COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS

Me Alfred Rroger MABOUANA-BOUNGOU

ARRÊT du : 2 SEPTEMBRE 2026

n° : N° RG 25/01426 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HG5X

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 11 Mars 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265314132919574

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL CITYA BERANGER IMMOBILIER,

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, par Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOURS substitué par Me Anne-Sophie LE CARVENNEC,

INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: néant

Monsieur [T] [P]

né le 12 Juillet 1989 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Me Alfred-Roger MABOUANA-BOUNGOU, avocat au barreau de TOURS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 45234-2025-002568 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 4])

’ Déclaration d’appel en date du 01 Avril 2025

’ Ordonnance de clôture du 26 mai 2026

Lors des débats, à l’audience publique du 24 JUIN 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Madame Nathalie LAUER, président de chambre,

Madame Ferréole DELONS, conseiller ,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 2 SEPTEMBRE 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Madame [A] [C], décédée le 7 avril 2011, était propriétaire d’un appartement T4 (lot n°745) et d’une cave (lot n°266) au sein de la résidence « [Adresse 5] » – [Adresse 6], entrée n°2 – située [Adresse 7] et [Adresse 8] sur le territoire de la Commune de [Localité 5]. Une procédure pour succession vacante a été ouverte et M. [T] [P] a finalement accepté la succession courant 2019, devant ainsi propriétaire des lots précédemment cités.

Par jugement du 19 juillet 2022, le président du Tribunal judiciaire de Tours a condamné M. [P] à payer au syndicat des propriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 5] la somme de 27.601,87 euros arrêtée au 1er octobre 2021 outre la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [E] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable mais a été déclaré caduc faute de respect des échéances en application de l’article R. 732-2 du Code de la consommation.

Par acte du 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL Citya Beranger a assigné M. [P] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours afin de le voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du Code de procédure civile, notamment, condamné au paiement des sommes de 12.885,78 euros correspondant au montant des charges de copropriétés impayées arrêtées au 1er juillet 2024, de 725,44 euros correspondant au montant des échéances devenues exigibles pour l’exercice en cours, de 571,64 euros correspondant aux frais de poursuites rendues nécessaires, et de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance à l’encontre de son obligation de paiement.

Décision dont appel

Par jugement contradictoire du 11 mars 2025, le Président du Tribunal judiciaire de Tours, statuant selon la procédure accélérée au fond, a rejeté l’ensemble des demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 5], l’a condamné aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Appel

Par acte du 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision aux fins de voir annuler, à tout le moins, infirmer la décision entreprise en ce qu’elle rejette l’ensemble des demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] »’; condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » aux dépens, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions des parties

Aux termes de ses conclusions du 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la Cour de’:

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 481-1 et 839 du Code de procédure civile,

Vu les impayés, l’approbation des budgets prévisionnels et des comptes de la copropriété,

Juger le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » recevable et bien fondé en son appel et ses demandes, et y faire droit,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

Rejette l’ensemble des demandes formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] »,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Juger que Monsieur [T] [P] a manqué à son obligation légale et contractuelle d’avoir à régler ses charges de copropriété échues, ainsi que ses appels de fonds provisionnels et ses appels fonds travaux ;

Juger Monsieur [T] [P] irrecevable, en tous cas mal fondé, en toutes ses demandes, fins et conclusions, et l’en débouter.

Condamner Monsieur [T] [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une première somme de 22.008,34 euros correspondant au montant de ses charges de copropriété impayées arrêtées au 19 mai 2026 ;

Condamner Monsieur [T] [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une deuxième somme de 1.535,10 euros correspondant au montant des échéances devenues exigibles pour l’exercice 2025-2026 ;

Condamner Monsieur [T] [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une troisième somme de 2.287,77 euros correspondant frais de poursuites rendus nécessaires ;

Assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée du 23 février 2024 et en ordonner la capitalisation, par application de l’article 1343-2 du Code civil ;

Condamner Monsieur [T] [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une quatrième somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’encontre de son obligation en paiement ;

Condamner Monsieur [T] [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [T] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Ordonner que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Moyens

