Cour d’appel, Chambre 1-7, 3 septembre 2026, RG n° 22/11530

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 SEPTEMBRE 2026

N° 2026/ 320

N° RG 22/11530

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4QV

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIERL’AIGUILLETTE

C/

[N] [P] épouse [D] épouse [D]

[J] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Philippe-Laurent SIDER

Me Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de [Localité 1] en date du 07 juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00824.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 2]

représenté par son syndic la STE GESTION IMMOBILIERE DU MIDI elle-même prise en la personne de ses représentants légaux et domiciliés, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Madame [N] [P] épouse [D]

née le 08 novembre 1959,

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [J] [D]

né le 15 janvier 1965,

demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés par Me Paul GUEDJ membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [D] sont propriétaires des lots n°31 et 202 au sein de l’ensemble immobilier situé à [Localité 1], [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Monsieur et Madame [D] ne réglant pas ponctuellement leurs charges, un commandement de payer la somme de 3.092,98 € leur était délivré suivant exploit de commissaire de justice en date du 15 octobre 2018, en vain

Aux termes d’une assignation en date du 9 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » a assigné Monsieur et Madame [D] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir condamnés solidairement ces derniers au paiement des charges de copropriété ainsi qu’à des dommages et intérêts outre une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire était évoquée à l’audience du 7 avril 2022.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » sollicitait, le bénéfice de son exploit introductif d’instance actualisant sa créance , au titre des charges de copropriété, à la somme de 12 .076,99 €, compte arrêté au 28 janvier 2021 et concluait au rejet des demandes de Monsieur et Madame [D]

Monsieur et Madame [D] demandaient au tribunal, d’ordonner la production d’un décompte de créance par le Cabinet Immobilier GIM, sans qu’il n’y ait de contradiction entre les différents décomptes, de leur donner acte de leur intention de reprendre le cours du paiement de leurs charges, de dire et juger qu’ils sont redevables de la somme de 4.392,41 € et concluait au rejet du surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] »

Par jugement contradictoire en date du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*condamné Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 3.303,57 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2018

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] », représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI du surplus de sa demande de ce chef.

* autorisé Monsieur et Madame [D] à s’acquitter de leur dette en 16 mensualités de 200 € chacune et une 17ème mensualité égale au solde de la dette en principal, intérêts et frais.

*dit que cette mensualité sera exigible le 8 du premier mois suivant la signification de la présente décision.

*dit qu’à défaut pour Monsieur et Madame [D] du paiement soit d’une mensualité de remboursement à son terme exact, soit des charges courantes à leur date d’exigibilité, l’intégralité de la dette restant due deviendra immédiatement exigible.

*débouté Monsieur et Madame [D] de l’ensemble de leurs autres demandes.

*condamné Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

*condamné Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamné Monsieur et Madame [D] solidairement aux dépens de la présente instance.

*autorisé la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Suivant déclaration au greffe en date du 10 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

-condamne Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 3.303,57 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2018

– autorise Monsieur et Madame [D] à s’acquitter de leur dette en 16 mensualités de 200 € chacune et une 17ème mensualité égale au solde de la dette en principal, intérêts et frais.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI demande à la cour de :

*réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 3.303,57 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2018 et débouté celui-ci du surplus de ses demandes de ce chef et a accordé des délais de paiement en vue du règlement de leur dette

Et statuant à nouveau

*condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 20.347,62 €, comptes arrêtés au 18 octobre 2022

*condamner solidairement Monsieur et Madame [D] au paiement des intérêts de retard à compter du commandement de payer délivré le 15 octobre 2018 par application des dispositions de l’article 1344 -1 du Code civil.

*rejeter toute demande de délai de paiement formulée par Monsieur et Madame [D].

*condamner in solidum Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

*débouter Monsieur et Madame [D] en leurs fins, moyens et conclusions les déclarant infondés et injustifiés.

*condamner in solidum Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner in solidum Monsieur et Madame [D] aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires pouvant être imputés en vertu de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 13 décembre 2000 par application des dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI maintient que tous les versements opérés par les intimés ont été régulièrement pris en compte au crédit de leur compte, la situation de leur compte détaillé arrêtée au 18 octobre 2022 faisant apparaître un solde débiteur de 20. 347,62 €

Enfin il souligne que les époux [D] ne paient jamais les charges courantes/ appels provisionnels de sorte que leur passif ne cesse de s’aggraver ce qui met en difficulté la trésorerie du syndicat de copropriété

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur et Madame [D] demandent à la cour de :

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI de toutes ses demandes, fins et conclusions à savoir :

-condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 20.347,62 €, comptes arrêtés au 18 octobre 2022

-condamner solidairement Monsieur et Madame [D] au paiement des intérêts de retard à compter du commandement de payer délivré le 15 octobre 2018 par application des dispositions de l’article 1344 -1 du Code civil.

-rejeter toute demande de délai de paiement formulée par Monsieur et Madame [D].

Statuant à nouveau.

*entendre que la cour d’appel confirme en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille en date du 7 juillet 2022 en ce qu’il a condamné les époux [D] au paiement de la somme de 3.303,54 € (en deniers ou quittances) outre les intérêts au titre des charges de copropriété et débouté celui-ci de surplus de ses demandes.

*donner acte aux époux [D] de ce qu’ils respectent scrupuleusement l’échelonnement de la créance qui leur a été consenti depuis le jugement rendu le 7 juillet 2022 à savoir paiement de leur dette en 16 mensualités de 200 € chacune et une 17ème mensualité égale au solde de la dette en principal, intérêt et frais entre les mains du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI.

*dire et juger qu’à défaut de paiement soit d’une mensualité de remboursement à son terme exact soit des charges courantes à leur date d’exigibilité, l’intégralité de la dette restant due deviendra immédiatement exigible.

*donner acte aux époux [D] de ce qu’ils ont été condamnés au versement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN-GUEDJ- MONTERO-DAVAL-GUEDJ, avocats associés près la cour d’appel d’Aix-en-Provence sous leur affirmation de droit

À l’appui de leur demande, Monsieur et Madame [D] rappellent qu’ils n’ont jamais contesté être redevables d’une somme au titre des charges de copropriété mais maintiennent que le compte produit n’était pas clair et que les trois versements de leur part intervenus le 22 mars et le 6 janvier 2021 pour des montants de 3.013,23 €, de 4.106,55 € et de 5.000 € n’avaient pas été pris en compte

Ils indiquent par ailleurs avoir déjà été condamnés par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence au titre de charges impayées pour la période du 1er juillet 2012 au 14 novembre 2014 de sorte que l’appelant ne peut réclamer de nouveau ces sommes qui avaient déjà été prises en compte dans le cadre d’une précédente condamnation

Monsieur et Madame [D] contestent également certaines sommes mises à leur charge notamment des frais alors qu’ils ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 du décret

Enfin ils précisent que leur demande de délai paiement était parfaitement légitime eu égard à la précarité de leur situation financière

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juin 2026 et mise en délibéré au 3 septembre 2026.

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SUR CE

1°) Sur le paiement des charges

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. » ;

Et l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. » ;

Attendu qu’il résulte de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en ’uvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. 

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. »

Que l’article 36 de ce même décret prévoit que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. » ;

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Qu’en l’espèce, Monsieur et Madame [D] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, ne sont ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Attendu toutefois que l’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’il appartient donc au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1]», représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI de démontrer que Monsieur et Madame [D] sont redevables de la somme réclamée dans sa totalité et à ces derniers de prouver s’en être acquittés

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1]» , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI verse aux débats, à l’appui de ses demandes, les pièces suivantes :

-le relevé cadastral de propriété

– le relevé du compte de la Société CITYA syndic du 1er octobre 2006 au 1er octobre 2012

– le relevé du compte de la Société GIM, syndic du 1er octobre 2012 au 12 novembre 2020

– le relevé des sommes dues du 17 novembre 2014 au 19 décembre 2019

– le relevé de compte des époux [D] au 28 janvier 2021.

– le relevé de compte des époux [D] au 18 octobre 2022.

– l’extrait de compte relatif à l’exécution du jugement du 24 novembre 2016 du tribunal d’instance de Marseille.

– l’extrait de compte relative à l’exécution de l’arrêt du 23 novembre 2017 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence

– la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 13 janvier 2015

-le procès-verbal d’assemblée générale du 13 janvier 2015 et notification en RAR

– la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 12 janvier 2016

-le procès-verbal d’assemblée générale du 12 janvier 2016 et notification en RAR.

– la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 21 janvier 2017

-le procès-verbal d’assemblée générale du 24 janvier 2017 et notification en RAR

– la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 23 janvier 2018

-le procès-verbal d’assemblée générale du 23 janvier 2018 et notification en RAR

– la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 5 février 2019

-le procès-verbal d’assemblée générale du 5 février 2019 et notification en RAR

– la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 janvier 2020

-le procès-verbal d’assemblée générale du 28 janvier 2020 et notification en RAR

– la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 janvier 2021

-le procès-verbal d’assemblée générale du 28 janvier 2021 et notification en RAR

– la reddition des comptes exercice 01/10/2014 au 30/09/2015

– la reddition des comptes exercice 01/10/2015 au 30/09/2016

– la reddition des comptes exercice 01/10/2016 au 30/09/2017

– la reddition des comptes exercice 01/10/2017 au 30/09/2018

– la reddition des comptes exercice 01/10/2018 au 30/09/2019

– la reddition des comptes exercice 01/10/2019 au 30/09/2020

-les appels de fonds du 1er octobre au 31 décembre 2015

-les appels de fonds du 1er janvier au 31 mars 2016

– les appels de fonds du 1er avril au 30 juin 2016

– les appels de fonds du 1er juillet au 30 septembre 2016

– les appels de fonds du 1er octobre au 31 décembre 2016

-les appels de fonds du 1er janvier au 31 mars 2017

– les appels de fonds du 1er avril au 30 juin 2017

– les appels de fonds du 1er juillet au 30 septembre 2017

– les appels de fonds du 1er octobre au 31 décembre 2017

-les appels de fonds du 1er janvier au 31 mars 2018

– les appels de fonds du 1er avril au 30 juin 2018

– les appels de fonds du 1er juillet au 30 septembre 2018

– les appels de fonds du 1er octobre au 31 décembre 2018

-les appels de fonds du 1er janvier 2020

– les appels de fonds du 1er avril 2020

– les appels de fonds du 1er juillet 2020

– les appels de fonds du 1er octobre 2020

-les appels de fonds du 27 octobre 2020

– les appels de fonds du 1er janvier 2021

– les mises en demeure R.A.R du 23 novembre 2015, du 23 février 2028,

– le commandement de payer en date du 15 octobre 2018

-la demande de règlement amiable du 15 novembre 2018

– la proposition de règlement amiable du 19 décembre 2019

Attendu qu’il s’évince par ailleurs des pièces produites aux débats que les époux [D] ont déjà été condamnés :

– suivant jugement du tribunal d’instance de Marseille en date du 12 février 2016 à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1]» , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 2.457,35 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er octobre 2013 au 31 décembre 2014, celle de 208,53 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance outre celle de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– suivant arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence en date du 23 novembre 2017 à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1]» , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 5.796,55 € au titre de l’arriéré de charges et provisions sur la période du 1er juillet 2012 au 6 novembre 2014, déduction faite des versements pour 700 € entre avril et août 2016

Attendu que les époux [D] font valoir que l’appelant ne peut réclamer de nouveau ces sommes qui ont déjà été prises en compte dans le cadre d’une précédente condamnation, soulignant que le tribunal judiciaire a jugé qu’il y avait lieu de retrancher la somme de 6.705,56 € correspondant aux sommes déjà prises en compte dans le cadre de leur présente condamnation

Attendu qu’il résulte du relevé de compte établi par CITYA le 23 mars 2016 que les époux [D] restaient devoir au 30 septembre 2012 la somme de 1.329,32 euros.

Que ce débit apparaît sur le relevé du compte des époux [D] établi par le nouveau syndic, GIM de la copropriété à compter du 1er octobre 2012.

Qu’il convient d’observer que la somme à laquelle ont été condamnés les intimés, suivant jugement du tribunal d’instance de Marseille en date du 12 février 2016, a été payée par ces derniers comme cela ressort de l’extrait de compte relatif à l’exécution du jugement du tribunal d’instance de Marseille

Que cette somme, soit 3.013,23 euros apparaît bien au crédit de leur compte le 22 mars 2018 tel qu’il résulte du relevé de compte des époux [D] au 18 octobre 2022.

Qu’il en est de même des condamnations prononcées à leur encontre par la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 23 novembre 2017, ces derniers ayant opéré plusieurs versements de novembre 2016 à novembre 2017 pour un montant total de 2.400 € outre un règlement par chèque en date du 22 mars 2018 d’un montant de 4.196,55 € tels que cela ressort résulte du relevé de compte des époux [D] au 18 octobre 2022

Que les époux [D] soutiennent également qu’un virement de 5.000 € opéré le 6 janvier 2021 n’a pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires

Qu’il apparaît à la lecture de l’extrait de compte arrêté au 18 octobre 2022, que ce virement a bien été porté au crédit du compte de ces derniers

Que dés lors il n’y a pas lieu à retrancher des sommes que devaient les intimés dés lors qu’elles ont été portées au crédit de leur compte

Attendu qu’il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur et Madame [D], déduction faite de l’ensemble des frais de recouvrement et juridiques, est débiteur de la somme de 15.986, 59 euros.

Que Monsieur et Madame [D] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 18 octobre 2022

Qu’il y a lieu par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Localité 2][Adresse 7] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 3.303,57 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2018

Qu’enfin le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI sera débouté de sa demande tendant à voir condamner solidairement Monsieur et Madame [D] au paiement des intérêts de retard à compter du commandement de payer délivré le 15 octobre 2018 par application des dispositions de l’article 1344 -1 du Code civil.

2°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires.

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît sur les extraits de compte que des sommes correspondant aux frais de mise en demeure, de commissaire de justice, de débours, de constitution de dossiers d’avocats, de commissaire de justice, de suivi de procédure de recouvrement et honoraires d’avocats ont été inscrites au débit du compte des époux [D] depuis octobre 2012

Qu’il convient, au cas d’espèce, de ne retenir que ceux postérieurs aux procédures antérieures, soit à compter de janvier 2015

Qu’en l’espèce, il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie :

– de la facture de la SCP ABEILLE, commissaire de justice en date du 18 mars 2016 d’un montant de 174,98 euros ; que cette somme a effectivement été portée au compte débiteur des intimés le 18 mars 2016

– de la facture de la SCP ABEILLE, commissaire de justice en date du 25 septembre 2017 d’un montant de 172,66 euros ; que cette somme n’a pas été portée au compte débiteur des intimés

– de la facture de la SCP ABEILLE, commissaire de justice en date du 22 décembre 2017 d’un montant de 174,05 euros ; que cette somme n’ a pas été portée au compte débiteur des intimés le 18 mars 2016

– de la facture de la SCP ABEILLE, commissaire de justice en date du 15 mai 2018 d’un montant de 55,75 euros ; que cette somme a effectivement été portée au compte débiteur des intimés le 15 mai 2018

– de la facture de la SCP GALY DE GOLBERY, commissaire de justice en date du 10 janvier 2020 d’un montant de 251,75 euros dont 69,85 euros ; que seule cette dernière somme a été portée au débit du compte des intimés le 10 janvier 2020

-des frais de remise à avocat le 19 décembre 2019 à hauteur de 160 euros ; que cette somme a effectivement été portée au compte débiteur des intimés le 6 novembre 2020

Qu’il s’ensuit que Monsieur et Madame [D] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 460,58 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI pour le recouvrement de sa créance.

3°) Sur la demande de délais de paiement

Attendu que les intimés demandent à la cour de leur accorder un échelonnement du paiement de la créance en plusieurs mensualités afin de ne pas compromettre leur situation financière.

Qu’ils indiquent en effet avoir été contraints d’obtenir de nouveaux crédits afin de faire face à la précarité d’une situation financière difficile, ayant également à leur charge leur fille étudiante

Attendu que l’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats par les intimés que ces dernier justifient d’une situation économique difficile.

Qu’ils respectent néanmoins l’échéancier mis en place depuis le jugement déféré

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a autorisé Monsieur et Madame [D] à s’acquitter de leur dette suivant un échéancier

4°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  L’aiguillette » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil énonce que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct, le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, il est constant, tenant le jugement du tribunal d’instance de Marseille du 12 février 2016 et l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 23 novembre 2017, que Monsieur et Madame [D] commettent des manquements répétés à leurs obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires depuis de nombreuses années, en omettant de régler les charges de copropriété

Qu’un tel comportement perturbe le bon fonctionnement de la trésorerie de la copropriété

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris sur ce point

5°) Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum Monsieur et Madame [D] aux entiers dépens en cause d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point, de condamner in solidum Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel et de débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Marseille en date du 7 juillet 2022 sauf en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 3.303,57 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2018 et a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI du surplus de sa demande de ce chef.

STATUANT À NOUVEAU

CONDAMNE Monsieur et Madame [D] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme 15.986, 59 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 18 octobre 2022

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI de sa demande au titre des dispositions de l’article 1344-1 du code civil

CONDAMNE Monsieur et Madame [D] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 460,58 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Y AJOUTANT

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 1] » , représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

DEBOUTE Monsieur et Madame [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [D] aux dépens en cause d’appel

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT