Fixation privilégiée d’une créance locative au passif d’une société en liquidation judiciaire : rejet des demandes contre le prestataire non contractant

Sur le fondement de l’article 1103 du Code civil, le bail commercial régulièrement poursuivi oblige le preneur au paiement des loyers, charges, prorata de taxe foncière et frais de remise en état établis par les pièces produites. La créance locative de 8 653,22 € est donc fixée à titre privilégié au passif de la procédure collective, outre 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens en frais privilégiés.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence des défenderesses ne dispense pas le tribunal de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. La seule réalisation d’une prestation de ménage ne suffit pas à établir un engagement contractuel ou une obligation envers le bailleur : les demandes dirigées contre le prestataire sont intégralement rejetées. La jonction des instances est ordonnée conformément à l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

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Un bailleur a déclaré au passif du preneur des loyers, charges, taxe foncière et frais de remise en état demeurés impayés après la restitution des locaux. Le tribunal a fixé cette créance au passif de la société locataire, placée en redressement puis en liquidation judiciaire. Il a rejeté les demandes dirigées contre une société de services faute de lien contractuel établi.

Une société civile immobilière, devenue propriétaire de locaux commerciaux, a poursuivi le bail conclu initialement avec une entreprise d’enseignement professionnel, dont la dénomination a ensuite été modifiée par avenant. Le bail s’est poursuivi jusqu’à son terme et les locaux ont été restitués après un état des lieux.

Des loyers et charges de janvier à juin 2025 sont restés impayés, auxquels s’ajoutaient un prorata de taxe foncière et des frais de remise en état. Après le placement du preneur en redressement puis en liquidation judiciaire, le bailleur a déclaré sa créance.

Le bailleur demandait également le paiement de cette somme par une société de services, au motif qu’une prestation de ménage avait été réalisée. Le tribunal fixe la créance au passif du preneur, rejette les demandes contre le prestataire faute de lien contractuel établi et accorde 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

• Bail commercial régulièrement poursuivi jusqu’à son terme
• Impayés locatifs établis par les pièces produites
• Créance déclarée dans la procédure collective
• Éléments permettant de vérifier le montant et la nature des postes
• Lien contractuel ou obligation envers le bailleur démontré pour engager un tiers
• Demande régulière, recevable et fondée malgré la non-comparution

• Bail commercial produit aux débats
• Avenant constatant la modification de dénomination et la reconduction du bail
• État des lieux de sortie du 26 juin 2025
• Extrait de compte fourni par le gestionnaire immobilier
• Déclaration de créance de 8 653,22 €
• Acte notarié établissant la substitution du propriétaire au bailleur

La créance du bailleur est inscrite au passif du preneur en liquidation judiciaire, avec un caractère privilégié, tandis que les demandes contre le prestataire sont entièrement écartées faute d’obligation démontrée. Le preneur supporte également les frais irrépétibles et les dépens selon le régime de la procédure collective.

• Inscription de 8 653,22 € au passif privilégié
• Inscription distincte de 1 000 € au titre de l’article 700
• Rejet intégral des demandes contre le prestataire
• Imputation des dépens en frais privilégiés de la procédure collective
• Nécessité de documenter tout lien contractuel avec un tiers

À faire

• Produire le bail commercial et ses avenants
• Joindre l’extrait de compte détaillant les impayés
• Déclarer la créance auprès de la procédure collective
• Documenter l’état des lieux et les frais de remise en état
• Établir tout engagement contractuel d’un prestataire tiers

À éviter

• Réclamer une dette à un tiers sans contrat établi
• Assimiler une prestation matérielle à une obligation contractuelle
• Omettre les charges et taxes comprises dans la créance
• Négliger la déclaration de créance en procédure collective
• Présenter des demandes non justifiées par les pièces

Le contrôle des demandes en cas de défaut de comparution

L’article 472 du Code de procédure civile impose au tribunal d’examiner les demandes malgré l’absence des défenderesses. Il ne peut y faire droit qu’après vérification de leur régularité, de leur recevabilité et de leur bien-fondé au regard des pièces produites.

La fixation privilégiée d’une créance locative

La créance est fixée au passif de la procédure collective lorsque le bail, la poursuite du contrat et les impayés sont établis. Le tribunal retient 8 653,22 €, comprenant loyers, charges, prorata de taxe foncière et frais de remise en état, sur la base notamment de l’extrait de compte et de la déclaration de créance.

L’absence d’obligation contractuelle du prestataire

La condamnation d’un tiers suppose la preuve d’un lien contractuel ou d’une obligation envers le bailleur. La seule réalisation d’une prestation de ménage ne suffit pas à caractériser cet engagement ; faute de preuve d’une obligation, les demandes sont rejetées.

Article 450 du code de procédure civile, Article 472 du code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 700 du code de procédure civile