COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/10/2026

la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 20 OCTOBRE 2026

N° : – 26

N° RG 25/00870 – N° Portalis DBVN-V-B7J-HFYR

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 31 Janvier 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :

Monsieur [V] [T]

né le 07 Mai 1977 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP, avocat au barreau D’ORLEANS

Madame [X] [A] épouse [T]

née le 16 Mars 1975 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP, avocat au barreau D’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE :

S.C.I. CHATEAU DES HAUTES MONTEES agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocats plaidants Me Maxence AUDEGOND et Me Nicolas MONTADIER de la SELARL MARIGNY AVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 27 Février 2025.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 mai 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 22 Juin 2026 à 14h00, devant Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre, en charge du rapport, et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants, l’affaire a été renvoyée au 21 septembre 2026 à 14H00.

Lors des débats à l’audience publique du 21 septembre 2026 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants,.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 20 octobre 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

À l’occasion d’une opération de promotion immobilière portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à Orléans (45’100), la SCI [Adresse 4] a cédé par acte authentique du 27 mai 2011 à M. et Mme [T] le lot numéro 31 de la résidence [Adresse 5], constitué d’un rez-de-chaussée du bâtiment J comprenant un plateau à aménager et un droit de jouissance privatif sur le jardin attenant moyennant le prix de 191’500 euros.

Considérant que le projet de rénovation portait une extension au sol et entraînait en conséquence une non-conformité à leur permis de construire, ce dont le respect faisait l’objet d’une clause spéciale de l’acte de vente, la SCI Château des hautes montées, également copropriétaire, a mis en demeure ses acquéreurs, par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2012 de cesser immédiatement cette construction. La construction s’est poursuivie avec des percements de fenêtres ou volets roulants également contestés. Une sommation d’avoir à démolir et mettre en état l’ensemble des travaux réalisés en violation du permis de construire a été signifiée à M. et Mme [T] par acte d’huissier de justice le 26 mars 2014.

Par assignation délivrée à ces derniers le 30 octobre 2019 par acte d’huissier de justice, elle a demandé au tribunal judiciaire d’Orléans la destruction des constructions litigieuses et des dommages et intérêts.

Par conclusions d’incident reçues au greffe le 13 avril 2021, M. et Mme [T] ont sollicité le renvoi devant le tribunal pour statuer sur des fins de non-recevoir tirées de la prescription, du défaut de qualité à agir et du défaut d’intérêt à agir, et aux fins de production sous astreinte de conclusions notifiées par les époux [H] dans le cadre d’une instance distincte.

Sur renvoi du juge de la mise en état, par jugement du 26 août 2021, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

– Débouté les époux [T] de leur fin de non-recevoir tirés de la prescription, du défaut de qualité et d’intérêt à agir,

– débouté les parties de leurs autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

– condamné les époux [T] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident notifié le 2 janvier 2023, les époux [T] ont saisi de nouveau le juge de la mise en état d’un incident par application de l’article 789 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 juillet 2023, celui-ci a :

– Requalifié la fin de non-recevoir tirée de l’absence de pouvoir du gérant de représenter seul la SCI Château des Hautes montées sans l’intervention conjointe du mandataire judiciaire ou du commissaire à l’exécution du plan, en exception de nullité de fond,

– rejeté cette exception,

– déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée devant le juge de la mise en état et tirée du défaut d’autorisation du syndic de l’action en justice dans l’intérêt de la copropriété,

– rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte,

– condamné les époux [T] à régler à la SCI [Adresse 4] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts au titre de l’exercice de voies de droit dilatoires et abusives,

– condamné les époux [T] aux dépens de l’incident,

– condamné les époux [T] à régler à la SCI Château des hautes montées la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 31 janvier 2025, le Tribunal judiciaire d’Orléans a’:

– Débouté M. [V] [T] et Mme [X] [A] épouse [T] de leurs demandes tirées de la prescription, du défaut de qualité et d’intérêt à agir’;

– Ordonné à M. [V] [T] et à Mme [X] [A] épouse [T] sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois après un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision de procéder in solidum à leurs frais exclusifs, à la démolition des constructions litigieuses réalisées dans la Résidence [Adresse 5] à savoir’:

– la construction d’un deuxième bâtiment extérieur,

– l’aménagement d’une terrasse extérieur,

– l’aménagement d’un deuxième niveau,

– la pose de fenêtres de toit,

– l’édification d’une cheminée

et à remettre en l’état le lot numéro 31 dont ils sont propriétaires afin de respecter les prescriptions du permis de construire PC 4523406A0250T1 délivré à la SCI [Adresse 4] ainsi que l’acte authentique de vente du 27 mai 2011′;

– Condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [A] épouse [T] à verser à la SCI Château des Hautes montées la somme de 29 321,72 euros au titre de dommages et intérêts’;

– Débouté la SCI [Adresse 4] de sa demande de condamnation des époux [T] à payer la somme de 3000 euros au titre de la résistance abusive’;

– Débouté les époux [T] de leur demande de condamnation de la SCI Château des Hautes montées au paiement de la somme de 50 000 euros au titre de la réparation des troubles d’existence’;

– Débouté les époux [T] de leur demande de condamnation de la SCI [Adresse 4] au paiement de la somme de 35 000 euros au titre de la procédure abusive’;

– Condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [A] épouse [T] à verser à la SCI Château des Hautes montées la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile’;

– Condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [A] épouse [T] aux entiers dépens’;

– Débouté les parties de leurs autres demandes’;

– Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 27 février 2025, M. et Mme [T] ont interjeté appel aux fins de ce jugement en ce qu’il a:

– 1er chef du dispositif du jugement critiqué : débouté M. [T] et Mme [A] épouse [T] de leurs demandes tirées de la prescription, du défaut de qualité et d’intérêt à agir,

– 2ème chef du dispositif du jugement critiqué : ordonné à M. [T] et Mme [A] épouse [T], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois après un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, de procéder in solidum à leurs frais exclusifs à la démolition des constructions litigieuses réalisées dans la [Adresse 6] [Adresse 5] à savoir :

– Construction d’un deuxième bâtiment extérieur,

– L’aménagement d’une terrasse extérieure,

– L’aménagement d’un deuxième niveau,

– La pose de fenêtres de toit,

– L’édification d’une cheminée

et à remettre en l’état le lot numéro 31 dont ils sont propriétaires afin de respecter les prescriptions du permis de construire PC 4523406A0250T1 délivré à la SCI [Adresse 4] ainsi que l’acte authentique de vente du 27 mai 2011,

– 3ème chef du dispositif du jugement critiqué : condamné in solidum M. [T] et Mme [A] épouse [T] à verser à la SCI Château des Hautes Montées la somme de 29 321,72 euros au titre de dommages et intérêts,

– 4ème chef du dispositif du jugement critiqué : débouté M. [T] et Mme [A] épouse [T] de leur demande de condamnation de la SCI [Adresse 4] au paiement de la somme de 50 000 euros au titre de la réparation des troubles d’existence,

– 5ème chef du dispositif du jugement critiqué : débouté M. [T] et Mme [A] épouse [T] de leur demande de condamnation de la SCI Château des Hautes Montées au paiement de la somme de 35 000 euros au titre de la procédure abusive,

– 6ème chef du dispositif du jugement critiqué : condamné M. [T] et Mme [A] épouse [T] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– 7ème chef du dispositif du jugement critiqué : condamné M. [T] et Mme [A] épouse [T] aux entiers dépens,

– 8ème chef du dispositif du jugement critiqué : dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement’;

Le 19 mai 2025, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Orléans a rendu une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur.

Le 29 décembre 2025, une ordonnance d’incident a été rendue par le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Orléans constatant l’incompétence du conseiller pour suspendre l’exécution provisoire et rejetant la demande de radiation de l’affaire faite par la SCI Château des Hautes Montées.

Le 20 mai 2026, une ordonnance de référé a été rendue par le juge des référés de la cour d’appel d’Orléans rejetant la demande d’arrêt de l’exécution provisoire faite par les époux [T].

Suivant leurs dernières conclusions notifiées électroniques le 5 juin 2026, les époux [T] invitent la Cour à’:

– Recevoir M. et Mme [T] en leur appel’;

– Les dire bien fondés’;

EN CONSÉQUENCE’:

– Infirmer et/ou annuler le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans le 31 janvier 2025 en ce qu’il a:

– 1er chef du dispositif du jugement critiqué : débouté M. [T] et Mme [A] épouse [T] de leurs demandes tirées de la prescription, du défaut de qualité et d’intérêt à agir,

– 2ème chef du dispositif du jugement critiqué : ordonné à M. [T] et Mme [A] épouse [T], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois après un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, de procéder in solidum à leurs frais exclusifs à la démolition des constructions litigieuses réalisées dans la [Adresse 6] [Adresse 5] à savoir :

– Construction d’un deuxième bâtiment extérieur,

– L’aménagement d’une terrasse extérieure,

– L’aménagement d’un deuxième niveau,

– La pose de fenêtres de toit,

– L’édification d’une cheminée

et à remettre en l’état le lot numéro 31 dont ils sont propriétaires afin de respecter les prescriptions du permis de construire PC 4523406A0250T1 délivré à la SCI [Adresse 4] ainsi que l’acte authentique de vente du 27 mai 2011,

– 3ème chef du dispositif du jugement critiqué : condamné in solidum M. [T] et Mme [A] épouse [T] à verser à la SCI Château des Hautes Montées la somme de 29 321,72 euros au titre de dommages et intérêts,

– 4ème chef du dispositif du jugement critiqué : débouté M. [T] et Mme [A] épouse [T] de leur demande de condamnation de la SCI [Adresse 4] au paiement de la somme de 50 000 euros au titre de la réparation des troubles d’existence,

– 5ème chef du dispositif du jugement critiqué : débouté M. [T] et Mme [A] épouse [T] de leur demande de condamnation de la SCI Château des Hautes Montées au paiement de la somme de 35 000 euros au titre de la procédure abusive,

– 6ème chef du dispositif du jugement critiqué : condamné M. [T] et Mme [A] épouse [T] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– 7ème chef du dispositif du jugement critiqué : condamné M. [T] et Mme [A] épouse [T] aux entiers dépens,

– 8ème chef du dispositif du jugement critiqué : dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement’;

CE FAISANT ET Y FAISANT DROIT’:

– Déclarer M. [Y] [T] et Mme [X] [A], épouse [T], recevables et bien fondés en leurs écritures’;

– Déclarer la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES irrecevable et, en tout cas, mal fondée en toutes ses prétentions, fins et conclusions et les rejeter ou l’en débouter’;

– Mettre à néant les condamnations intervenues tant à exécuter qu’à paiement’;

– Constater que l’action engagée que ce soit en démolition ou en indemnisation se heurte aux prescriptions tant civiles qu’administratives’;

– Constater que la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES n’a aucune qualité ni aucun intérêt pour agir’;

– Retenir que l’action de la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES est entachée de fraude et comme telle mal fondée’;

– Retenir que la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES a volontairement rescellé son permis de construire et a menti sur son contenu commettant une fraude volontaire dans le cadre de la procédure et une escroquerie à jugement’;

– Retenir que la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES a fait annexer à l’acte de vente un FAUX PLAN afin de créer un flou dont elle se prévaut’;

– Relever que la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES est un professionnel de l’immobilier qui ne saurait obtenir garantie contre un particulier revendeur des risques professionnels découlant de son mode d’exercice professionnel’;

– Retenir qu’il n’est démontré ni faute ni préjudice ni lien de causalité et débouter la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES de toutes ses demandes Dire au contraire que du fait de l’absence de lien entre la construction [T] avec le permis de la SCI [Adresse 4] la famille [T] n’est en aucun cas à l’origine de la non-conformité intrinsèque aux seuls lots de la SCI’;

A TITRE SUBSIDIAIRE’:

– Faire application de l’article 1221 du code civil et dire que les démolitions entraineraient une disproportion manifeste et qu’en conséquence elles ne doivent pas être ordonnées’;

– Condamner la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES à payer à M. [Y] [T] et Mme [X] [A], épouse [T], les sommes de’:

– 50000 euros de dommages et intérêts en réparation des troubles dans les conditions d’existence,

– 150000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive et déloyauté procédurale’;

SUR L’APPEL INCIDENT DE LA SCI DU CHATEAU’:

– Déclarer l’appel incident de la SCI DU CHATEAU irrecevable et en tout cas mal fondé’;

– La débouter de ses demandes à ce titre’;

DANS TOUS LES CAS’:

– Condamner la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES à payer à M. [Y] [T] et Mme [X] [A], épouse [T], la somme de 37500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile’;

– Débouter la SCI DU CHATEAU de toutes ses demandes, fins et conclusions’;

– Condamner la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES aux entiers frais et dépens, et accorder à la SCP LBG le droit prévu par l’article 699 du Code de procédure Civile’;

– Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2026, la SCI [Adresse 4], intimée et appelante incidente, invite la Cour a’:

– Confirmer le Jugement du Tribunal judiciaire d’Orléans en date du 31 janvier 2025 en ce qu’il a :

– Déboute les consorts [T] de leurs demandes tirées de la prescription, du défaut de qualité et d’intérêt à agir,

– Ordonne la démolition sous astreinte des constructions litigieuses et la remise en état le lot 31,

– Condamne les consorts [T] à indemniser la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES au titre de son préjudice,

– Déboute les consorts [T] de leurs autres demandes,

– Condamne in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [A] épouse [T] à verser à la SCI [Adresse 4] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil,

– Condamne in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [A] épouse [T] aux entiers dépens’;

– Infirmer partiellement le Jugement du Tribunal judiciaire d’Orléans en date du 31 janvier 2025 en ce qu’il a’:

– Condamné les consorts [T] à une astreinte de 100 euros par jour de retard et sur une durée limitée de 4 mois,

– Condamné les consorts [T] à indemniser le préjudice de la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES seulement à concurrence de 29.321,72 euros,

– Débouté la SCI [Adresse 4] de sa demande de condamnation des époux [T] à payer la somme de 3000 euros au titre de la résistance abusive’;

CE FAISANT, ET STATUANT A NOUVEAU’:

– Juger recevable et bien fondée la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES en ses prétentions ;

– Débouter M. [V] [T] et Mme [X] [A], épouse [T], de l’ensemble de leurs moyens et demandes ;

– Ordonner à M. [V] [T] et Mme [X] [A], épouse [T], sous astreinte de 300 euros par jour de retard après à compter de la signification du jugement du Tribunal judiciaire d’Orléans, de procéder in solidum à leurs frais exclusifs, à la destruction des constructions illicites réalisées dans la [Adresse 7] et à remettre en état le lot n°31 dont ils sont propriétaires, afin de respecter le permis de construire PC 45 234 06A0250 T1 et ordonner que l’astreinte ne prendra fin qu’à compter de la parfaite remise en état des constructions litigieuses ;

– Condamner in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [A], épouse [T], à indemniser la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES, au titre de leurs fautes graves et de l’inexécution contractuelle constatée, à concurrence de :

– 243.217,24 euros (486.434,49 euros X 50%) au titre des condamnations supportées par la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES résultant de l’Arrêt de la Cour d’Appel d’Orléans du 24 novembre 2014,

– 150.000 euros au titre du préjudice subi par la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES dans le cadre des hypothèques conservatoires pratiquées par les consorts [H] ayant causé l’état de cessation des paiements de la société,

– 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la vente avec M. [O]’;

– Condamner in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [A], épouse [T], au paiement de la somme de 6.000 euros à la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES au titre de leur résistance abusive’;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

– Débouter M. [V] [T] et Mme [X] [A], épouse [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions’;

– Condamner in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [A], épouse [T], au paiement de la somme de 5.000 euros à la SCI CHATEAU DES HAUTES MONTEES au titre de l’article 700 du CPC ;

– Condamner in solidum M. [V] [T] et Mme [X] [A], épouse [T], aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du 20 juillet 2026, la mise en état de l’affaire a été clôturée.

Pour l’exposé détaillé des moyens des parties et conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à leurs écritures susvisées.

I- La forme

La recevabilité des nouveaux moyens’:

Moyens des parties’:

La SCI [Adresse 4], intimée et appelante incidente, demande d’écarter les moyens nouveaux soulevés par les époux [T], notamment lors de la clôture. Elle expose qu’ils invoquent pour la première fois en appel plusieurs moyens nouveaux, dans une tentative de déplacer le débat judiciaire, jusqu’alors circonscrit en première instance aux constructions irrégulièrement édifiées. Elle ajoute que la contestation des plans du géomètre, soulevée après plusieurs années de procédure, constitue une man’uvre purement dilatoire.

Les époux [T], appelants, font valoir que ces moyens nouveaux sont recevables, les éléments qui les fondent n’ayant été découverts qu’après le jugement de première instance, notamment le permis de construire découvert en octobre 2025.

Réponse de la cour

La SCI Château des Hautes montées, dans le dispositif de ses écritures ne tirant aucune conséquence juridique de ce moyen sur les demandes sur lesquelles seules la cour doit statuer par application de l’article 954 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’y répondre.

La prescription de l’action et la qualité et l’intérêt à agir de la SCI [Adresse 4] :

Moyens des parties’:

Les époux [T] font valoir que l’action de la SCI Château des Hautes Montées, tant en démolition qu’en indemnisation, est prescrite, celle-ci ayant eu connaissance des travaux dès le 24 mai 2012, date de la mise en demeure, de sorte que le délai applicable aux demandes fondées sur la responsabilité était expiré lors de l’assignation du 30 octobre 2019. Ils contestent le point de départ retenu par la SCI [Adresse 4], fixé au 24 novembre 2014, les travaux litigieux étant étrangers à la procédure ayant opposé la SCI aux consorts [H] et le préjudice étant, en toute hypothèse, antérieurement connu. Ils lui reprochent en outre de modifier le fondement de son action en invoquant désormais une atteinte au droit de propriété ou une emprise sur une partie commune afin d’échapper à la prescription quinquennale. Ils servent que la motivation légère retenue par le jugement de 2021 ne s’imposait nullement au tribunal lorsqu’il a rendu sa décision en 2025, l’autorité de la chose jugée, brandi comme étendard contre la prescription soulevée ne s’appliquant à l’espèce.

Par ailleurs, ils font valoir que la SCI Château des Hautes Montées ne justifie ni d’un intérêt ni d’une qualité pour agir en démolition. Si les ouvrages étaient implantés sur une partie commune de la copropriété, seul le syndicat des copropriétaires pourrait agir pour en obtenir la suppression. En outre, la SCI [Adresse 4] ne justifie d’aucun préjudice personnel et direct, les difficultés invoquées au titre de la conformité administrative, de la procédure [H] et de sa situation financière étant, selon eux, étrangères aux travaux réalisés sur leur lot. Ils soutiennent enfin que l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2012 a autorisé les travaux, avec l’approbation de la SCI [Adresse 4], et que cette résolution n’a fait l’objet d’aucun recours.

La SCI réplique que ce moyen est irrecevable et se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement ayant déjà rejeté la prescription, lequel n’aurait pas été critiqué dans la déclaration d’appel. Elle soutient que son préjudice ne s’est révélé qu’à la suite de l’arrêt du 24 novembre 2014, qui aurait mis en évidence les conséquences de l’absence de conformité administrative de l’ensemble immobilier. Elle fait valoir que le dommage présente un caractère continu tant que les constructions subsistent. Elle ajoute que, même en retenant le 24 novembre 2014 comme point de départ, l’assignation du 30 octobre 2019 aurait interrompu la prescription. Elle fait valoir que les époux [T] ne disposaient sur le jardin litigieux que d’un droit de jouissance privatif et n’établissent aucune usucapion au sens de l’article 2272 du code civil, de sorte qu’ils ne pourraient opposer aucune prescription à des constructions édifiées sur le terrain d’autrui. Enfin, en l’absence de toute formalité de publicité, le délai de recours contentieux des tiers prévu à l’article R*600-2 du code de l’urbanisme n’aurait jamais commencé à courir.

La SCI Château des Hautes Montées expose que le second moyen est également irrecevable en raison du jugement antérieur ayant reconnu sa qualité et son intérêt à agir. Subsidiairement, elle fait valoir qu’en sa qualité de copropriétaire, elle peut agir seule afin d’obtenir le respect du règlement de copropriété et la cessation d’une atteinte aux parties communes. Elle affirme subir un préjudice personnel résultant de l’impossibilité d’obtenir la conformité de son opération, de l’augmentation des charges de copropriété et de l’impossibilité de vendre certains lots. Enfin, le syndic a été informé de la situation mais s’est abstenu d’agir, et la SCI agit pour faire cesser une atteinte à ses droits propres, et non au nom du syndicat des copropriétaires.

Réponse de la Cour’

C’est aux termes d’exacts motifs adoptés par la cour que le tribunal a débouté M. et Mme [T] de leurs demandes tirées de la prescription et du défaut de qualité et d’intérêt à agir comme se heurtant à l’autorité de chose jugée attachée au jugement du 26 août 2021. Il suffit de rappeler que celui-ci est aujourd’hui définitif et que si M. et Mme [T] prétende que l’autorité de chose jugée ne s’applique pas à l’espèce, force est de constater que cette affirmation ne repose sur aucune démonstration juridique.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef

la compétence du juge judiciaire :

Moyens des parties’:

Les époux [T] font valoir que le juge judiciaire ne peut ordonner la démolition d’ouvrages au regard de considérations relevant de la légalité et de la conformité administratives ; ils observent valoir que la mairie n’a engagé aucune action à leur encontre et qu’elle aurait indiqué que les éventuelles irrégularités étaient prescrites. Ils en déduisent que la SCI ne peut utiliser le juge civil pour faire trancher indirectement une question relevant de l’administration ou de la juridiction administrative.

La SCI [Adresse 4], intimée et appelante incidente, oppose l’irrecevabilité de ce moyen, qui selon elle nouveau en cause d’appel ; elle soutient subsidiairement que le litige est de nature civile, puisqu’il porte sur l’inexécution d’engagements contractuels, l’atteinte alléguée aux droits des copropriétaires et la réalisation de travaux sans autorisation. Elle en déduit que le juge judiciaire est compétent pour statuer sur la remise en état des lieux et la démolition des ouvrages litigieux.

Réponse de la Cour’:

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, dans le dispositif de leurs écritures, M. et Mme [T] ne demandent pas à la cour de se déclarer incompétente au profit de la juridiction administrative pour statuer sur les demandes de la SCI Château des hautes montées. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

II – Le fond

La démolition et la remise en état du lot n° 31 :

Moyens des parties’:

Les époux [T] poursuivent l’infirmation du jugement en ce qu’il a ordonné la démolition et la remise en état du lot numéro 31. À l’appui, ils font valoir que les travaux ne démontrent aucune irrégularité’et que l’action en démolition est prescrite. Ils soutiennent avoir acquis un bâtiment indépendant à rénover, comprenant un rez-de-chaussée, un niveau supérieur, un garage, une terrasse et un jardin, de sorte que les travaux réalisés correspondaient à la destination du bien vendu et à ce qui avait été convenu lors de la vente. Ils ajoutent que l’assemblée générale du 10 mai 2012 avait autorisé la réalisation d’une extension et que la SCI [Adresse 4], qui avait connaissance des travaux, ne s’y était pas opposée avant de les mettre en demeure. Ils contestent toute violation démontrée du permis de construire, du contrat de vente ou du règlement de copropriété et soutiennent que certains ouvrages, notamment le garage et la terrasse, existaient antérieurement ou ont été réalisés au même emplacement. Ils font en outre valoir que la demande de remise en état est imprécise, le jugement ne définissant pas l’état antérieur auquel le lot devrait être remis et que la démolition des aménagements serait manifestement disproportionnée au regard de l’intérêt que la SCI Château des Hautes Montées pourrait en retirer. Ils sollicitent donc le rejet de la demande de démolition, subsidiairement l’application de l’article 1221 du code civil, dès lors que ni la copropriété ni la mairie n’ont demandé la remise en état et que la SCI [Adresse 4] ne subit aucune atteinte concrète à l’usage de ses biens.

Par ailleurs, ils font valoir que le permis de construire invoqué par la SCI Château des Hautes Montées n’a jamais été versé aux débats de première instance, malgré une sommation de communiquer, de sorte que le tribunal a statué sur la base d’une pièce absente du dossier. Ce permis, déclaré perdu par les services de l’urbanisme, n’a été retrouvé qu’en octobre 2025 aux archives. Ils soutiennent que le bâtiment correspondant à leur lot a été exclu du périmètre du permis et que les services de l’urbanisme ont confirmé que leurs travaux n’étaient à l’origine d’aucune difficulté, les éventuelles irrégularités étant désormais prescrites. Ils en déduisent que les griefs opposés sont donc inopérants, ceux-ci étant infondés.

Ils ajoutent que le plan annexé à l’acte de vente constitue un faux produit par le promoteur, le géomètre auquel ils ont délivré une sommation interpellative ayant, selon eux, contesté être l’auteur du document ; ils font valoir que ce plan a été inséré afin de créer une confusion sur les limites du lot, du garage, de la terrasse et du jardin. Ils reprochent également à la SCI [Adresse 4] d’avoir dissimulé le permis de construire, d’en avoir travesti la portée et d’avoir obtenu le jugement sur la base d’allégations inexactes, ce qui caractérise pour eux une fraude procédurale et une tentative d’escroquerie à jugement.

La SCI Château des Hautes Montées, conclut à la confirmation du jugement de ce chef. Elle soutient que les époux [T] ont réalisé, sans autorisation administrative et en violation du contrat de vente, divers travaux et ouvrages. Elle fait valoir que le lot acquis correspondait à un plateau situé au rez-de-chaussée et que le jardin constituait seulement une partie commune grevée d’un droit de jouissance privative. Elle ajoute que l’autorisation donnée par l’assemblée générale était expressément subordonnée à l’obtention des autorisations administratives et qu’aucun permis ni aucune formalité de publicité n’ont été justifiés. En outre, les travaux ont néanmoins été poursuivis malgré la mise en demeure du 24 mai 2012 et la sommation de démolir du 26 mars 2014, portant ainsi atteinte aux parties communes et méconnaissant leurs engagements contractuels. Cependant, elle sollicite le relèvement de l’astreinte à 300 euros par jour de retard jusqu’à parfaite exécution, celle fixée par le tribunal étant, selon elle, insuffisante et la prive de tout caractère dissuasif.

Elle soutient encore que la question n’est pas celle du périmètre du permis initial, mais celle des travaux réalisés ultérieurement par les époux [T], lesquels auraient excédé le cadre des autorisations existantes. Elle soutient que la réponse de la mairie confirme que les travaux entrepris sur le bâtiment E devaient faire l’objet d’une autorisation distincte et que les époux [T] ne justifient d’aucune régularisation. Elle ajoute que l’absence de réaction immédiate de l’administration ou l’éventuelle prescription des poursuites administratives ne régularisent ni les travaux ni l’inexécution des engagements contractuels. En outre, l’administration n’est pas restée inactive, puisqu’elle refuse et refusera toute délivrance de conformité tant que les constructions litigieuses subsisteront. La SCI [Adresse 4] conteste la présentation du bien faite par les époux [T] et fait valoir que l’acte authentique ne désigne qu’un plateau à aménager situé au rez-de-chaussée assorti d’un simple droit de jouissance privative sur une partie commune. Elle en déduit que la création d’un niveau habitable, l’aménagement des combles et les ouvrages extérieurs excédaient les droits attachés au lot.

En outre, elle conteste toute allégation de fraude ou de déloyauté procédurale qu’elle estime irrecevables pour être nouvelles en cause d’appel, dépourvues de preuve et étrangères à la question des constructions litigieuses ; elle soutient que la sommation interpellative ne permet pas d’identifier précisément le document présenté au géomètre et que celui-ci n’a jamais qualifié les plans de faux. Elle fait valoir que les plans annexés à l’acte correspondent aux documents établis pour la division et l’organisation de la copropriété, que les époux [T] n’ont engagé aucune procédure en inscription de faux ni sollicité la rectification de l’acte authentique, et que la production partielle de certaines pièces ne permet pas d’en vérifier la portée.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Sur ce fondement, la Cour de cassation a jugé que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (Civ 3 26 novembre 2003, Bull n° 210).

En l’espèce, par acte authentique du 27 mai 2011, la SCI Château des hautes montées a vendu à M. et Mme [T], en premier lieu, le lot numéro 31 d’un ensemble immobilier en cours de réhabilitation, dénommé « [Adresse 8] », situé [Adresse 3] à Orléans.

L’ensemble immobilier est désigné dans l’acte comme comprenant neuf bâtiments, à savoir :

– bâtiment A à E : un corps de bâtiment élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et trois étages

– bâtiment F : un corps de bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage

– bâtiment G : un corps de bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée et comble

– bâtiment H : un corps de bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage

– bâtiment J : un corps de bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée

L’acte définit la consistance du lot vendu, à savoir le lot numéro 31, comme suit :

« Un ensemble à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée du bâtiment J, composé de :

plateau à aménager, droit de jouissance privatif sur jardin attenant.

Et les quatre cent trente-huit – dix mille seizièmes (438/10016èmes) des parties communes générales. »

Toujours dans le paragraphe relatif à la consistance des biens et droits immobiliers vendus, l’acte comprend le sous paragraphe suivant :

« Il est ici précisé, savoir :

– ce lot constitue la totalité du bâtiment J et que le vendeur s’engage à faire réaliser à ses frais, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente, un plan de bornage de l’assiette complète du jardin privatif du lot 31.

– Que ledit lot est desservi par les réseaux d’électricité d’eau, d’électricité, de téléphone et de tout à l’égout. Les fourreaux de gaz sont existants. Il appartiendra au bénéficiaire de s’y raccorder.

Le bénéficiaire procédera à ses frais à l’installation d’une pompe de relevage. »

Les époux [T] ont, en second lieu, acquis les numéros 139 et 140, correspondant chacun à une place de stationnement dans la cour.

Le litige porte sur la consistance du lot numéro 31.

Si certes l’acte comporte une ambiguïté quant à la consistance du lot vendu dès lors qu’il est indiqué que le lot constitue la totalité du bâtiment J et que le vendeur s’engage à faire réaliser un bornage de l’assiette complète du jardin privatif du lot numéro 31, la consistance du lot numéro 31 effectivement acquis, ne peut être que celle définie au règlement de copropriété dont les époux [T] ont accepté la teneur en signant cet acte de vente.

Ainsi, il en résulte qu’ils ont acquis « un ensemble à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée du bâtiment J composé d’un plateau à aménager et d’un droit de jouissance privatif sur le jardin attenant. Ils n’ont donc pas acquis le jardin lui-même de sorte que la discussion relative à l’authenticité des plans annexés est inopérante, la consistance du lot acquis résultant d’une stipulation expresse de l’acte de vente.

Il n’est pas contesté que la construction forme une emprise de 64 m² sur le jardin sur lequel M. et Mme [T] ne disposent que d’un droit d’usage à titre privatif.

Si M. et Mme [T] soutiennent que l’assemblée générale du 10 mai 2012 avait autorisé la réalisation d’une extension, encore convenait-t-il de disposer des autorisations d’urbanisme requises.

En effet, les articles L. 421-1 et R 421-1 du code de l’urbanisme disposent que toute construction nouvelle, sauf exception, doit faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable.

Or, il résulte du courrier d’opposition à la conformité du 9 mai 2012 (pièce numéro 23 de M. et Mme [T]) que les travaux d’extension, en cours de réalisation, en fond de parcelle (bâtiment E) sont également constitutifs d’une infraction (défaut d’ADS et dépassement de 64 m² d’emprise au sol).

Ce courrier confirme donc que l’extension a été réalisée sans permis de construire (défaut d’autorisation droit du sol).

Or, comme l’indiquent M. et Mme [T] eux-mêmes dans leurs écritures, l’article L 421-9 du code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi numéro 2006-872 du 13 juillet 2006 dispose que :

« Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

1°) lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

2°) lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues à l’article L 420- 13

3°) lorsque la construction est située dans un parc national à créer en application des articles L 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site classé en application des articles L 341-2 et suivants du même code

4°) lorsque la construction est située sur le domaine public

5°) lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire

6°) dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L 562-1 du code de l’environnement »

Le texte prévoit donc que, bien qu’une construction soit achevée depuis plus de 10 ans, un refus de permis de construire peut être opposé lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire. Or, tel est bien le cas en l’espèce puisque le courrier d’opposition à la conformité du 9 mai 2012 pointe bien le fait que l’extension a été réalisée sans autorisation de droit du sol.

Ainsi, si celle-ci procède d’une inexécution contractuelle, elle est également illégale au regard du droit de l’urbanisme qui prévoit également des recours de nature à préserver les droits des tiers et ce quand bien même l’assemblée générale de la copropriété du 10 mai 2012 a autorisé la construction de l’extension, ce qui ne dispensait pas M. et Mme [T] de se munir des autorisations administratives requises par la loi.

Enfin, il ne peut être retenu qu’ordonner la démolition d’un empiètement de 64 m², soit plus ou moins la superficie d’un appartement T3, constitue une atteinte disproportionnée aux droit de M. et Mme [T] au sens de l’article 1221 du Code civil.

Le jugement déféré ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a ordonné la démolition de cette construction, constituée d’un deuxième bâtiment extérieur et de l’aménagement d’une terrasse extérieure. Aucun élément objectif ne justifie de revoir les modalités de l’astreinte prononcée en première instance.

En revanche, il appartient à la SCI [Adresse 4], qui demande la suppression de l’aménagement du deuxième niveau de la construction préexistante, de rapporter la preuve que celui-ci constitue une partie commune, ce que ne permettent pas de déterminer les pièces produites aux débats de sorte que le vendeur ne rapporte pas cette preuve.

Au surplus, il n’est pas contesté non plus qu’une construction était présente sur l’emprise du lot numéro 31 hors jardin de sorte que, bien que l’acte de vente indique un plateau à aménager celle-ci a nécessairement été cédée également à M. et Mme [T], l’article 552 du Code civil disposant que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Ainsi, si la SCI Château des Hautes Montées n’entendait céder qu’un plateau à aménager, il lui appartenait également de respecter les stipulations contractuelles en procédant à la démolition préalable de la construction prévue sur cette emprise.

En outre, comme l’indique M. [G] dans la sommation interpellative qui lui a été délivrée le 2 décembre 2025 (pièce numéro 26 de M. et Mme [T]), la vente de cette maison sans ses combles ne fait pas sens, pas plus que l’utilité pour la copropriété de conserver ceux-ci à titre de parties communes. Il peut être relevé à cet égard que le syndicat des copropriétaires lui-même n’a engagé aucune action à ce titre à l’encontre de M. et Mme [T].

Par ailleurs, si certes les acquéreurs se sont engagés contractuellement à respecter les exigences du permis de construire délivré à la SCI [Adresse 4], il faut relever que cette dernière se borne à produire l’arrêté lui-même mais pas le dossier lui-même tandis que de leur côté, M. et Mme [T] produisent un mail des services de l’urbanisme de la commune d’Orléans du 24 octobre 2025 dont l’ objet est’:’» question technique périmètre d’application PC 045’234 08 A 0250’» rédigé comme suit’:

«’Je vous confirme que le PC ne prévoyait pas de modification sur le bâtiment E, lequel était donc exclu du périmètre de cette autorisation.

À l’occasion de la visite de conformité de ce PC réalisée par le service instructeur de la ville d'[Localité 1] en 2012, il a été constaté un certain nombre de travaux non conformes à ceux décrits dans le dossier de PC et énumérés aux termes du courrier adressé à M.[U] le 9 mai 2012. Ce sont bien ces travaux qui ont motivé la décision de la ville. Ces non-conformités n’ont par ailleurs jamais été régularisées.

