de vente, deux documents qui diffèrent par le paragraphe relatif à l’acquéreur, en page 1 sur 16 :

-le document produit par les époux [T] mentionne :

« L’acquéreur

La Société PASHA [Localité 2], SCI au capital social de 1000 €, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RDC de Bobigny, sous le numéro en cours de formation, représentée par :

Monsieur [X] [I] [U], se déclarant habilité à cet effet aux termes de gérant-associé

Madame [X] [K], se déclarant habilitée à cet effet aux termes d’associée »,

-le document produit par la société civile immobilière (SCI) Pasha [Localité 2] mentionne :

« L’acquéreur

La Société [L] MALIK, SCI au capital social de 1000 €, dont le siège social est situé [Adresse 1], sous le numéro [Numéro identifiant 1], représentée par :

Monsieur [X] [I] [U], se déclarant habilité à cet effet aux termes de gérant-associé

Madame [X] [K], se déclarant habilitée à cet effet aux termes d’associée ».

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte d’huissier en date du 15 septembre 2023, les époux [T] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SCI Pasha [Localité 2], aux fins de paiement de la clause pénale.

La SCI Pasha [Localité 2] a constitué avocat mais n’a pas remis son dossier de plaidoirie et ses pièces au tribunal, en raison d’un différend avec son conseil au sujet de ses honoraires.

Par jugement contradictoire du 27 mai 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

-condamne la SCI Pasha [Localité 2] à payer à M. et Mme [T] la somme de 35.500 €, au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023,

-condamne la SCI Pasha [Localité 2] aux dépens,

-condamne la SCI Pasha [Localité 2] à payer à M. et Mme [T] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La SCI Pasha [Localité 2] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 juillet 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 1er juin 2026, par lesquelles la SCI Pasha [Localité 2], appelante, invite la cour à :

Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY le 27 mai 2024,

Vu les articles 1103 et suivant du Code civil,

Vu l’article 1304-3 du Code civil,

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

Vu l’article L. 313-41 du Code de la consommation,

Vu l’article 700 Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

– DECLARER la SCI PASHA [Localité 2] recevable et bien fondée en son appel ;

Y faisant droit :

– INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny le 27 mai 2024 en ce qu’il a :

– Condamné la SCI PASHA [Localité 2] à payer aux époux [T] la somme de 35.500 euros au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 ;

– Condamné la SCI PASHA [Localité 2] à payer aux époux [T] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

Statuant à nouveau :

A. A titre liminaire

– DECLARER irrecevable l’action des époux [T] pour défaut de droit d’agir ;

B. Au fond

– REJETER dans leur intégralité les demandes, fins et conclusions des époux [T];

En conséquence,

– DECLARER que la SCI PASHA [Localité 2] n’a pas commis de faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité contractuelle envers les époux [T] ;

– PRONONCER la caducité du compromis de vente du 20 juin 2022 du fait de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ;

– ECARTER en conséquence l’application de la clause pénale ;

– AUTORISER l’agence ORPI [Localité 3] choisie pour séquestre à se libérer de la somme de 15.000 € entre les mains de la SCI PASHA [Localité 2] ;

En tout état de cause :

– CONDAMNER les époux [T] au paiement au profit de la SCI PASHA [Localité 2] de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– CONDAMNER les époux [T] aux entiers dépens conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 6 janvier 2026, par lesquelles M. [V] [T] et Mme [E] [M] épouse [T], intimés, invitent la cour à :

DEBOUTER la SCI PASHA de toutes ses demandes, fins et conclusions y compris la fin de non recevoir soulevée dans ses conclusions :

CONFIRMER le jugement rendu le 27 mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT

CONDAMNER la SCI PASHA à une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1.Sur la fin de non-recevoir

La SCI Pasha [Localité 2] soulève l’irrecevabilité de l’action des époux [T], pour défaut de droit d’agir, sur le fondement des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, au motif que l’action a été dirigée à son encontre alors que le compromis de vente a été signé par la SCI [L] Malik, distincte de la SCI Pasha [Localité 2] ;

Les époux [T] estiment mensonger l’argument de la SCI Pasha [Localité 2], selon lequel le compromis aurait été signé par la SCI [L] Malik, et le justifient par le fait qu’elle le soutient pour la première fois en cause d’appel et que les pièces communiquées sont au nom de la SCI Pasha [Localité 2] ;

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » ;

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile prévoit, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » ;

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir » ;

En l’espèce, il convient de considérer que les pièces produites démontrent que le compromis de vente a été signé par la SCI Pasha [Localité 2] :

-les exemplaires des compromis produits par les parties sont tous des photocopies, toutefois le compromis mentionnant comme acquéreur la SCI [L] Malik comporte une incohérence en ce qu’il précise qu’elle est représentée par M. [X] [I] [U], gérant-associé, et Mme [X] [K], associée, alors que selon le K Bis de la SCI [L] Malik (pièce 4 Pasha) le gérant associé est [X] [L] [C] et l’associé est [X] [I] [U] ; en outre, M. [X] [I] [U] est selon le K Bis de la SCI Pasha [Localité 2] son gérant associé,

-les lettres des banques relatives au prêt sont adressées à la SCI Pasha [Localité 2] (pièces 2 et 3 Pasha),

-dans ses conclusions produites en première instance (pièce 6 [T]), la SCI Pasha [Localité 2] confirme avoir régularisé le compromis de vente, oppose aux époux [T] les refus de prêt des établissements bancaires qu’elle a sollicités et ne mentionne aucunement que le compromis aurait été signé par une autre société ;

En conséquence, les époux [T] disposent du droit d’agir à l’encontre de la SCI Pasha [Localité 2] et il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée en appel par la SCI Pasha [Localité 2] relative au défaut de droit d’agir des époux [T] à son encontre ;

2.Sur la condition suspensive de prêt

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement » ;

En l’espèce, la promesse de vente stipule en page 10 :

« Conditions du financement

L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 320.000 €

A concurrence de 320.000 € dans le cadre d’un prêt régi par les articles L313-1 et suivants du code de la consommation, sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 2% (hors assurances)

Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt

’

En conséquence, la présente vente est conclue sous condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.

Obligations de l’acquéreur

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 2 établissements financiers ou banques’ » ;

La SCI Pasha [Localité 2] produit deux courriers de refus de prêt qui ne correspondent pas aux caractéristiques de la promesse puisqu’ils ne précisent pas le taux du prêt ;

La lettre de refus de prêt de LCL du 27 juillet 2022 (pièce 2 Pasha) et la lettre de refus de prêt de EFZA Patrimoine du 2 août 2022 (pièce 3 Pasha) sont afférentes à une demande de prêt d’un montant de 320.000 € pour une durée de 300 mois, sans mention du taux du prêt ;

Ainsi, en application de l’article 1304-3 du code civil, rappelé dans la promesse, la condition suspensive est réputée accomplie aux torts de la SCI Pasha [Localité 2] ;

3. Sur la clause pénale

La SCI Pasha [Localité 2] sollicite d’être exonérée du paiement de la clause pénale, au motif que les époux [T] n’ont pas subi de préjudice puisqu’ils pouvaient remettre en vente leur bien à l’expiration du délai de huit jours à compter de la mise en demeure du 2 janvier 2023 et ont vendu leur bien le 24 août 2023 à un autre acquéreur ;

Les époux [T] opposent avoir perdu 11 mois pour la vente du bien et avoir de ce fait subi une perte financière de 65.000 € puisqu’ils ont dû diminuer le prix de vente ;

Aux termes de l’article 1231-5 alinéas 1 et 2 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire » ;

En l’espèce, la promesse de vente stipule en page 13 :

« Réitération par acte authentique

’Elles (les présentes) seront réitérées par acte authentique au plus tard le 7 octobre 2022 ’

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de 10 jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

-invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui verser, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 35.500 €,

-ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus’ » ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que la condition suspensive de prêt est réputée réalisée et il n’est pas contesté qu’à la date de l’échéance de la promesse du 7 octobre 2022, les conditions suspensives de droit commun étaient réalisées ;

Les époux [T] justifient avoir adressé à la SCI Pasha [Localité 2] une mise en demeure de justifier de l’obtention ou des refus de prêt par lettre recommandée du 21 janvier 2023 présentée le 13 février 2023 et une mise en demeure de régler « l’indemnité d’immobilisation » par lettre recommandée du 2 juin 2023 présentée le 8 juin 2023 ;

La SCI Pasha [Localité 2] est donc tenue en application de la promesse de vente de payer aux époux [T] la clause pénale ;

Le bien est resté immobilisé jusqu’à la date d’échéance du 7 octobre 2022 et ce n’est que plusieurs mois après que les époux [T] ont réussi à le vendre à un moindre prix (pièce 4 [T]) ;

Dès lors, la clause pénale, à hauteur de 10% du prix de vente, n’apparaissant pas manifestement excessive, il n’y a pas lieu de la réduire ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Pasha [Localité 2] à payer à M. et Mme [T] la somme de 35.500 €, au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023, date de présentation de la mise en demeure ;

4.Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Pasha [Localité 2], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [T] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Pasha [Localité 2] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée en appel par la SCI Pasha [Localité 2] relative au défaut de droit d’agir de M. [V] [T] et Mme [E] [M] épouse [T] à son encontre ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Pasha [Localité 2] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [V] [T] et Mme [E] [M] épouse [T] la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la SCI Pasha [Localité 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,