Au soutien de ses demandes en paiement, le syndicat des copropriétaires de la résidence le grand mail fait valoir que si au jour de l’assignation en juillet 2024, l’arriéré de charges de M. [E] s’élevait à 13.457,42 euros, la situation n’a fait que s’aggraver de manière continue au fil des années de sorte qu’à la date du 19 mai 2026, il s’élève à la somme de 24.296,11 euros en principal. L’appelant explique qu’afin de tenir compte de la précédente condamnation, il a procédé par soustraction mathématique consistant à retrancher du solde débiteur global de 51.897,98 euros le montant exact de la condamnation déjà prononcée le 19 juillet 2022 s’élevant à 27.601,87 euros. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [P] n’a contesté à aucun moment le montant de ses charges de copropriété et que dès lors, il convient d’appliquer la solution jurisprudentielle selon laquelle lorsque seul le montant de la créance est contesté, le juge est tenu de déterminer ce montant et de faire les comptes entre les parties sans pouvoir rejeter la demande en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies (Cass. Civ 2, 15 avril 2021, pourvoi n° 20-13.95). Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il est bienfondé à solliciter le paiement des appels de fonds du budget prévisionnel de l’année en cours en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il considère en outre que les frais de poursuite sont tout à fait justifiés, tout comme la créance irrécouvrable dont la répartition sur l’ensemble des membres du syndicat a été voté en assemblée générale.

M. [P] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

*****

Pour l’exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 mai 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, «’Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges [’]’».

Selon les articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale [’]. Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue également un fonds de travaux [’]’».

L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

En application de ces textes, un syndic des copropriétaires peut solliciter la condamnation d’un copropriétaire, selon la procédure accélérée au fond, au paiement des provisions ou sommes exigibles au titre des charges de copropriété mais également des provisions non encore échues, lesquelles sont immédiatement exigibles dès lors qu’elles ont été votées.

Les articles 6 et 9 du Code de procédure civile prévoient qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, par jugement du 19 juillet 2022, M. [P] a été condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] «’la somme de 27.601,87 euros représentant les charges et fonds de travaux échus et impayés, les provisions sur charges appelées au titre du budget prévisionnel devenus exigibles et les frais de recouvrement nécessaires et justifiés selon décompte arrêté au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2021, date de la mise en demeure’». Cette somme a été inscrite dans sa totalité au passif de M. [P] dans le plan conventionnel de redressement définitif établi par la commission de surendettement de l'[Localité 6]-et-[Localité 7] le 16 mai 2023. M. [P] n’a pas respecté ce plan, lequel est devenu caduc.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 5] verse au débat, au soutien de ses demandes, les différents contrats de syndic qui se sont succédés depuis lors, les appels de provisions, de fonds et de travaux ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales qui se sont tenues le 11 mai 2022, 31 mai 2023, 11 juin 2024 et 20 juin 2025, ainsi qu’un décompte établi à la date du 19 mai 2026 qui fait état d’une dette globale de M. [P] d’un montant de 51.897,98 euros en ce compris la somme de 1.535,10 euros correspondant au montant des échéances devenues exigibles pour l’exercice 2025-2026.

Il résulte de ces documents que M. [P] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 5] de la somme de 24.296,11 euros à laquelle il convient de déduire 2.287,77 euros au titre des frais de poursuites.

Ainsi, la décision entreprise doit être infirmée et M. [P] condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 22.008,34 euros représentant les charges de copropriété pour la période courant du 1er octobre 2021 au 19 mai 2026.

M. [P] doit par ailleurs être condamné à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une somme de 1.535,10 euros correspondant au montant des échéances devenues exigibles pour l’exercice 2025-2026.

Sur la demande en paiement au titre des frais de poursuites

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, «’par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété prévoit, dans son article 9, que le coût de certaines prestations est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires, qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre, et notamment au titre des frais de recouvrement.

En application de ces textes, les frais inhérents au recouvrement des créances sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Dès lors, il convient de condamner M. [P] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » une somme de 2.287,77 euros correspondant frais de poursuites rendus nécessaires.

Sur la demande au titre des intérêts

Ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée du 23 février 2024, avec capitalisation, par application de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance à son obligation de paiement

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la preuve de la faute de M. [P] et du dommage qui en découlerait pour le syndicat des copropriétaires ne sont pas démontrées.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de ce chef. Le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

M. [P], qui succombe, est condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [P] est condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il doit être ordonné que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME la décision rendue le 11 mars 2025 par le Tribunal judiciaire de Tours statuant selon la procédure accélérée au fond en ses dispositions soumises à la Cour sauf en ce que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a été débouté de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. [P] pour résistance à son obligation de paiement’;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE M. [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes’:

– 22.008,34 euros représentant les charges de copropriété pour la période courant du 1er octobre 2021 au 19 mai 2026′;

– 1.535,10 euros correspondant au montant des échéances devenues exigibles pour l’exercice 2025-2026′;

– 2.287,77 euros correspondant frais de poursuites’;

DIT que ces sommes portent intérêt au taux légal à compter du 23 février 2024′;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil.

CONDAMNE M. [T] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

CONDAMNE M. [T] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE que les frais d’exécution forcée restent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,