S’agissant des travaux engagés sur le bâtiment E et constatés à l’occasion de cette visite du service instructeur, ils auraient dû faire l’objet d’une demande d’autorisation qui aurait pu être dissociée du PC déposé par M.[U] et instruite sans faire obstacle à une demande de conformité déposée par ce dernier’»

Il n’est pas contesté que le bâtiment référencé E dans le dossier de permis de construire correspond au bâtiment J de l’acte de vente.

Il résulte de ce document que le bâtiment litigieux n’était pas concerné par le permis de construire délivré à la SCI Château des hautes montées sans que cette dernière ne produise le dossier de permis de construire ou tout autre pièce qui serait de nature à le contredire.

Il n’est donc pas démontré qu’en aménageant les combles du bâtiment présent sur l’emprise du lot numéro 31, M. et Mme [T] ont manqué à leurs obligations contractuelles.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a ordonné à M. et Mme [T] de procéder à la démolition de l’aménagement d’un deuxième niveau, de la pose de fenêtres de toit et de l’édification d’une cheminée.

Les demandes indemnitaires de la SCI [Adresse 4]’:

La SCI Château des Hautes Montées poursuit l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité son droit à indemnisation. Elle soutient que les époux [T] ont commis une inexécution contractuelle en réalisant des constructions irrégulières ayant empêché la délivrance de la conformité administrative de l’ensemble immobilier ; ce qui a contribué à la résolution de la vente conclue avec les consorts [H], à l’inscription d’hypothèques sur ses biens et à l’ouverture d’une procédure collective. Elle sollicite ainsi 243 217,24 euros correspondant à la moitié des condamnations résultant de l’arrêt du 24 novembre 2014, 150 000 euros au titre des conséquences des hypothèques conservatoires et 10 000 euros au titre du retard et du préjudice financier liés à la vente à M. [O]. Elle affirme que cette vente, initialement envisagée au prix de 267 000 euros, n’a pu être réalisée en raison de l’absence de certificat de conformité ; elle soutient qu’une nouvelle vente est finalement intervenue le 3 janvier 2023 au prix de 262 000 euros, soit avec un retard d’environ dix-huit mois et une diminution de 5 000 euros. Elle en déduit avoir subi un préjudice financier distinct, qu’elle évalue à 10 000 euros. La SCI [Adresse 4] sollicite enfin la condamnation in solidum des époux [T] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ; la procédure ne résultant que de la faute lourde des époux [T] et de leur résistance à se conformer à la loi, aux règlements et aux stipulations contractuelles souscrites lors de la vente du lot litigieux.’

Les époux [T] contestent toute responsabilité dans les préjudices invoqués par la SCI Château des Hautes Montées et soutiennent que l’arrêt rendu le 24 novembre 2014 dans le litige [H] et les hypothèques conservatoires sont antérieurs à la réalisation des travaux litigieux ou à leur acquisition, et que l’arrêt ne les a ni mis en cause ni condamnés. Ils font valoir que la décision a retenu des manquements propres à la SCI, notamment des retards, des malfaçons, des non-finitions et l’absence de conformité, sans établir de lien avec leur lot, et qu’aucune preuve n’est rapportée de la faute, du préjudice ou du lien de causalité allégués. Ils ajoutent que la SCI [Adresse 4] ne justifie pas avoir effectivement supporté les sommes dont elle sollicite le remboursement et qu’elle a récupéré l’appartement des consorts [H] qu’elle pourrait revendre à un prix supérieur ; ils contestent également la réalité d’une perte au titre de la vente à M. [O], en faisant valoir que cette vente a finalement été réalisée. Enfin, les époux [T] font valoir que la SCI a engagé la procédure en sachant que rien ne pouvait leur être reproché et qu’elle ne démontre aucun comportement fautif de leur part. Ils sollicitent en conséquence le rejet des demandes indemnitaires.

Réponse de la cour

Au soutien de ses prétentions indemnitaires, la SCI Château des Hautes Montées prétend qu’elle n’a pas pu obtenir de certificat de conformité en raison des travaux effectués par M. et Mme [T].

Or, ceux-ci produisent en pièce numéro 23 le courrier d’opposition à la conformité du 9 mai 2012 adressé à la SCI.

Celui-ci est rédigé comme suit :

«’Vous m’avez adressé une déclaration d’achèvement de travaux alors qu’il convenait de me faire parvenir une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux concernant l’autorisation citée en objet (PC 45’234 06 A0250).

Suite à une visite des lieux effectués par un agent assermenté du département du droit des sols de la ville d'[Localité 1], il ressort que la ville s’oppose à la conformité pour les travaux qui ont fait l’objet du PC en raison de château’:

– châssis de toit en saillie ou de taille supérieure à 78 sur 98 cm ou non autorisés gouttière/descentes : non restaurées, non repeintes ou remplacées par du zinc

– châssis peint en blanc ou au naturel, non cintré dans les cintres, châssis sur était posé en rénovation

– escalier bétonné (au lieu de réparation en pierre)

– verrière de la véranda : profil blanc et mal proportionné

– qualité d’exécution déplorable des enduits et badigeon, des grilles, des bouches de chauffage

Communs :

– percements non autorisés, clôture de pavillon en parpaings, ardoises artificielles.

Ces travaux, constitutifs d’une infraction, devront être régularisés conformément aux plans approuvés et annexés à l’arrêté en date du 13 août

[…texte tronqué, 6313 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]