Responsabilité du syndicat de copropriétaires pour infiltrations issues de travaux de façade et garanties décennales

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires lorsque les dommages trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en présence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien. Le rapport d’expertise a rattaché les infiltrations à deux manquements techniques affectant les menuiseries et l’étanchéité des parties communes. Le syndicat est donc condamné à faire exécuter les travaux et à indemniser les préjudices matériel et de jouissance.

L’article 1792 du Code civil est appliqué au désordre décennal affectant le rejingot, apparu après réception et rendant une partie du logement impropre à sa destination. La garantie obligatoire de l’assureur décennal est mobilisée, tandis que l’entreprise étrangère à ce désordre est mise hors de cause sur ce poste.

Les demandes dirigées contre plusieurs intervenants ont été rejetées en raison de conclusions ne formulant ni moyens de fait ou de droit, ni fondement juridique, ni pièces, conformément à l’article 768 du Code de procédure civile. La jonction des instances, régie par l’article 467, ne crée pas à elle seule de lien d’instance avec les parties non visées par l’acte introductif.

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Une expertise a imputé les infiltrations affectant plusieurs appartements à des défauts d’étanchéité liés aux fenêtres et au balcon. Le tribunal a ordonné les travaux, condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser les préjudices retenus et réparti les recours entre les constructeurs et leurs assureurs. Certaines demandes ont été rejetées faute de prétentions et de moyens suffisamment formalisés.

Une copropriétaire a subi trois dégâts des eaux dans son appartement, provenant de défauts d’étanchéité affectant une fenêtre et le balcon de l’appartement supérieur. Les travaux successifs n’ont pas mis fin aux infiltrations. Une expertise judiciaire a imputé les désordres à l’absence d’habillage contre les intempéries des anciens dormants et à l’absence de relevé vertical d’étanchéité au niveau du rejingot.

Le syndicat des copropriétaires, l’entreprise ayant réalisé le ravalement, l’entreprise intervenue sur la fenêtre et plusieurs assureurs ont été appelés dans la procédure. Les acquéreurs de l’appartement supérieur ont également demandé réparation de travaux nécessaires dans leur logement.

Le tribunal a ordonné les travaux, condamné le syndicat à indemniser les préjudices retenus et réparti les recours entre les constructeurs et leurs assureurs. Certaines demandes ont été rejetées faute de prétentions et de moyens suffisamment formalisés.

• Dommage trouvant son origine dans une partie commune.
• Vice de construction ou défaut d’entretien établi par expertise.
• Imputabilité technique des désordres à chaque intervenant.
• Impropriété à destination caractérisant le dommage décennal.
• Réception des travaux antérieure à l’apparition du désordre.
• Prétentions formulées avec moyens juridiques et pièces identifiées.

• Rapport d’expertise judiciaire déposé le 18 mai 2024.
• Constatations des défauts d’habillage des anciens dormants.
• Constatations de l’absence de relevé vertical au niveau du rejingot.
• Devis de reprise techniquement validé par l’expert judiciaire.
• Constat d’huissier du 30 octobre 2023.

Le syndicat doit faire exécuter les travaux et indemniser les préjudices retenus, avec une astreinte en cas de retard. Les constructeurs et leurs assureurs garantissent le syndicat selon l’imputation technique des désordres, tandis que certaines demandes restent rejetées faute de formalisation suffisante.

• Réalisation des travaux dans le délai de quatre mois
• Paiement des indemnités matérielles et de jouissance
• Garantie décennale mobilisée pour le rejingot
• Répartition des recours selon la causalité technique
• Support des dépens et frais d’expertise

À faire

• Identifier précisément l’origine commune ou privative du désordre.
• Produire le rapport d’expertise et les devis validés.
• Formuler chaque prétention avec son fondement juridique.
• Numéroter et joindre toutes les pièces invoquées.
• Vérifier les garanties d’assurance applicables à la date des travaux.

À éviter

• Se limiter à une demande non reprise au dispositif.
• Omettre les moyens de fait et de droit.
• Déduire un lien d’instance de la seule jonction.
• Réclamer deux fois la réparation d’un même dommage.
• Confondre dommage décennal et préjudice immatériel facultativement garanti.

La responsabilité de plein droit du syndicat pour les parties communes

nL’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes. La juridiction retient des vices de construction affectant l’étanchéité et les précadres, malgré le caractère privatif des fenêtres, car les désordres sont directement liés aux travaux réalisés sur la façade et à une partie commune du balcon.n

La garantie décennale des désordres d’étanchéité

nL’article 1792 du Code civil s’applique au désordre du rejingot, apparu après réception et provoquant des infiltrations rendant une partie du logement impropre à sa destination. L’entreprise ayant exécuté les travaux et son assureur décennal doivent garantir ce dommage matériel. L’entreprise intervenue sur la fenêtre est étrangère à ce poste.n

Les exigences formelles des prétentions et des pièces

nSelon l’article 768 du Code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions, les moyens de fait et de droit, les pièces invoquées et leur numérotation. La jonction prévue par l’article 467 ne crée pas de lien d’instance avec les parties non visées par l’acte introductif. Les demandes dépourvues de fondement, de moyens et de pièces sont rejetées.

Article 328 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 467 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 768 alinéa 1er du Code de procédure civile, Article 1217 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1310 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965