Responsabilité du syndic pour défaut d’information sur une surconsommation d’eau : perte de chance et réouverture des débats

Sur le fondement des articles 1240 et 1998 du Code civil, le syndicat des copropriétaires répond des fautes commises par le syndic dans l’exercice de ses missions. Le syndic, informé d’une consommation anormale, devait vérifier l’affectation des relevés de compteurs divisionnaires et avertir le propriétaire du lot concerné. Son abstention constitue une faute ayant fait perdre une chance de limiter la surconsommation, sans que la loi Warsmann soit applicable à un local commercial.

La demande tendant à exclure la dette de charges est rejetée, la surconsommation étant rattachée au lot concerné. La cour retient toutefois une perte de chance correspondant à la consommation postérieure à l’identification de l’erreur, et ordonne la réouverture des débats afin que les parties en discutent contradictoirement. Elle sursoit à statuer sur l’indemnisation, les autres demandes et les dépens.

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La surconsommation d’eau provenait du lot de la SCI, mais l’inversion des références par la société de relevés et l’absence de vérification du syndic ont empêché toute information utile du propriétaire. La cour maintient la dette de charges et retient une perte de chance de limiter la facturation. Elle ordonne la réouverture des débats pour en évaluer le montant et sursoit à statuer sur les autres demandes.

Une société civile immobilière, propriétaire d’un local commercial situé dans une copropriété, a été appelée à régler une somme correspondant notamment à une forte consommation d’eau imputée à son lot.

Une régie avait alerté le syndic d’une consommation anormale. La société chargée des relevés a toutefois inversé les références de deux lots, de sorte que l’alerte a été adressée au propriétaire d’un autre local. Le syndic n’a pas vérifié cette incohérence et n’a pas informé le propriétaire du lot réellement concerné.

La cour retient que la surconsommation provenait du lot de la société civile immobilière, mais que l’absence d’information du syndic lui a fait perdre une chance de limiter la facturation. Elle confirme le maintien de la dette de charges, ordonne la réouverture des débats sur l’évaluation de cette perte de chance et sursoit à statuer sur les autres demandes.

• Information préalable du syndic sur une consommation anormalement élevée
• Possibilité de détecter l’erreur d’affectation par comparaison des index
• Absence d’information du propriétaire du lot réellement concerné
• Faute commise dans l’exercice des missions du syndic
• Lien entre le défaut d’information et la perte d’une chance d’agir rapidement
• Inapplicabilité de l’écrêtement légal au local commercial

• Relevés des compteurs divisionnaires et comparaison des index annuels
• Rapport de la société chargée des relevés identifiant l’inversion des lots
• Titre de propriété établissant la destination réelle du lot
• Courriel adressé au mauvais propriétaire après l’alerte de surconsommation
• Reddition des comptes et facturation de la consommation d’eau

Le copropriétaire reste tenu de l’appel de charges, mais peut obtenir réparation de la perte de chance liée au défaut d’information. Le syndicat peut être responsable du comportement fautif de son syndic, tandis que l’ancien syndic demeure concerné par l’examen de la faute et de son lien causal.

• Maintien provisoire de la dette de charges
• Examen limité de la perte de chance d’agir rapidement
• Réouverture des débats sur l’évaluation du préjudice
• Responsabilité du syndicat du fait du syndic mandataire
• Sursis à statuer sur les autres demandes et les dépens

À faire

• Comparer les index de chaque compteur avec les redditions antérieures
• Identifier précisément le lot correspondant à chaque relevé
• Alerter immédiatement le copropriétaire sur toute consommation anormale
• Documenter les recherches de fuite et les interventions techniques
• Chiffrer séparément la consommation postérieure à l’alerte

À éviter

• Reprendre un index sans vérifier la référence du lot
• Adresser l’alerte au mauvais propriétaire
• Imputer une consommation aux parties communes sans preuve
• Invoquer l’écrêtement légal pour un local commercial
• Présenter une pièce non mentionnée au bordereau

La responsabilité du syndicat pour les fautes du syndic

Le syndicat des copropriétaires répond, sur le fondement combiné des articles 1240 et 1998 du Code civil, des fautes commises par son syndic dans l’exercice de son mandat. Le syndic, informé d’une consommation excessive, devait contrôler l’affectation des relevés et prévenir le propriétaire du lot concerné.

La preuve de l’imputation de la surconsommation

La cour déduit l’imputation au lot concerné de la comparaison des index de consommation, de l’état des compteurs et du titre de propriété. L’erreur d’inversion des lots dans le relevé est établie, tandis que la preuve d’un rattachement aux parties communes n’est pas rapportée.

La perte de chance liée au défaut d’information

Le défaut d’avertissement a privé le propriétaire d’une possibilité de rechercher rapidement une fuite ou toute autre cause dans ses installations. La perte de chance ne porte pas sur l’écrêtement prévu par la loi Warsmann, jugée inapplicable au local commercial, mais sur la réduction du surplus facturé après l’identification de l’erreur.

Article 1240 du Code civil, Article 1998 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Loi Warsmann