Clause de déchéance du terme abusive dans un prêt immobilier : remboursement limité aux échéances impayées

La clause de déchéance du terme prévue à l’article 11 des conditions générales est soumise au contrôle des clauses abusives prévu par l’article L. 132-1 du code de la consommation. La qualité de consommateur ou de non-professionnel est retenue lorsque le prêt, souscrit personnellement, n’entre pas dans l’activité professionnelle de l’emprunteur, même s’il finance un investissement locatif. Une clause permettant l’exigibilité immédiate du capital après le défaut d’une seule échéance, sans délai de préavis raisonnable ni faculté de régularisation, crée un déséquilibre significatif et doit être réputée non écrite.

Le contrat subsiste sans la clause litigieuse. La créance est donc limitée aux échéances échues et impayées, chaque échéance se prescrivant séparément dans le délai de deux ans prévu par l’article L. 137-2 du code de la consommation. Le règlement intervenu le 28 octobre 2022 a régularisé les échéances antérieures et les échéances restant impayées à compter du 7 septembre 2022 n’étaient pas prescrites lors de l’assignation.

L’article L. 312-22 autorise la majoration de trois points du taux d’intérêt jusqu’à la reprise des paiements, tandis que l’article L. 312-23 interdit la capitalisation des intérêts dans les cas de défaillance concernés. L’indemnité contractuelle n’est pas due lorsque la déchéance du terme ne peut être mise en œuvre. Enfin, le manquement au devoir de mise en garde suppose la preuve, par l’emprunteur, d’un risque d’endettement excessif apprécié lors de l’octroi du prêt, preuve qui faisait défaut.

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La cour juge abusive la clause rendant immédiatement exigible le prêt après le défaut d’une seule échéance sans préavis raisonnable. Elle limite la dette aux échéances échues et impayées, écarte l’indemnité contractuelle et la capitalisation des intérêts, mais admet la majoration légale du taux. Les contestations relatives à la prescription et au devoir de mise en garde sont rejetées.

Une banque a consenti à un emprunteur un prêt immobilier destiné à l’acquisition d’une maison et à des travaux. Après plusieurs impayés et mises en demeure, elle a prononcé la déchéance du terme et réclamé le remboursement immédiat du capital restant dû.

Le prêteur a ensuite cédé sa créance à un fonds commun de titrisation, dont le recouvrement a été confié à EOS France. Le premier juge a condamné l’emprunteur au paiement du solde du prêt, d’une indemnité contractuelle et de frais.

La cour d’appel retient que la clause permettant l’exigibilité immédiate du prêt après le défaut d’une seule échéance, sans préavis raisonnable, est abusive. Elle limite donc la dette aux échéances échues et impayées, écarte l’indemnité contractuelle et la capitalisation des intérêts, mais admet la majoration légale du taux. Elle rejette également la prescription des échéances retenues et la demande indemnitaire fondée sur le devoir de mise en garde.

• Prêt souscrit personnellement hors activité professionnelle de l’emprunteur
• Soumission volontaire du contrat au régime protecteur du code de la consommation
• Exigibilité immédiate après une seule échéance impayée
• Absence de délai de préavis raisonnable et de faculté effective de régularisation
• Prescription appréciée séparément pour chaque échéance impayée
• Preuve d’un risque d’endettement excessif appréciée lors de l’octroi

• Offre de prêt qualifiée de prêt habitat soumis au code de la consommation
• Conditions générales stipulant l’exigibilité après une seule mensualité impayée
• Extraits du registre Pappers sur l’activité professionnelle de l’emprunteur
• Décompte établissant les règlements et échéances demeurées impayées
• Absence de justificatifs sur les revenus et le patrimoine lors du prêt

Le débiteur reste tenu des échéances échues et impayées retenues par le décompte, mais échappe au paiement immédiat du capital restant dû et à l’indemnité contractuelle. Le fonds cessionnaire conserve la créance d’échéances, avec la majoration admise, tandis que la capitalisation et la demande de mise en garde sont écartées.

• Exclusion du capital restant dû exigé par anticipation
• Paiement de 15 965,77 euros au titre des échéances retenues
• Application du taux légal majoré de 7,51 % sur le principal indiqué
• Absence d’indemnité contractuelle de 7 %
• Maintien de la charge des dépens selon les dispositions de l’arrêt

À faire

• Qualifier précisément l’emprunteur au regard de son activité professionnelle
• Examiner la clause de déchéance et son délai de préavis
• Reconstituer chaque échéance impayée et son délai de prescription
• Vérifier séparément la majoration et la capitalisation des intérêts
• Documenter revenus et patrimoine à la date de souscription

À éviter

• Réclamer immédiatement le capital sur une clause abusive
• Assimiler un investissement locatif à une activité professionnelle automatiquement
• Appliquer une prescription globale à toutes les échéances
• Capitaliser les intérêts en cas de défaillance interdite par la loi
• Alléguer un devoir de mise en garde sans justificatifs financiers

La clause de déchéance du terme dans les prêts immobiliers

La clause est abusive lorsqu’elle permet l’exigibilité immédiate du capital après le défaut d’une seule échéance, sans délai de préavis raisonnable ni possibilité effective de régularisation. Au regard de l’article L. 132-1 du code de la consommation, elle crée alors un déséquilibre significatif et doit être réputée non écrite, indépendamment des délais effectivement accordés par le prêteur.

La prescription des échéances successives

Selon l’article L. 137-2 du code de la consommation, l’action relative à un crédit immobilier se prescrit par deux ans. Chaque échéance impayée constitue une dette distincte dont le délai court à compter de sa propre date d’exigibilité. Les échéances restées impayées à compter du 7 septembre 2022 n’étaient pas prescrites lors de l’assignation du 28 février 2024.

La majoration et la capitalisation des intérêts

L’article L. 312-22 autorise une majoration de trois points jusqu’à la reprise des paiements, lorsque le capital n’est pas immédiatement exigé. En revanche, l’article L. 312-23 interdit la capitalisation des intérêts dans les cas de défaillance visés par le texte. La clause de majoration est donc admise, mais la capitalisation est écartée.

Article L. 132-1 du code de la consommation, Article L. 312-1 du code de la consommation, Article L. 137-2 du code de la consommation, Article L. 312-22 du code de la consommation, Article L. 312-23 du code de la consommation, Article 1147 ancien du code civil, Article 1154 ancien du code civil, Article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 699 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile