Référé locatif : contestation sérieuse sur le décompte empêchant la provision malgré un commandement infructueux

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire sans caractériser l’urgence lorsque la demande ne se heurte pas à une contestation sérieuse. Les motifs retiennent que la clause pouvait produire effet malgré la discussion sur la qualification du bail, dès lors qu’un commandement de payer était resté partiellement infructueux pendant plus d’un mois.

Toutefois, l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile subordonne l’octroi d’une provision à l’absence de contestation sérieuse sur l’existence et le montant de l’obligation. Le décompte produit ne concordait pas avec les paiements de deux mensualités mentionnés dans les écritures. Cette incertitude a fait obstacle à la provision réclamée au locataire et à la caution. Le dispositif dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes et met les dépens à la charge de la demanderesse. L’article 700 du Code de procédure civile n’est pas accordé.

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Une héritière demandait en référé la résiliation d’un bail, l’expulsion du locataire et le paiement d’un arriéré, avec condamnation de la caution. Le locataire contestait la qualification du bail et certains paiements. Le décompte ne tenant pas compte de deux mensualités réglées directement, la juridiction a retenu une contestation sérieuse sur les sommes dues et dit n’y avoir lieu à référé.

Une héritière, se présentant comme bailleresse, a demandé en référé la résiliation d’un bail, l’expulsion d’un locataire et le paiement provisionnel d’un arriéré, en poursuivant également la caution solidaire. Le contrat comportait une clause résolutoire et un commandement de payer avait été signifié pour des loyers impayés.

Le locataire contestait notamment la qualification du bail et invoquait la société BATIRENOV, dont certains paiements auraient été effectués pour les loyers. La bailleresse produisait un décompte, mais ses écritures faisaient état de deux mensualités payées directement, non reprises dans ce document. La juridiction relève ainsi une contestation sérieuse sur les sommes dues. Elle dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes, condamne la demanderesse aux dépens et rappelle l’exécution provisoire de l’ordonnance.

• Vérifier l’existence d’une obligation locative certaine et exigible
• Produire un décompte cohérent avec les paiements effectivement reçus
• Écarter toute contestation sérieuse sur le montant réclamé
• Établir la portée du bail et de la clause résolutoire
• Vérifier que le commandement de payer est resté infructueux
• Appliquer l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile

• Le bail du 28 mai 2009 conclu directement avec le locataire
• Le commandement de payer signifié le 11 septembre 2025
• Le décompte faisant état de 24 250 euros d’impayés
• Les écritures mentionnant deux mensualités payées directement à la bailleresse

La bailleresse ne reçoit aucune provision et supporte les dépens, le décompte étant jugé trop imprécis. Le locataire et la caution échappent à la condamnation provisionnelle dans cette instance de référé, sans que la discussion du fond de la dette soit définitivement tranchée.

• Absence de condamnation provisionnelle du locataire
• Absence de condamnation provisionnelle de la caution
• Support des dépens par la bailleresse
• Vérification nécessaire des paiements imputés au décompte
• Possibilité de discuter la créance dans une procédure adaptée

À faire

• Établir un décompte chronologique et détaillé
• Imputer chaque paiement sur la période concernée
• Vérifier la date et le contenu du commandement
• Produire le bail et la clause résolutoire
• Justifier séparément la dette de la caution

À éviter

• Réclamer une somme différente du décompte produit
• Omettre des paiements reconnus dans les écritures
• Confondre les parties au contrat et une société tierce
• Solliciter une provision malgré une contestation chiffrée
• Présenter des demandes contradictoires sur la qualification du bail

La contestation sérieuse en référé locatif

L’article 834 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner les mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse. Les motifs retiennent que la discussion sur la qualification du bail ne faisait pas obstacle, en principe, à l’examen de la clause résolutoire, celle-ci étant stipulée quelle que soit la qualification juridique du contrat.

Les conditions d’acquisition d’une clause résolutoire locative

La clause prévoyait la résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement ayant été signifié et étant resté au moins partiellement impayé pendant plus d’un mois, les motifs considèrent les conditions réunies à l’expiration du délai. Le maintien sans droit ni titre est qualifié de trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile.

La provision locative en présence d’un décompte contesté

Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision suppose que l’existence et le montant de l’obligation ne soient pas sérieusement contestables. Le décompte de 24 250 euros ne reprenait pas deux mensualités dont le paiement direct était reconnu dans les écritures. Cette imprécision a empêché l’octroi d’une provision, y compris contre la caution.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article 57A de la loi du 23 décembre 1986, Article 37 de la loi du 10 juillet 1991