Intérêts de retard après déchéance du régime de faveur de l’article 1115 du CGI : calcul dès le 1er janvier 2017

L’article 1115 du Code général des impôts subordonne le bénéfice du régime de faveur à l’engagement de revendre l’immeuble dans un délai de cinq ans. Le non-respect de cet engagement entraîne, en application de l’article 1840 G ter, l’exigibilité des droits de mutation initialement exonérés, majorés de l’intérêt de retard prévu par l’article 1727.

La cour retient que ces intérêts courent à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel les droits auraient dû être acquittés, soit le mois de l’enregistrement de l’acte de mutation, et non à compter de l’expiration du délai de revente. Un différé de paiement ne peut être maintenu après la déchéance du régime de faveur, même si l’administration l’a temporairement consenti.

La partie perdante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. L’article 700 du même code permet d’allouer une somme au titre des frais non compris dans les dépens, selon l’équité et la situation économique des parties.

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N’ayant revendu que 11 des 31 lots dans le délai requis, le marchand de biens a perdu le bénéfice du régime fiscal de faveur. La cour confirme que les intérêts de retard courent à compter du 1er janvier 2017, premier jour suivant le mois de publication de l’acte de mutation, et condamne l’intéressé aux dépens ainsi qu’au paiement de 3 000 euros.

Un marchand de biens a acquis un immeuble le 17 novembre 2016 en s’engageant à le revendre dans les cinq ans afin de bénéficier du régime de faveur de l’article 1115 du Code général des impôts. À l’expiration du délai, seuls 11 des 31 lots avaient été revendus.

L’administration fiscale a constaté la déchéance du régime, recalculé les droits de mutation et appliqué des intérêts de retard. Le marchand de biens a contesté uniquement le point de départ de ces intérêts, en soutenant qu’ils ne pouvaient courir qu’à compter de l’expiration du délai de revente.

Après le rejet de sa réclamation et de sa demande par le tribunal judiciaire, il a interjeté appel. La cour confirme le jugement : les intérêts sont dus à compter du 1er janvier 2017, premier jour suivant le mois de publication de l’acte de mutation, et le marchand de biens supporte les dépens ainsi que 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Engagement de revendre l’immeuble dans un délai de cinq ans
• Non-respect de l’engagement de revente intégrale
• Déchéance du régime de faveur fiscal
• Exigibilité des droits de mutation initialement exonérés
• Calcul des intérêts à compter du mois suivant l’enregistrement
• Constat d’une publication de l’acte de mutation le 8 décembre 2016

• Acte d’acquisition du 17 novembre 2016
• Engagement de revente mentionné dans l’acte de mutation
• Publication de la vente le 8 décembre 2016
• Constat de la revente de seulement 11 lots sur 31
• Proposition de rectification et avis de mise en recouvrement

Le marchand de biens reste redevable des intérêts de retard dès le premier jour du mois suivant l’enregistrement de l’acte, malgré l’expiration ultérieure du délai de revente. La partie perdante supporte également les dépens et les frais irrépétibles fixés par la juridiction.

• Maintien des intérêts de retard à compter du 1er janvier 2017
• Absence de décharge ou de remboursement des intérêts fiscaux
• Confirmation de la condamnation aux dépens de première instance
• Condamnation aux dépens de la procédure d’appel
• Paiement de 3 000 euros à l’État au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier le délai de revente prévu par l’acte d’acquisition
• Recenser les lots effectivement revendus avant l’échéance
• Identifier la date d’enregistrement de l’acte de mutation
• Calculer les intérêts dès le premier jour du mois suivant
• Contrôler les droits exigibles après déchéance du régime

À éviter

• Reporter le calcul des intérêts à l’expiration du délai de revente
• Maintenir le régime de faveur après une revente insuffisante
• Confondre différé administratif et extinction de la dette fiscale
• Fonder la contestation sur une doctrine administrative écartée
• Négliger le risque de dépens et de frais irrépétibles

Le régime de faveur de l’article 1115 du Code général des impôts

Le bénéfice du régime de faveur est subordonné à l’engagement de revendre l’immeuble dans un délai de cinq ans. Le défaut de revente intégrale dans ce délai entraîne la déchéance du régime et l’exigibilité des droits de mutation initialement exonérés, conformément à l’article 1840 G ter du Code général des impôts.

Le point de départ des intérêts de retard fiscaux

En application des articles 1840 G ter et 1727 du Code général des impôts, les intérêts courent à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel les droits auraient dû être acquittés. La cour retient donc le mois de l’enregistrement de l’acte de mutation, et non l’expiration du délai de revente. Les intérêts ont ainsi commencé à courir le 1er janvier 2017.

Les dépens et frais irrépétibles de la partie perdante

Selon les articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie perdante supporte les dépens et peut être condamnée à rembourser les frais non compris dans ceux-ci. Le marchand de biens, débouté de son appel, est condamné aux dépens d’appel et à verser 3 000 euros à l’État.

Article 1020 du Code général des impôts, Article 256 A du Code général des impôts, Article 1115 du Code général des impôts, Article 1727 du Code général des impôts, Article 1840 G ter du Code général des impôts, Article 804 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile