PREMIERE CHAMBRE

15 Octobre 2026

N° RG 25/04075 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMVD
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[Z] [H]
[F] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

–==o0§0o==–

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 401 165 089, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Chantal Alanou- Fernandez, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Mélanie Leone- Crozat, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [Z] [H], demeurant [Adresse 4], défaillante

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 4], défaillant

–==o0§0o==–

M. [F] [J] et Mme [Z] [H] sont propriétaires des lots n°1039 et 1105 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Bezons (SDC [E] [N]), représenté par son syndic, la société Altarea Gestion Immobilière, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [J] et Mme [H], afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, avec capitalisation des intérêts échus, les sommes de :

– 7 753,20 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 10 avril 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 4 mai 2023 sur la somme de 2 925,32 euros, du 6 septembre 2023 sur la somme de 3 903,47 euros et pour le surplus à compter du 20 octobre 2023,
– 150 euros au titre des frais,
– 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudices subis,

Le demandeur sollicite en outre la condamnation des défendeurs aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Chantal Alanou-Fernandez, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il demande également qu’il soit ordonné, en cas de défaut de règlement des condamnations prononcées par la décision à intervenir, que l’exécution forcée soit réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice et que le montant de la prestation de recouvrement ou d’encaissement prévue à l’article A 444-31 du code de commerce, instaurée par l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016 et donnant lieu à la perception d’un émolument, soit mis à la charge de la partie condamnée, en sus de l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] a été assigné par acte remis à personne et Mme [H] a été assignée par acte remis à M. [J], son époux, qui a certifié le domicile et accepté de recevoir l’acte. Ils n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 18 juin 2026 et mise en délibéré au 15 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon les articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ils doivent également verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [E] [N] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
– la matrice cadastrale dont il résulte que M. [J] et Mme [H] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°1039 et 1105,
– un décompte arrêté au 10 avril 2025,
– les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 18 février 2021, 30 novembre 2021, 22 décembre 2022, 13 novembre 2023 et 7 janvier 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours relatifs à ces assemblées ;
– des courriers de mises en demeure des 20 octobre 2023 et 15 avril 2025,
– un courrier de relance du 4 mai 2023,
– un courrier de relance valant mise en demeure du 6 septembre 2023,
– le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte détaillé produit laisse apparaître un solde débiteur de 7 753,20 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 10 avril 2025.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement des frais justifiés par le SDC [E] [N], soit la relance adressée par courrier recommandé du 4 mai 2023 et la mise en demeure par courrier recommandé du 6 septembre 2023, pour un montant total de 150 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété visant en page n°76 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, M. [J] et Mme [H] sont tenus solidairement au règlement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [J] et Mme [H], à verser au SDC [E] [N] la somme de 7 903,20 euros correspondant aux charges impayées, appels travaux et frais arrêtés au 10 avril 2025.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité, dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025, dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC [E] [N] ne justifie pas de la date de présentation des courriers envoyés par lettre recommandée les 4 mai 2023 et 6 septembre 2023, seuls les bordereaux de dépôt ayant été produits aux débats.

Le syndicat des copropriétaires justifie toutefois de l’envoi, par courrier recommandé, d’une mise en demeure de payer la somme de 4 689,32 euros en date du 20 octobre 2023, présentée le 24 octobre 2023, ainsi que d’une mise en demeure de payer la somme de 8 090,27 euros en date du 15 avril 2025, présentée le 18 avril 2025.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal courront à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 4 689,32 euros et à compter du 19 avril 2025 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC [E] [N] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [J] et Mme [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Chantal Alanou-Fernandez.
La demande formée au titre de l’article A. 444-31 du code du commerce étant à ce stade hypothétique, et relevant en tout état de cause de la compétence du juge de l’exécution, sera rejetée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. [F] [J] et Mme [Z] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 7 903,20 euros correspondant aux charges impayées, appels travaux et frais arrêtés au 10 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 4 689,32 euros et à compter du 19 avril 2025 pour le surplus ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] au titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [F] [J] et Mme [Z] [H] aux dépens de la présente instance ;

Rejette la demande formée au titre de l’article A. 444-31 du code du commerce du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3];

Condamne in solidum M. [F] [J] et Mme [Z] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 15 octobre 2026.

Le Greffier, La Présidente,
Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS