Référé locatif : contestation sérieuse fondée sur l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut statuer lorsque l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable, ou prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il ne peut toutefois trancher une contestation qui l’obligerait à se prononcer sur l’existence d’un droit ou sur le fond du litige.

La contestation relative au manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien prévue par l’article 1719 du Code civil était sérieuse. L’arrêté de péril affectant l’immeuble, les éléments relatifs à l’état du logement et le Diagnostic Social et Financier ont conduit le juge à devoir apprécier l’exécution du bail et la jouissance paisible des lieux. L’examen des demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement excédait donc l’office du juge des référés.

Les demandes ont été rejetées, sans préjuger le fond du litige. Le demandeur, partie succombante, a été condamné aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

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Le locataire contestait les demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement en invoquant l’état du logement, un arrêté de péril et un manquement du bailleur à ses obligations. Le juge a estimé que l’examen de ces contestations nécessitait une appréciation du fond du litige et de l’exécution du bail. Il a dit n’y avoir lieu à référé, rejeté les demandes et condamné le bailleur aux dépens.

Un bailleur a donné à bail un logement meublé à usage d’habitation principale à compter du 1er janvier 2023, avec une clause résolutoire. Il a assigné le locataire en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion, une provision correspondant à des loyers impayés et une indemnité d’occupation.

Le locataire s’est opposé aux demandes en invoquant une contestation sérieuse liée à l’état du logement. Il a fait état d’un arrêté de péril affectant une partie de l’immeuble et a soutenu que le logement ne pouvait être normalement habité. Le bailleur a produit des pièces relatives à des travaux réalisés et son titre de propriété.

Le juge a retenu que la contestation concernait l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur ainsi que la jouissance paisible des lieux. Son examen aurait nécessité une appréciation du comportement des parties dans l’exécution du bail et du fond du litige. Il a donc dit n’y avoir lieu à référé, rejeté toutes les demandes et condamné le bailleur aux dépens.

• Existence d’un bail d’habitation comportant une clause résolutoire
• Invocation d’une contestation sérieuse par le locataire
• Éléments relatifs à l’état d’habitabilité du logement
• Question portant sur l’obligation de délivrance et d’entretien
• Nécessité d’apprécier l’exécution du bail et la jouissance paisible
• Risque pour le juge de trancher le fond du litige

• Arrêté de péril affectant une partie de l’immeuble
• Pièces produites sur les travaux entrepris dans les locaux
• Diagnostic Social et Financier du 29 mai 2026
• Éléments relatifs à la renonciation au droit de visite et d’hébergement
• Titre de propriété communiqué en cours de délibéré

Le bailleur ne peut obtenir en référé la résiliation, l’expulsion et le paiement lorsque l’état du logement soulève une contestation sérieuse relevant de l’obligation de délivrance. Le locataire obtient le rejet des demandes dans cette instance, sans que le fond de ses droits soit tranché.

• Rejet des demandes locatives en référé
• Absence de résiliation et d’expulsion prononcées
• Absence de fixation provisionnelle des impayés
• Renvoi nécessaire de l’examen du fond devant le juge compétent
• Dépens mis à la charge du bailleur

À faire

• Identifier précisément l’état du logement loué
• Produire l’arrêté de péril et ses effets
• Communiquer les diagnostics et constats disponibles
• Documenter les travaux réalisés ou nécessaires
• Évaluer l’incidence sur la jouissance paisible

À éviter

• Présenter une obligation contestée comme manifestement certaine
• Demander au référé de trancher le fond du bail
• Confondre péril de l’immeuble et inhabitabilité automatique
• Négliger les pièces relatives à l’entretien du logement
• Omettre l’impact potentiel des dépens

La contestation sérieuse en matière de référé locatif

La contestation est sérieuse lorsque le juge des référés devrait se prononcer sur l’existence d’un droit ou apprécier la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ne permettent pas au juge de trancher le fond du litige. L’état du logement et l’arrêté de péril imposaient ici d’examiner l’exécution du bail.

L’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur

La contestation portait sur un éventuel manquement à l’obligation de délivrance et d’entretien prévue par l’article 1719 du Code civil. Les pièces relatives aux travaux, l’arrêté de péril et le Diagnostic Social et Financier faisaient apparaître une difficulté concernant l’habitabilité et la jouissance paisible des lieux.

L’office du juge des référés et le rejet des demandes

L’appréciation du comportement des parties dans l’exécution du bail aurait conduit le juge à statuer sur le fond. Il a donc dit n’y avoir lieu à référé et rejeté les demandes de résiliation, d’expulsion, de provision et d’indemnité d’occupation. Les dépens ont été mis à la charge de la partie succombante en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 1719 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile