COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AC

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 20 OCTOBRE 2026

N° RG 25/05981 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XOTI

AFFAIRE :

[O] [T] épouse [K]

C/

[Q] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Septembre 2025 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-000888

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20/10/26

à :

Me Perrine WALLOIS avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [O] [T] épouse [K]

née le 05 Septembre 1948 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Perrine WALLOIS, Postulante, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 16 – N° du dossier 1300

Plaidant : Me Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C2390

****************

INTIMEE

Madame [Q] [H]

née le 18 Avril 1977 à [Localité 3] (MODALVIE)

nationalité roumaine

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défaillante, la déclaration d’appel signifiée à étude par commissaire de justice

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 Septembre 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2021, à effet du 1er octobre, Mme [O] [K] née [T] a donné à bail à Mme [Q] [H], pour une durée de 3 ans, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] n°2) à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros outre une provision sur charges de 85 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Mme [K] a fait délivrer à Mme [H] un congé avec offre de vente pour un prix de 300 000 euros expirant au 30 septembre 2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, Mme [K] a fait sommation à Mme [H] de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, Mme [K] a fait assigner Mme [H] aux fins de voir :

– constater la validité du congé susvisé et la résiliation du bail par expiration du terme de ce congé,

– ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

– dire que les meubles garnissant le logement seront transportés et séquestrés dans tout endroit de son choix aux frais et risques de la locataire,

– condamner Mme [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux,

– ordonner la capitalisation des intérêts,

– condamner Mme [H] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 2 octobre 2024.

Par jugement contradictoire du 11 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

– constaté l’invalidité du congé avec offre de vente pour un prix de 300 000 euros expirant au 30 septembre 2024 à minuit délivré le 15 février 2024 par Mme [K] née [T] à Mme [H],

– dit que le contrat de bail conclu le 30 septembre 2021 entre Mme [K] née [T] d’une part, Mme [H] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4], s’est continué à l’expiration du terme dudit congé pour une durée de trois ans,

– condamné Mme [K] née [T] aux dépens,

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 6 octobre 2025, Mme [K] née [T] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2025, Mme [K] née [T], appelante, demande à la cour de :

A titre principal,

– annuler le jugement rendu par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 11 septembre 2025 pour violation du contradictoire,

En conséquence,

– dire que la cour, saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif attaché à la nullité du jugement (vice propre), statuera sur le fond après avoir veillé au respect du contradictoire en invitant les parties à conclure au fond si nécessaire,

A titre subsidiaire,

– infirmer le jugement rendu le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 11 septembre 2025 en ce qu’il a :

– constaté l’invalidité du congé avec offre de vente pour un prix de 300 000 euros expirant au 30 septembre 2024 à minuit délivré le 15 février 2024 à Mme [H],

– dit que le contrat de bail conclu le 30 septembre 2021 entre elle d’une part, Mme [H], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4], s’est continué à l’expiration du terme dudit congé pour une durée de trois ans,

– l’a condamnée aux dépens,

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence statuant à nouveau,

– la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et la déclarer bien fondée,

Y faisant droit,

– valider le congé aux fins de vente délivré le 15 février 2024 à Mme [H] pour le 30 septembre 2024, portant sur le logement situé [Adresse 2] – RDC à gauche appartement 2, à [Localité 4], et objet du bail ayant existé entre les parties depuis le 1er octobre 2021,

– constater que le bail a pris fin par l’effet du congé le 30 septembre 2024,

– constater que Mme [H], la locataire, est déchue de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter du 30 septembre 2024, date d’effet du congé,

En conséquence,

– prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 30 septembre 2021,

– ordonner, à défaut de libération des lieux, l’expulsion pure, simple et immédiate de Mme [H] des lieux qu’elle occupe [Adresse 2] – RDC à gauche appartement 2, à [Localité 4] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin, et d’un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [H],

– condamner Mme [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et charges éventuellement révisé qui auraient été payés si le bail avait continué,

– condamner en conséquence Mme [H] à lui payer la somme mensuelle de 800 euros correspondant au montant actuel du loyer hors charges, de la résiliation du bail en date du 30 septembre 2024 jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés ou procès-verbal d’expulsion, indemnité à indexer selon les clauses du bail résilié,

– condamner Mme [H] à lui payer les charges à compter du jour de la résiliation jusqu’à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,

– ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

– condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [H] aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, en ce compris les frais du congé aux fins de vente en date du 15 février 2024, outre la sommation de quitter les lieux du 2 octobre 2024, selon les modalités fixées par les articles 696 et suivants du code de procédure.

Mme [H] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 3 décembre 2025, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Par ailleurs, la cour doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Sur la nullité du jugement

Mme [K] demande à la cour d’annuler le jugement déféré pour violation du principe du contradictoire en faisant valoir que Mme [H], qui avait seulement sollicité des délais pour quitter les lieux, n’avait jamais contesté la validité du congé ni évoqué une prétendue fraude de sa part. Elle soutient qu’en invalidant le congé sur le fondement de motifs dont la défenderesse ne s’était jamais prévalue, le premier juge ne pouvait, sans recueillir ses observations, se substituer à Mme [H] pour écarter un congé pour vendre que celle-ci n’avait jamais entendu contester.

Elle en déduit que le juge des contentieux de la protection a relevé d’office un moyen sans respecter le principe du contradictoire prévu par l’article 16 du code de procédure civile, de sorte que le jugement ne pourra qu’être annulé.

Sur ce,

L’article 4 du code de procédure civile énonce que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se

rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 5 du même code énonce que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : ’En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes’.

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, pour débouter Mme [K] de ses demandes et déclarer invalide le congé délivré, le juge des contentieux de la protection, après avoir rappelé les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 15 V de la loi du 6 juillet 1989, a constaté qu’elle ne fournissait aucun élément à l’appui de sa prétendue volonté de vendre les lieux loués, échouant ainsi à justifier de la réalité de cette volonté et ainsi du fondement du congé délivré le 15 février 2024 à la locataire pour ce motif.

Il résulte cependant de l’exposé du litige du jugement déféré que Mme [H], représentée par son conseil, avait seulement demandé à se maintenir dans les lieux afin de trouver une solution de relogement, en soulignant l’absence d’impayé locatif, et conclu au débouté des demandes annexes du bailleur en indemnisation de frais. Elle n’avait donc pas soulevé le caractère frauduleux du congé ni contesté sa validité, ce qui ressort également des conclusions prises par son conseil (pièce 17).

Dans ces conditions, c’est à juste titre que Mme [K] reproche au premier juge d’avoir examiné d’office la validité du congé pour vendre que Mme [H] ne contestait pas et ce d’autant plus qu’il n’avait préalablement pas sollicité ses observations sur ce point.

Faute d’avoir respecté le principe du contradictoire, le jugement déféré mérite en conséquence d’être annulé.

Pour autant, en application de l’article 562 alinéa 2 du code de procédure civile, la dévolution s’opère pour le tout en cas d’annulation du jugement déféré dans la mesure où celle-ci ne résulte pas de la nullité de l’acte introduction d’instance comme en l’espèce.

Le cour est donc tenue de statuer sur le fond.

Sur la validité du congé

Mme [K] demande à la cour valider le congé pour vendre qu’elle a fait délivrer à Mme [H] le 15 février 2024 à effet au 30 septembre 2024 et de constater que le bail a pris fin à cette date.

Elle fait valoir qu’ainsi que l’a relevé le premier juge, le congé a bien été délivré plus de six mois avant l’expiration du bail et comporte les mentions requises par les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le fond, elle expose que son congé n’est pas frauduleux et qu’elle justifie avoir, dès février 2024, pris les dispositions nécessaires pour organiser des visites et faire établir les diagnostics techniques et signer des mandats de vente. Elle ajoute que sa volonté de vendre était liée à des difficultés financières importantes résultant de travaux de ravalement à venir dans son immeuble qu’elle n’a pas les moyens de régler sans vendre son bien, étant retraitée, ainsi qu’à des problèmes de santé, étant âgée de 77 ans.

Sur ce,

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

(…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…)

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, il apparaît que le bail conclu entre les parties a pris effet au 1er octobre 2021 et qu’il arrivait donc à terme au 30 septembre 2024. Le congé a bien été donné pour cette date et a été signifié le 15 février 2024, soit plus de six mois avant l’expiration du bail. Il comporte les mentions requises par les dispositions susvisées, de sorte qu’il est régulier en la forme.

Pas davantage qu’en première instance, les questions de la validité du congé et de son caractère frauduleux ne sont soulevées en cause d’appel en l’absence de constitution de l’intimée.

En tout état de cause, Mme [K] produit devant la cour des éléments démontrant sa volonté de vendre le bien en versant aux débats les justificatifs de la réalisation des diagnostics obligatoires pour la vente en février 2024, des échanges de courriels pour un avis de valeur et un mandat de vente sans exclusivité. Elle verse également aux débats des échanges de courriels avec le syndic de l’immeuble où elle réside dans lequel elle expose sa volonté de vendre le bien pris à bail par Mme [H] pour pouvoir régler ses appels de fonds en faisant part de la procédure en cours pour la faire quitter les lieux.

Il convient donc de constater la validité du congé et faute d’acceptation de l’offre de vente par Mme [H], de constater que le contrat a expiré à la date du 30 septembre 2024 et que la locataire est déchue de plein droit de tout titre d’occupation depuis cette date sans qu’il y ait donc lieu de prononcer la résiliation du contrat.

Sur les conséquences de la validité du congé

Mme [H] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

L’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien.

Il convient donc de condamner Mme [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés ou par l’expulsion de la locataire.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [H], qui succombe, est condamnée aux dépens qui comprendront le coût du congé pour vendre. En revanche, ils ne comprendront pas le coût de la sommation de quitter les lieux du 2 octobre 2024, ne s’agissant pas d’un acte nécessaire dans le cadre de la présente instance.

Mme [H] est également condamnée à payer à Mme [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Annule le jugement rendu le 11 septembre 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt (RG 11-24-000888) ;

Constate la validité du congé délivré le 15 février 2024 par Mme [O] [K] née [T] à Mme [Q] [H] à effet au 30 septembre 2024 portant sur un appartement n°2 situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

Constate que Mme [Q] [H] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er octobre 2024, le bail ayant expiré à cette date ;

Déboute Mme [O] [K] née [T] de sa demande de résiliation du bail qui est sans objet ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire des locaux, l’expulsion de

Mme [Q] [H] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Déboute Mme [O] [K] née [T] de sa demande d’astreinte ;

Rappelle que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [Q] [H] à payer à Mme [O] [K] née [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés ;

Dit que les intérêts pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [Q] [H] à verser à Mme [O] [K] née [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Q] [H] aux dépens qui comprendront le coût du congé délivré le 15 février 2024 et non celui de la sommation de quitter les lieux du 2 octobre 2024.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président